TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00219 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NTT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUILLET 2025

MINUTE N° 25/01144

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société FRANCE LML 1

dont le siège social est sis [Adresse 1]

ayant pour avocat plaidant M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, et pour avocat postulant M^e François-Genêt KIENER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 098

ET :

La société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lauren VYDEELINGUM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 228, non-comaprant

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2024 réitéré devant notaire le 2 mai 2024, la société FRANCE LML 1 a consenti à la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT un bail commercial sur des locaux situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Le 29 août 2024, la société FRANCE LML 1 a fait délivrer à la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, puis, un second, délivré le 14 novembre 2024, pour un montant en principal de 167.473,20 euros.

Par acte du 30 janvier 2025, la société FRANCE LML 1 a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT, pour :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner l’expulsion de la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT et de tous occupants de son chef, dont son sous-locataire, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; Être autorisée à conserver le dépôt de garantie ;Fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT à la somme de 2.231,90 euros et 13,03 euros par jour au titre des charges et taxes foncières journalières, à hauteur de 74,69 euros à compter du 17 décembre 2024 jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués, et condamner la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT au paiement provisionnel de ces indemnités ; Dire et juger que ladite indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur la base de l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires ;Condamner la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT à lui payer à titre provisionnel :une somme de 133.555,12 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 16 décembre 2024, les intérêts de retard majorés de 10% à titre de pénalité outre la somme forfaitaire de 150 euros ; une somme de 26.711,02 euros correspondant à la clause pénale,une somme de 774,29 euros au titre des deux commandements de payer délivrés les 28 août et 11 novembre 2024,Condamner la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de la levée des états à intervenir.

Après renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

À l’audience, la société France LML 1 sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée, la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT n’a pas comparu.

L’état d’endettement de la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT ne porte mention d’aucune inscription en date du 30 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 14 novembre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 167.473,20 euros.

Il résulte du décompte joint à l’assignation, arrêté au 6 janvier 2025, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance de ce commandement, soit le 15 décembre 2024. L’obligation de la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT causant un préjudice à la société FRANCE LML 1, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, la société FRANCE LML 1 sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le la société FRANCE LML 1 peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, avec indexation contractuelle, jusqu’à la libération des lieux.

La société FRANCE LML 1 justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 6 janvier 2025, que la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT reste lui devoir à cette date une somme de 106.362,36 euros au titre des arriérés locatifs, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, déduction faite des dépenses libellées :

— « Taxe foncière du 01/01/2024 au 16/12/2024 » pour 26.216,71 euros TTC, non justifiée ;

— « Pénalités de retard 3T » pour 180 euros, examinée avec les clauses pénales ;

— « Refacturation du commandement de payer du 29/08/2024 » pour 322,32 euros TTC et 55,13 euros TTC, examinée avec les dépens.

La société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 106.362,36 euros.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de la somme de 26.711,02 euros au titre de la clause pénale et les intérêts de retard majorés de 10 % à titre de pénalité, outre la somme forfaitaire de 150 euros, susceptibles d’être qualifiées de clause pénale et réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière de la locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ces chefs de demandes.

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT restera acquis à la société FRANCE LML 1 dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

Enfin, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais de délivrance des commandements de payer, celle-ci faisant double emploi avec la demande au titre des dépens.

Sur les demandes accessoires

La société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés le 29 août et 11 novembre 2024, le coût de l’assignation et celui de la levée de l’état d’endettement.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société FRANCE LML 1 la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 15 décembre 2024 ;

Ordonnons l’expulsion de la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT ou de tous occupants de son chef hors des locaux 7 et 9 à [Adresse 2] [Localité 5] si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamnons la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, avec indexation contractuelle, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT à payer à la société FRANCE LML 1 la somme provisionnelle de 106.362,36 euros, au titre des arriérés locatifs comprenant les loyers, indemnités et charges, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement des clauses pénales ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’attribution du dépôt de garantie ;

Condamnons la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés le 29 août et 11 novembre 2024 le coût de l’assignation et celui de la levée de l’état d’endettement ;

Condamnons la société MJK TRANSIT IMPORT/EXPORT à payer à la société FRANCE LML 1 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 JUILLET 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT