TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/01149 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FB6E

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 26 mai 2025

DEMANDERESSE

SEM [Localité 8] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Madame [X] [F], salariée, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Madame [R] [J] épouse [O]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Comparant en personne

Monsieur [L] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 5 avril 2022, la société anonyme d’économie Mixte Locale [Localité 8] HABITAT, (ci-après dénommé [Localité 8] HABITAT), a donné à bail à M. [O] [L] et Mme [O] [R] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 291,16 euros, outre 139,03 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 1 766,05 euros.

Ce commandement signifié le 21 janvier 2025 étant resté infructueux, la société [Localité 8] HABITAT a ensuite fait assigner M. [O] [L] et Mme [O] [R] le 25 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail en date du 5 avril 2022 en application de la clause résolutoire, leur expulsion ainsi que celle de de tout occupant de leur chef du logement principal, leur condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux et enfin, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer..

L’affaire a été évoquée le 26 mai 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

A l’audience, la société [Localité 8] HABITAT, représentée par Madame [F], dûment habilitée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement qui, au regard du décompte en date du 23 mai 2025 s’élève désormais à la somme de 3 406,59 euros.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 8] HABITAT fait valoir que les époux [O] ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai imparti.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et lecture en a été donné. Celui-ci met en exergue des difficultés financières dans le prolongement de la démission de M. [O] de son emploi et donc de l’absence de ressources. Toutefois, ce dernier a retrouvé un emploi et le couple s’est engagé à effectuer des versements réguliers.

M. [O] [L] et Mme [O] [R], tous deux présents à l’audience, reconnaissent aujourd’hui leur dette locative et sollicite des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Ils proposent de s’acquitter de leur dette locative par versements mensuels de 50,00 euros, outre le loyer courant.

En tout état de cause ils estiment pouvoir bénéficier des délais de paiement dans la mesure où ils ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction puis prorogée au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

[Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 5 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 766,05 euros.

Il est constant que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mars 2025, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

En conséquence, le bail est résilié de plein droit à cette date.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La société [Localité 8] HABITAT sollicite la condamnation solidaire de M. [O] [L] et Mme [O] [R] au paiement de la somme de 3 406,59 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société [Localité 8] HABITAT verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 3 406,59 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la [Localité 8] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

Madame [D] [U] [E] reconnaissent la dette locative.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de [Localité 8] HABITAT et M. [O] [L] et Mme [O] [R] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 406,59 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 23 MAI 2025, après déduction des frais de procédure, au titre de la solidarité légale entre époux.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, M. [O] [L] et Mme [O] [R] se sont présentés à l’audience et ont sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, auxquels le bailleur ne s’est pas opposé.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et de l’enquête sociale que M. [O] [L] se trouve de nouveau en capacité d’effectuer des versements réguliers, compte tenu de son emploi récent. En effet, il ressort de l’enquête sociale que les revenus du couple sont évalués entre 2129 et 2429 euros

Il s’en déduit que les époux [O] sont en situation de régler leur dette locative, leurs ressources sont suffisantes pour s’acquitter de la totalité de la dette locative et plus encore pour apurer la dette locative dans la limite des délais qui leur seront accordés.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

L’examen du relevé de compte montre que les époux [O] ont procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’ils sont éligibles aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à M. [O] [L] et Mme [O] [R] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et M. [O] [L] et Mme [O] [R] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [L] et Mme [O] [R] supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société [Localité 8] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2022 entre [Localité 8] HABITAT et les époux [O] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [L] et Mme [O] [R] à verser à la société [Localité 8] HABITAT la somme de 3 406,59 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 23 mai 2025 ;

AUTORISE M. [O] [L] et Mme [O] [R] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 90,00 euros et d’un trente-sixième versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Dans cette hypothèse

ORDONNE l’expulsion de M. [O] [L] et Mme [O] [R] du local d’habitation et des annexes situés [Adresse 2] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [L] et Mme [O] [R] à payer à la société [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum M. [O] [L] et Mme [O] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

La greffière

Le juge