Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 25 proxi fond, 13 février 2025, n° 24/03015

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Texte intégral
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance
- Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et la demande reconventionn...
- Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1.466,50 euros
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif
- DÉCISION EN DATE DU : 13 Février 2025

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TJ Bobigny 13 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation du bailleur de fournir un logement décent
La cour a constaté que le logement était manifestement indécent et a reconnu le préjudice de jouissance de la locataire, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Rejeté
Droit à la restitution du dépôt de garantie
La cour a estimé que le dépôt de garantie devait être déduit des arriérés locatifs dus par la locataire, justifiant le rejet de sa demande.
Rejeté
Droit à l'aide juridictionnelle
La cour a rejeté cette demande, considérant que la locataire était déjà bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.
Rejeté
Responsabilité de la locataire pour retard de mise en exploitation
La cour a jugé que la locataire ne pouvait être tenue responsable du retard, car elle avait quitté le logement avant l'arrêté préfectoral d'insalubrité.
Rejeté
Droit à des frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant que les bailleurs n'avaient pas justifié leur demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 25 proxi fond, 13 févr. 2025, n° 24/03015
Numéro(s) :	24/03015
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas POIRIER-ROSSI

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/03015 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDPC

Minute : 25/

Madame [X] [H]

Représentant : M^e Thomas POIRIER-ROSSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [E] [G]

Monsieur [W] [G]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

M^e Thomas POIRIER-ROSSI

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Madame [E] [G]

Monsieur [W] [G]

Le 17 Février 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 13 Février 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 février 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [X] [H],

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930080012022029177 du 13/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Thomas POIRIER-ROSSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [E] [G],

[Adresse 2]

représentée par Monsieur [W] [G], valablement muni d’un pouvoir.

Monsieur [W] [G],

[Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 juin 2020, Monsieur [W] [G] et Madame [E] [G] ont donné à bail à Madame [X] [H] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 1.000 euros, outre 50 euros au titre des provisions sur charges.

Un rapport du service communal d’hygiène de la Ville de [Localité 7] a été rendu le 28 mars 2022 et a relevé de nombreux désordres dans l’appartement, notamment l’insuffisance de moyens de chauffage, une installation électrique dangereuse due à l’absence de liaison à la terre, une insuffisance de ventilation dans le logement et une prolifération de moisissures dans le logement.

Un deuxième rapport du service communal d’hygiène de la Ville de [Localité 7] a été rendu le 21 décembre 2022, justifiant l’ouverture d’une procédure d’insalubrité.

Le 20 avril 2023, Madame [X] [H] a été relogée dans un logement HLM.

Un arrêté préfectoral d’insalubrité a été pris le 18 septembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 12 mars 2024, Madame [X] [H] a fait assigner Monsieur [W] [G] et Madame [E] [G] devant le juge des contentieux du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer :

la somme de 23.250 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du trouble de jouissance,la somme de 1.000 euros, au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie, avec intérêts légaux, à compter du 12 mars 2024, date de l’assignation,la somme de 2.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2024 et a été renvoyée à deux reprises.

A l’audience du 17 décembre 2024, Madame [X] [H], représentée par son conseil, développe oralement les termes de ses écritures aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [W] [G], comparant en personne, et Madame [E] [G], régulièrement représentée, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils demandent au tribunal de débouter Madame [H] de ses demandes, et de la condamner à leur verser :

la somme de 8.760,93 euros en solde de tout compte,la somme de 1.466,50 euros, hors solde de tout compte,la somme de 1.450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour retard de mise en exploitation du bien pour travaux de remise en état.

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise en disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, il est constant que le bien loué à Madame [X] [H], sis [Adresse 4] à [Localité 7] était manifestement indécent, de sorte qu’un arrêté d’insalubrité a été pris le 18 septembre 2023.

Les désordres ont été constatés dans le rapport du service communal d’hygiène du 28 mars 2022 et ont été confirmée dans le rapport du service communal d’hygiène du 21 décembre 2022, aucun travaux n’ayant été effectués :

insuffisance des moyens de chauffage fixes dans le logement,installation électrique dangereuse due à l’absence de liaison à la terre,insuffisance de ventilation dans le logement,prolifération de moisissures dans la chambre 1, le séjour, le WC, et la chambre 2,présence d’humidité dans la salle d’eau et le WC,revêtements dégradés dus à l’humidité dans le séjour, la chambre 1, la salle d’eau, le WC et la chambre 2,sol non plan dans l’entrée, devant les portes du WC, et de la chambre 2.

L’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité pris le 18 septembre 2023 relate des risques suivants :

risque de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes et allergies,risque de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment maladies infectieuses ou parasitaires,risque de survenue d’accidents,risque d’électrocution.

Il est constant que Madame [X] [H] a été relogée le 20 avril 2023.

Il ressort des pièces versées aux débats que les premiers échanges datés entre les bailleurs et la locataire datent du mois d’octobre 2021, et sont relatifs à un dégât des eaux, ayant entraîné des infiltrations d’eaux dans l’appartement de Madame [H]. Les désordres dans l’appartement ont donc été connus des bailleurs à partir de cette date. Les bailleurs ne justifient pas avoir effectué des travaux permettant de remédier aux désordres et de remettre en état décent le logement.

Par ailleurs, il convient également de relever que, dès le mois de février 2022, la décision de la Commission de médiation du droit au logement en date du 2 février 2022, reconnaissant Madame [H], comme prioritaire et devant être relogée d’urgence, est motivée que le fait qu’elle est logée dans des locaux présentant un caractère insalubre ou dangereux.

Il convient dès lors de prendre en considération la période du 20 octobre 2021 au 20 avril 2023, soit une durée de 18 mois. Il n’est pas contesté que le loyer s’élevait à la somme de 1.000 euros hors charges. Au regard de l’ampleur des désordres, le préjudice de jouissance de Madame [X] [H] sera justement évalué à la somme de 13.500 euros, correspondant à 75% du loyer pendant une durée de 18 mois, Madame [X] [H] justifiant de l’état d’insalubrité du logement durant cette période.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et la demande reconventionnelle en paiement de solde de tout compte

Il ressort de l’analyse des décomptes versés aux débats par les bailleurs que le dépôt de garantie d’un montant de 1.000 euros a été versé en plusieurs fois : 300 euros le 23 décembre 2020, 236 euros le 4 février 2021, une régularisation de charges affecté au dépôt de garantie le 29 janvier 2020 d’un montant de 263,55 euros, et une autre régularisation de charges le 16 mars 2022 qui a couvert le solde du dépôt de garantie, pour un montant de 199,45 euros.

Il ressort également de l’analyse des décomptes que la somme de 259,50 euros au titre de la régularisation des charges du 16 mars 2022, doit être portée au crédit, et que les arriérés de loyer s’élèvent à la somme de 1.300 euros, au 31 décembre 2022. Dès lors, les arriérés de loyers au 31 décembre 2022 s’élèvent à la somme de 1.040,50 euros.

Il est constant que Madame [X] [H] a quitté le logement le 20 avril 2023, et que l’état des lieux de sortie a été effectué le 4 mai 2023, les clés ayant été rendus à cette date.

Il est constant que les loyers de janvier et février 2023 ont été réglés, qu’il reste dû la somme de 376 euros pour le mois de mars 2023, la somme de 1.050 euros pour le mois d’avril 2023, et la somme de 96,77 euros pour le mois de mai 2023 (prorata de trois jours de location). La régularisation de charges pour l’année 2023, d’un montant de 116,16 euros n’est pas justifiée et ne pourra être prise en compte.

Dès lors, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 2.563,27 euros, mois de mai 2023 inclus.

Ainsi, en déduisant le dépôt de garantie d’un montant de 1.000 euros, Madame [X] [H] est redevable de la somme de 1.563,27 euros, au titre des loyers et charges impayés, au 4 mai 2023, mois de mai 2023 inclus.

Dès lors, Madame [X] [H] sera déboutée de sa demande en restitution du montant de dépôt de garantie, lequel a été déduit des arriérés locatifs et sera condamnée à verser la somme de 1.563,27 euros au titre de l’arriéré locatif au 4 mai 2023.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1.466,50 euros

En vertu de l’article 9 de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les défendeurs ne justifient ni ne fondent cette demande en paiement.

Ils seront dès lors déboutés de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour retard de mise en exploitation du bien pour travaux de mise en état.

Il est constant que Madame [X] [H] a quitté le logement le 20 avril 2023, avant l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 18 septembre 2023, et ne saurait être tenue responsable du retard dans la mise en exploitation du bien en raison des travaux de remise en état.

Monsieur [W] [G] et Madame [E] [G] seront dès lors déboutés de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [G] et Madame [E] [G], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [H] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et M^e POIRIER-ROSSI ne justifie pas avoir renoncé à percevoir la part contributive de l’Etat.

Ainsi, la demande faite au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sera rejetée.

L’exécution provisoire, de droit, sera ordonnée en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [E] [G] à payer à Madame [X] [H] la somme de 13.500 euros (treize mille cinq cents euros) au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [X] [H] à verser à Monsieur [W] [G] et Madame [E] [G] la somme de 1.563,27 euros, au titre des loyers et charges impayés, au 4 mai 2023, mois de mai 2023 inclus ;

DEBOUTE Madame [X] [H] de sa demande en restitution du dépôt de garantie, le montant ayant été déduit de l’arriéré locatif ;

DEBOUTE Monsieur [W] [G] et Madame [E] [G] de leurs demandes reconventionnelles en paiement ;

DEBOUTE Madame [X] [H] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

DEBOUTE Monsieur [W] [G] et Madame [E] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [E] [G] aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/03015 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDPC

DÉCISION EN DATE DU : 13 Février 2025

AFFAIRE :

Madame [X] [H]

Représentant : M^e Thomas POIRIER-ROSSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [E] [G]

Monsieur [W] [G]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires