TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/01942

N° Portalis DBX4-W-B7I-S5VM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 24 Janvier 2025

[G] [T]

[K] [T]

C/

[D] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e NOUILHAN

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [T],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Claire NOUILHAN, avocate au barreau de TOULOUSE mandataire de Maître [Y] [C]

Madame [K] [O] épouse [T],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Claire NOUILHAN, avocate au barreau de TOULOUSE mandataire de Maître [Y] [C]

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [B],

demeurant [Adresse 10]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 31 mars 2023, les époux [T] ont loué à [D] [B] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4]) à [Localité 9] assorti d’un parking extérieur (n°16), d’une surface habitable de 63.70 m² et moyennant un loyer initial de 670 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Invoquant un arriéré locatif, les époux [T] ont fait signifier à [D] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2024.

Par exploit du 10 avril 2024, les époux [T] ont finalement fait assigner [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail, ou, à défaut, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur pour défaut de paiement des loyers,

— l’expulsion de [D] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— en cas d’abandon du logement, l’autorisation des époux [T] d’effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais de l’expulsé,

— la condamnation de [D] [B] au paiement des sommes suivantes :

* 2 173.43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2023, somme à parfaire au jour de l’audience et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, et ce jusqu’au départ effectif,

* 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

* les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Direction de la cohésion sociale.

A l’audience du 05 juillet 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, les époux [T] ont maintenu l’ensemble de leurs demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à hauteur de 4 403.72 euros.

Convoqué par assignation remise à étude, [D] [B] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 mais les débats ont finalement été rouverts aux fins de production d’un décompte intégral, ceux versés aux débats ne couvrant pas entièrement la période de deux mois suivant le commandement de payer.

A l’audience de réouverture du 29 novembre 2024 lors de laquelle ils étaient à nouveau représentés par leur conseil, les époux [T] ont maintenu leurs demandes, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 7 37.44 euros, mensualité d’octobre 2024 incluse.

Convoqué par courrier du 26 septembre 2024 revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”, [D] [B] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

Par note en délibéré du 03 décembre 2024, les demandeurs ont produit le décompte complet ayant justifié la réouverture des débats.

MOTIFS

Sur la résiliation :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail à effet au 31 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024 pour la somme en principal de 2 160 euros.

Cependant, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois, soit au plus tard le 24 mars 2024 inclus.

Si l’arriéré locatif s’élevait alors en réalité à 1 440 euros (déduction faite du paiement opéré le 22 janvier 2024), ledit commandement est tout de même demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

De ce fait, le contrat de bail est résilié de plein droit depuis cette date.

— Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail :

Compte-tenu de la résiliation de plein droit du bail, la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire devient donc sans objet.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 25 mars 2024, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [D] [B] sera donc ordonnée.

Compte-tenu de l’aggravation de l’arriéré locatif malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, aucun paiement n’ayant été opéré depuis janvier 2024, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Les époux [T] produisent un décompte actualisé au 18 octobre 2024 démontrant que [D] [B] restait alors leur devoir la somme de 7 377.74 euros.

N’ayant pas comparu, le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

[D] [B] sera ainsi condamné à verser aux époux [T] cette somme provisionnelle de 7 377.74 euros, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 173.43 euros à compter de l’assignation du 10 avril 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[D] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant depuis la résolution du contrat de bail.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives.

Or, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 18 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Ainsi, les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [D] [B] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, l’assignation et sa notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [T], [D] [B] sera aussi condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 31 mars 2023 entre les époux [T] et [D] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] ([Adresse 11]) à [Localité 9] assorti d’un parking extérieur (n°16) sont réunies depuis le 25 mars 2024 ;

CONSTATONS que la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail est donc devenue sans objet ;

ORDONNONS en conséquence à [D] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, les époux [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS [D] [B] à verser aux époux [T] la somme provisionnelle de 7 377.74 euros (décompte arrêté au 18 octobre 2024), et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 173.43 euros à compter du 10 avril 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS [D] [B] à payer aux époux [T] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives ;

CONDAMNONS [D] [B] aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, l’assignation et sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS [D] [B] à verser aux époux [T] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,