TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [J] [Z]

Madame [D] [G] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08081 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XLX

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [D] [G] épouse [Z], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08081 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XLX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2001, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, anciennement dénommée OPAC de [Localité 5], a consenti un bail d’habitation à M. [J] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2576,55 francs, outre les charges.

Par avenant au contrat du 22 août 2002, le contrat de location était établi également au profit de Mme [G] [D] suite à son mariage avec M. [J] [Z].

Par actes de commissaire de justice des 17 et 19 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [J] [Z] et Mme [G] [D] un commandement de payer la somme principale de 1316,07 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [Z] et Mme [G] [D] le 22 mai 2023.

Par assignation du 30 juillet 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, dire que le sort des meubles dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [Z] et Mme [G] [D] et obtenir leur condamnation solidaire et à défaut in solidum au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé et des charges, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu’à libération des lieux,

—  2376,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 31 octobre 2024, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH est représenté par son avocat. Il maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée au 17 octobre 2024 s’élève désormais à 2653,03 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par Mme [G] [D]. Il ajoute que M. [J] [Z] n’a jamais donné congé mais demande à pouvoir transmettre une note en délibéré sur ce point. L’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [G] [D] reconnaît le montant de la dette locative et explique avoir été victime d’une escroquerie bancaire. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Elle explique avoir repris les paiements de son loyer. Elle précise que M. [J] [Z] ne vit plus au domicile depuis 2008 et que le bailleur en a été avisé. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, ce à quoi le bailleur ne s’oppose pas.

Par note en délibéré du 20 novembre 2024, le conseil du demandeur indique que dans les enquêtes d’occupation biennales de 2022 et 2024, seuls Mme [G] [D] et ses enfants sont mentionnés. Par ailleurs, vers 2010, la chargée de gestion locative a mis une date de « fin de contractant » concernant M. [J] [Z] sur le logiciel ce qui explique que son nom n’apparaît plus sur les avis d’échéance. Aucun avenant ou congé n’a cependant été retrouvé.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à tiers présent, M. [J] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié les 17 et 19 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1316,07 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 juillet 2023.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2024, Mme [G] [D] lui devait la somme de 2653,03 euros, de laquelle il convient de déduire les frais de procédure, soit 315,95 euros selon ce même décompte.

Mme [G] [D] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée à payer la somme de 2337,08 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1316,07 euros, et à partir de l’assignation pour le surplus. Le bailleur sollicite la condamnation solidaire de M. [J] [Z]. S’il est établi qu’il a été informé du départ du domicile a minima depuis 2010, aucun élément n’indique qu’il a donné congé. En outre, il n’est pas prétendu que le couple a divorcé et aucun élément n’est versé en procédure en ce sens de telle sorte que M. [J] [Z] sera condamné solidairement.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le paiement intégral du loyer a repris avant l’audience. Il ressort par ailleurs des éléments du dossier et notamment de l’audience, que les revenus du foyer permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mois pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [D] et M. [J] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans les commandements de payer des 17 et 19 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 septembre 2001 entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [J] [Z] d’autre part, ainsi qu’avec Mme [G] [D] par avenant du 22 août 2002, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], est résilié depuis le 20 juillet 2023,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [D] et M. [J] [Z] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de de 2337,08 euros (deux mille trois cent trente-sept euros et huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1316,07 euros, et à partir de l’assignation pour le surplus.

AUTORISE Mme [G] [D] et M. [J] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [D] et M. [J] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 juillet 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [D] et M. [J] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [G] [D] et M. [J] [Z] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [G] [D] et M. [J] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer des 17 et 19 septembre 2023 et celui de l’assignation du 30 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge