TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01190 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JJR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01657

— ---------------

Nous,Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 15 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [F] [H], demeurant [Adresse 3],

Madame [W] [H], demeurant [Adresse 5],

Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 4],

Venant aux droits de M. et Mme [D] [H]

Tous représentés par M^e Philippe ARLAUD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 158

ET :

LA SOCIETE NOOR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roda FERARU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D 1150

***********************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mai 2012, Mme [F] [H], Mme [W] [H] et M. [T] [H] (Mmes et M. [H]), venant aux droits de M. et Mme [D] [H], ont donné à bail à la société Noor un local commercial sis [Adresse 1], à [Localité 6] (93) moyennant un loyer annuel de 25.000 euros, à compter du 1er avril 2012 et jusqu’au 31 mars 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 janvier 2025, les bailleurs ont décidé de faire application de la clause d’indexation, rétroactivement sur 5 ans. Dans ce cadre, Mmes et M. [H] ont sollicité de la société Noor le paiement de la somme de 18.781,53 euros incluant :

— au titre de l’indexation du loyer pour les années 2020 à 2023 : 14.693,04 euros,

— au titre du dépôt de garantie qui doit être de deux mois de loyer : 4.088,49 euros.

Par exploit du 24 février 2025, Mmes et M. [H] ont fait délivrer un commandement de payer la somme de 26.785,50 euros et visant la clause résolutoire. Par exploit du 28 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer un commandement d’avoir à justifier de l’assurance des locaux et visant également la clause résolutoire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 mars 2025, la société Noor a contesté les sommes réclamées par Mmes et M. [H] au titre de l’arriéré.

Par exploit du 2 juillet 2025, Mmes et M. [H] ont assigné la société Noor devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir condamner la société Noor au paiement d’une provision de 29.209,96 euros arrêtée au 30 juin 2025 avec intérêts, voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la société Noor des locaux loués, de la voir condamner à leur verser une indemnité d’occupation majorée, de leur voir attribuer le dépôt de garantie et de voir condamner la société Noor à leur verser 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens incluant les frais des deux commandements de payer.

A l’audience du 15 septembre 2024, Mmes et M. [H] ont déposé et soutenue oralement des conclusions aux termes desquelles ils demandent au juge de :

— condamner la société Noor à leur verser une provision de 20.652,87 euros au titre des loyers et charges locatives arrêtées au 30 septembre 2025 avec intérêts légaux,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la société Noor et de tous occupants de son chef,

— condamner la société Noor au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmentée de 50%,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis aux bailleurs,

— condamner la société Noor à leur verser 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Noor aux dépens incluant les frais des deux commandements de payer.

A l’audience, la société Noor a déposé et soutenu oralement ses conclusions. Elle demande au juge de :

— déclarer nul le commandement de payer du 24 février 2025, et subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire,

— juger que la dette du locataire au 15 septembre 2025 n’excède pas 20.652,87 euros,

— accorder des délais de paiement au preneur sur 24 mois, loyers et charges courantes en sus,

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur le sort du bail commercial

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, il ressort des moyens de Mmes et M. [H] que les demandes de paiement figurant au commandement de payer étaient erronnées soient en raison de vérifications ayant amené les bailleurs à revoir leur demande (pour le dépôt de garantie), soit ils ont estimé que leur calcul de l’indexation de loyer devait être opérée sur la base d’indice différent de ceux initialement demandés.

Par suite, quand bien même le preneur disposait des tableaux et modes de calculs réalisés par les preneurs, le montant appelé au titre du commandement de payer du 24 février 2025 était sérieusement contestable. La demande de nullité du commandement de payer dépasse les pouvoirs du juge des référés et sera rejetée. Toutefois, le commandement, en raison de l’incohérence des montants appelés par les bailleurs, ne pourra pas produire effet.

Sur le commandement d’avoir à produire un certificat d’assurance, l’acte a été signifié le 28 février 2025 et Mmes et M. [H] reconnaissent que la société Noor a produit les éléments nécessaires le 28 mars 2025 ce qui correspond au délai d’un mois à compter de la signification de l’acte.

Pour l’ensemble de ces raisons, Mme [F] [H], Mme [W] [H] et M. [T] [H] seront déboutés de leur demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que des demandes qui en découlent.

Sur la demande de provision

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, les parties s’accordent pour reconnaitre le montant de la créance de Mmes et M. [H] à hauteur de 20.652,87 euros au titre de l’indexation rétroactive à compter de 2020, des loyers et des charges locatives.

Il sera accordé à Mmes et M. [H] une provision de ce montant.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle les demandeurs ont notifié à la défenderesse l’exact montant de la dette à savoir le jour où Mmes et M. [H] ont formalisé leur demande pécuniaire devant le juge des référés, soit le 15 septembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la société Noor paie régulièrement ses loyers et que le montant de la dette correspond à l’application rétroactive de la clause d’indexation par les bailleurs. La société Noor produit en outre son bilan pour l’année 2024 d’où il ressort qu’elle a présenté un chiffre d’affaires en 2023 de 81.920 et en 2024 de 83.300 euros.

La société Noor justifie être de bonne foi et ne pas pouvoir régler immédiatement la créance des bailleurs. Il sera fait droit à sa demande de délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les autres demandes

Chaque partie succombant partiellement conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans la présente instance.

L’équité commande de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Déboute Mme [F] [H], Mme [W] [H] et M. [T] [H] de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu avec la société Noor le 7 mai 2012 ;

Déboute Mme [F] [H], Mme [W] [H] et M. [T] [H] de leurs demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation, de conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la société Noor à payer à Mme [F] [H], Mme [W] [H] et M. [T] [H] une provision de 20.652,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025 et autorise la société Noor à se libérer de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensuels d’égal montant de 860 euros sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde incluant les intérêts ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés,

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 31 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mechtilde CARLIER