TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01708 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z42K

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUIN 2025

MINUTE N° 25/01045

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Nous,Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 Avril 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SOCIETE DE TRAVAUX ET DE NETTOYAGE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Florence LOUIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 217

ET :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU CHENE POINTU, placé sous l’administration provisoire de LA SELARL AJASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Yves CLARISSE, avocat au barreau de PARIS , vestiaire: P500

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’ETOILE DU CHENE POINTU placé sous l’administration provisoire de la SELARL AJAASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Yves CLARISSE, avocat au barreau de PARIS , vestiaire: P500

La SELARL AJASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Yves CLARISSE, avocat au barreau de PARIS , vestiaire: P500

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

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La SOCIETE DE TRAVAUX ET NETTOYAGE (SOTRANET) expose avoir régularisé avec le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] un contrat d’entretien et de nettoyage des parties communes des immeubles de la résidence [Adresse 14] à [Localité 11] et concernant plus particulièrement :

— Le Bâtiment 1 situé [Adresse 4],

— Le Bâtiment 2 situé [Adresse 3],

— Le Bâtiment 3 situé [Adresse 1]

— Le Bâtiment 4 situé [Adresse 2]

De même, la société SOTRANET expose avoir régularisé avec le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] un contrat d’entretien et de nettoyage des parties communes du Bâtiment 10 de la résidence [Localité 12] DU CHÊNE POINTU à [Localité 11] situé [Adresse 5].

Elle précise que ces contrats souscrits le 1er mars 2007 se sont, ensuite, tacitement renouvelés.

Que s’y sont ajoutés deux autres contrats pour des prestations d’entretien des espaces verts d’une part et de gardiennage d’autre part, respectivement régularisés le 1er janvier 2014 et le 23 décembre 2014.

Que des impayés se sont cumulés dans un premier temps dans le cadre de l’exécution du premier contrat d’entretien des parties communes souscrit avec la résidence [Localité 13] POINTU pour un montant de 22.062,78 € TTC.

Que ces impayés sont survenus à la faveur d’une défaillance globale du syndicat de copropriété ayant donné lieu à la désignation d’un administrateur provisoire avec pour mission de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.

Que c’est dans ce contexte que la SELARL AJASSOCIES et elle même se sont rapprochées relativement à l’impayé de 22.062,78 €.

Que cette dette a fait l’objet d’un protocole d’accord en date du 6 décembre 2021 qui a donné lieu à la mise en place d’un plan d’apurement soldé en fin d’année 2023.

Que malgré ces impayés, elle a toujours poursuivi tant l’exécution des contrats d’entretien et de nettoyage des parties communes que celle des contrats d’entretien des espaces verts et de gardiennage.

Qu’elle précise toutefois que les prestations d’entretien des parties communes ont été modifiées pour prévoir un nombre plus restreint de passages par semaines et que cinq contrats ont été régularisés en ce sens le 17 mars 2022 pour les bâtiments 1, 2, 3 et 4 de la Résidence le [10] et le bâtiment 10 de la [Adresse 17].

Que de nouveaux impayés sont apparus sur l’ensemble des contrats en cours évoqués ci-avant.

Que s’agissant des deux contrats d’entretien des espaces verts et de gardiennage, des factures émises le 20 octobre 2019 et le 20 novembre 2019 n’ont pas été réglées pour un montant total de 9.690,79 € TTC.

Que par ailleurs, s’agissant des cinq contrats relatifs à l’entretien et le nettoyage des parties communes, les impayés se portent à la somme de 65.275,22 € TTC .

Qu’elle précise que les contrats relatifs aux espaces verts, aux prestations de gardiennage et ceux concernant l’entretien des parties communes pour les bâtiments 1, 3, 4 et 10 ont été arrêtés à la demande des copropriétés en juillet 2023.

Que le seul qui restait en exécution était le contrat d’entretien et de nettoyage des parties communes pour le bâtiment 2 auquel il a été mis un terme par courrier recommandé du 5 janvier 20247 par elle-même au regard du montant de l’arriéré pour ce contrat (14.882,8 € TTC).

Elle indique avoir adressé un courrier recommandé à AJASSOCIES pour mettre en demeure le Syndicat des copropriétaires par le biais de son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES et de l’Etablissement Public Foncier d’ILE DE FRANCE de régler les factures impayées pour un montant total de 74.966,01 € TTC détaillé comme suit :

—  9.690,79 € au titre des contrats d’entretien des espaces verts et de gardiennage,

—  65.275,22 € au titre des contrats d’entretien et de nettoyage des parties communes des bâtiments 1, 2, 3, 4 et 10 de la [Adresse 16].

C’est dans ce contexte que la SOTRANET a par acte d’huissier en date des 25 et 26 septembre 2024, fait assigner en référé les quatre défendeurs sous le numéro d’enregistrement RG 24/1708 aux fins de :

Faire condamner à titre provisionnel la SELARL AJASSOCIE en sa qualité d’administrateur provisoire du [Adresse 18] à verser à la société SOTRANET la somme de 40.164,92 € TTC détaillée comme suit :

—  7.430,25 € au titre des factures impayées relatives aux contrats d’entretien des espaces verts et de gardiennage,

—  32.734,67 € au titre des factures impayées relatives aux contrats d’entretien et de nettoyage des parties communes des bâtiments 1, 3 et 4 de la [Adresse 16] ;

Faire condamner à titre provisionnel la SELARL AJASSOCIE en sa qualité d’administrateur provisoire du [Adresse 19] à verser à la société SOTRANET la somme de 22.894,85 € TTC détaillée comme suit :

—  2.260,54 € au titre des factures impayées relatives aux contrats d’entretien des espaces verts et de gardiennage,

—  20.634,31 € au titre des factures impayées relatives aux contrats d’entretien et de nettoyage des parties communes du bâtiment 10 de la [Adresse 15] ;

Faire condamner à titre provisionnel l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE à verser la somme de 14.882,80 € à la société SOTRANET au titre des factures impayées relatives aux contrats d’entretien et de nettoyage des parties communes du bâtiment 2 ;

Faire assortir ces condamnations d’une condamnation à titre provisionnelle à régler les intérêts de retard au taux légal à compter du 5 janvier 2024 ;

Faire condamner solidum la SELARL AJASSOCIE en sa qualité d’administrateur provisoire du [Adresse 18] ainsi qu’en sa qualité de Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 12] DU CHÊNE POINTU ainsi que l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE à verser à la société SOTRANET la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Que par assignation en date du 19 décembre 2024, la société SOTRANET a fait assigner en référé les mêmes parties aux fins d’obtenir les mêmes condamnations sous un numéro d’enregistrement RG 25/52.

Il a été procédé à la jonction des deux procédures pour qu’elles ne soient suivies que sous le seul numéro RG 24/078.

A l’audience du 11 avril 2025, la SOTRANET a déposé des conclusions pour confirmer ses demandes en paiement tout en les réactualisant à la baisse.

Par conclusions soutenues oralement à cette même audience, L’EPFIF demande à ce que SOTRANET soit déboutée à son encontre de toutes ses demandes et soit condamnée à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions soutenues oralement à cette même audience, les deux syndicats de coprpropriétaires et la selarl AJASSOCIES demandent au tribunal de juger que les factures O353 et 0357 ont été payées par un virement bancaire en date du 23 décembre 2019, de juger que la facture 0469 d’un montant de 2.260,54 euros a été payée parun virement bancaire en date du 6 février 2020. Ils demandentau tribunal de constater l’existence d’une contestation sérieuse sur le principe et le quantum dessommes réclamées au titre des contrats d’entretien et de ménage des parties communes. Ils demandent 3.000 euros à titre de dommages-intérêts et 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 835 du Code de procédure civile dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En parallèle, l’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1231-1 du même code dispose :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, il apparait que les demandes s’appuyent sur des contrats anciens dont les périodes d’exécution sont anciennes et pour lesquels les prestations réalisées font l’objet de contestations sérieuses de la part des syndicats de copropriétaires concernés.

Dès lors, et alors qu’au surplus, il apparaît que des virements anciens aient pu tenir lieu de règlements de certaines factures réclamées au titre de l’entretien des espaces verts, les demandes en paiement échappent à la compétence du juge de l’évidence qu’est le juge des référés.

Les demandes auprès de L’EPFIF sont insuffisamment motivées et seront également rejetées en référé.

La preuve d’un procédure abusive n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses proprores dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS La SOCIETE DE TRAVAUX ET NETTOYAGE (SOTRANET) de l’ensemble de ses demandes,

REJETONS les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts des défenderesses,

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code deprocédure civile;

DISONS chaque partie conservera la charge de ses dépens.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 JUIN 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT