TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.A.S. GROUPE ORBE

[K] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandre SUTER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08595 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4K6

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. MOUSSET, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre SUTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2113

DÉFENDEURS

S.A.S. GROUPE ORBE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08595 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4K6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 février 2025, prenant effet au 24 février 2025, la société SCI MOUSSET, représentée par DOLY GESTION, a consenti un bail d’habitation à la SAS GROUPE ORBE, pour le logement de son dirigeant M. [K] [E], sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5000 euros.

Le bail conclu est régi par les dispositions des articles 1708 et suivants du code civil. Le loyer est payable trimestriellement d’avance outre le versement d’un dépôt de garantie de 10 000 euros.

Le montant de la première échéance s’élevait à la somme de 25 423,73 euros, incluant les honoraires du mandataire.

Le samedi 22 février 2025, alors que la prise du bail était fixée au lundi 24 février suivant, M. [K] [E] a adressé un virement de 25 423,73 euros depuis son compte personnel REVOLUT. Les clés de l’appartement ont été remises à M. [K] [E] sur la présentation de l’ordre de virement.

Or, le virement n’a jamais été effectif et le locataire, depuis son entrée dans les lieux, n’a réglé aucune somme.

Plusieurs mises en demeure lui ont été adressées.

Par actes de commissaire de justice du 27 mai 2025 et du 28 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer à la SAS GROUPE ORBE et à M. [K] [E] un commandement de payer la somme principale de 40423,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. SAS GROUPE ORBE le 30 mai 2025.

Par assignation du 10 septembre 2025, la société SCI MOUSSET a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de la SAS GROUPE ORBE et de son dirigeant M. [K] [E] ainsi que celle de toute personne occupant les lieux, et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ordonner le transport des meubles garnissant les lieux dans un garde-meuble en garantie des sommes dues aux frais de la société SCI MOUSSET et obtenir la condamnation de la SAS GROUPE ORBE au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  40423,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025,

-4042,37 euros au titre de la clause pénale,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été enregistrée au greffe sous le numéro RG 25/08595.

Par assignation en date du 22 décembre 2025 la SCI MOUSSET a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris d’une intervention forcée délivrée à M. [K] [E] aux fins de :

— Prononcer la nullité du bail,

— Condamner solidairement la SAS GROUPE ORBE et M. [K] [E] au paiement d’une somme de 5000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation depuis le 24 février 2025,

Subsidiairement,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ça résiliation de plein droit au 28 juillet 2025,

— Condamner solidairement la SAS GROUPE ORBE et M. [K] [E] au paiement de la somme de 40706.37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025 et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

A titre plus subsidiaire,

— Ordonner la résiliation judiciaire du bail

— Condamner solidairement la SAS GROUPE ORBE et M. [K] [E] au paiement de la somme de 40423,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025 et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

En tout état de cause,

— Juger que la société GROUPE ORBE et M. [K] [E] sont occupants sans droit ni titre du logement,

— Ordonner la suppression du délai de deux mois prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et que soient écartées les dispositions de l’article L 412-3 du même code

— Ordonner à la société GROUPE ORBE et M. [K] [E] de libérer de leur bien ainsi que de tous les occupants de leur chef le bien loué dans les huit jours de la décision à intervenir,

— Juger qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clés il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner la société GROUPE ORBE et M. [K] [E] au paiement d’une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par la SCI MOUSSET

—  10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été enregistrée au greffe sous le numéro RG 26/00353.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les affaires RG 25/08595 et RG 26/00353 ont été appelées à l’audience du 2 février 2026. Par mention dossier, l’affaire RG 26/00353 a été jointe au numéro RG 25/08595.

La société SCI MOUSSET, représentée par son conseil, se désiste de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et sollicite la nullité du bail pour manœuvres dolosives conformément à son assignation du 22 décembre 2025. Elle expose que l’agence immobilière a été trompée, que le groupe ORBE est sans activité et que depuis l’entrée dans les lieux aucun versement n’a été effectué qu’il s’agisse du dépôt de garantie ou des loyers.

Il sera référé aux assignations de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité à personne, M. [K] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la nullité du contrat de bail

Selon l’article 1128 du Code civil, un contrat ni valablement formé qu’à la condition que les parties aient donné leur consentement, aient la capacité pour contracter et que le contrat ait un compte tenu licite.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes et aux termes de l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Il résulte de l’article 1137 du même code que le dol est le fait, pour un contractant, d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1138 du Code civil dispose que « le dol est également constitué s’il émane du représentant, du gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la SCI MOUSSET, par l’intermédiaire de son mandataire DOLY GESTION, n’a accepté de consentir le bail civil du 12 février 2025 à la SAS GROUPE ORBE, au bénéfice de son président M. [K] [E], qu’à la condition expresse du paiement préalable d’un dépôt de garantie de 10 000 euros et du premier terme de loyer trimestriel, soit la somme de 25 423,73 euros, avant la remise des clés prévue le 24 février 2025.

Il est établi que, le 22 février 2025, M. [K] [E] a émis depuis son compte personnel REVOLUT un ordre de virement d’un montant de 25 892,85 euros au profit du mandataire, qu’il a présenté comme preuve du règlement des sommes exigibles, alors que ce virement a été bloqué par la banque émettrice et n’a jamais été crédité sur le compte de l’agence, de sorte qu’aucun fonds n’a été effectivement perçu ni au titre du dépôt de garantie ni au titre des loyers.

La SCI MOUSSET justifie que la remise des clés est intervenue le 24 février 2025 sur la foi de cet ordre de virement, présenté comme l’exécution de l’obligation de paiement, alors qu’il n’en était rien.

Postérieurement à l’entrée dans les lieux, M. [K] [E] a, à plusieurs reprises, annoncé la réalisation de nouveaux virements, notamment deux virements de 10 000 euros chacun depuis un compte ouvert au nom de la société VERIFORM, alors que cette société était en cessation d’activité puis radiée, ces prétendus paiements n’ayant jamais davantage été crédités. Les procès-verbaux de saisies conservatoires pratiquées entre les mains de plusieurs établissements bancaires (CIC, SWAN, Olinda) montrent en outre que la SAS GROUPE ORBE ne dispose d’aucune trésorerie disponible.

Il ressort encore des pièces que la SAS GROUPE ORBE, qui présente un capital social de 97 000 euros essentiellement composé d’apports en nature, n’exerce en réalité aucune activité, n’a déposé aucun compte social et a fait l’objet d’une mention de cessation d’activité le 23 octobre 2025, tandis qu’un jugement du tribunal de commerce l’a condamnée au paiement d’arriérés de loyers significatifs au titre d’un contrat de location de véhicule resté impayé. M. [K] [E] contrôle par ailleurs d’autres sociétés (ORBE INGENIERIE, VERIFORM) également dépourvues d’activité ou en procédure collective, utilisées pour émettre des ordres de virement qui ne sont jamais exécutés.

Ces éléments caractérisent des manœuvres répétées de M. [K] [E] dans le seul but de rassurer le bailleur et son mandataire et de différer toute réaction, tout en se maintenant dans les lieux sans verser la moindre somme.

Ces manœuvres, portant directement sur la solvabilité du locataire et sur l’exécution des conditions financières posées par le bailleur, constituaient, pour la SCI MOUSSET, une condition déterminante de son consentement, au même titre que les garanties financières exigées lors de la conclusion d’un bail d’habitation. Il est manifeste que, si la SCI MOUSSET avait connu la réalité de la situation de la SAS GROUPE ORBE et l’absence de tout paiement effectif, elle n’aurait pas conclu le bail, ni remis les clés.

La preuve du dol étant rapportée par la SCI MOUSSET, il y a lieu de constater que le consentement du bailleur a été vicié par ces manœuvres dolosives et, en application des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, de prononcer la nullité du bail civil meublé du 12 février 2025 conclu entre la SCI MOUSSET et la SAS GROUPE ORBE.

Sur les conséquences de la nullité du bail

En application de l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Sur la demande d’expulsion.

M. [K] [E], devenu occupant sans droit ni titre, doit restituer le logement de sorte qu’il y a lieu de prononcer son expulsion et celle de tous les occupants de son chef selon les modalités fixés au dispositif, étant ajouté que les manœuvres dolosives ayant conduit à l’attribution du logement caractérisent une voie de fait justifant la suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement.

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

Par suite, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer indexé, augmenté des charges, qui aurait été dû, en l’absence de prononcé de nullité du bail.

Dès lors, M. [K] [E] sera condamné au paiement de la somme de 5000 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la conclusion du bail jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, l’engagement de la responsabilité civile délictuelle nécessite la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

L’article 1231-6 du code civil, quant à lui, que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus, sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société SCI MOUSSET soutient que les agissements des défendeurs lui ont causé préjudice du fait de la privation de jouissance de son bien sans contrepartie. Elle fait valoir qu’elle a dû financer les diligences des commissaires de justice.

Toutefois la demanderesse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’indemnité d’occupation, et les frais de commissaires de justice relèvent des dépens et, le cas échéant, de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. SAS GROUPE ORBE et M. [K] [E], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 3000 euros à la demande de la société SCI MOUSSET concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE LA NULLITE du contrat conclu le 12 février 2025 entre la société SCI MOUSSET, d’une part, et la SAS GROUPE ORBE représentée par M. [K] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1],

ORDONNE à la SAS GROUPE ORBE représentée par M. [K] [E] de libérer les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et de restituer les clés dans un délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement, à défaut,

ORDONNE, l’expulsion de la SAS GROUPE ORBE représentée par M. [K] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 3] à [Localité 1], sans application du sursis prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de trêve hivernale et sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [K] [E] et la SAS GROUPE ORBE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer soit la somme de 5000 euros (cinq mille euros) par mois, de la conclusion du contrat de bail jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

DÉBOUTE la société SCI MOUSSET de sa demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE la SAS GROUPE ORBE représentée par M. [K] [E] à payer à la société SCI MOUSSET la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS GROUPE ORBE représentée par M. [K] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et celui des assignations,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge