TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01943 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HF5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUIN 2025

MINUTE N° 25/01047

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Nous,Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 Avril 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

ENTRE :

Monsieur [E] [K]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Hugues KEUFAK TAMEZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1133

Madame [F] [S] [C]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hugues KEUFAK TAMEZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1133

ET :

La société B2A

dont le siège social est sis demeurant [Adresse 4]

ayant pour avocat plaidant, M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat LYON,et pour avocat postulant M^e Maryline LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0073

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Par ordonnance en date du 8 janvier 2024 enregistrée sous le numéro RG 23/00830, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a statué en les termes suivants :

«  Par acte d’huissier en date du 11 mai 2023, Monsieur [E] [K] et Madame [F] [J] ont fait assigner la SCI B2A devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de lui faire ordonner d’effectuer dans un délai de 10 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, des travaux au sein de leur propriété afin de limiter et empêcher les dégâts qui pourraient survenir sur leur propriété, lesquels résultent de l’incurie et/ou de la mauvaise foi de ces derniers. De faire autoriser le cas échéant les demandeurs à accéder temporairement en limite séparative de propriété et à faire poser pour une durée de 30 jours maximum un échafaudage afin de réaliser des travaux de ravalement d’un mur pignon de sa construction, de faire fixer une astreinte de 100 euros par jour de retard, une somme de 1.000 euros au titre du droit au surplomb, une somme de 10.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts et une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI B2A dont le siège social est à LANCIE en Beaujolais (69220) est propriétaire d’une maison d’habitation, avec cour et jardin, située [Adresse 3] à BOBIGNY (93000) pour en avoir fait l’acquisition auprès de Madame [O] épouse [X] le 30 septembre 2020. La propriété voisine est occupée par Monsieur [K] et Madame [U].

Par exploit du 6 octobre 2021 les consorts [K]/[U] ont saisi le Juge des référés de ce Tribunal aux fins de voir :

• Ordonner, à titre solidaire, à Monsieur [Z] et Monsieur [H] d’effectuer, dans un délai de 10 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, des travaux au sein de leur propriété afin de limiter et empêcher les dégats qui pourraient survenir sur leur propriété, lesquels résultent de l’incurie ou de la mauvaise foi de ces derniers

Le cas échéant :

• Autoriser Monsieur et Madame [K] à acceder temporairement à une partie de la propriété [H] située en limite séparative de sa propriété, au [Adresse 2], et à faire poser ou y installer, pour 10 jours, un échaffaudage afin de réaliser des travaux de ravalement d’un mur pignon de sa construction sous asteinte de 100,00 € par jour de retard outre 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts (à titre provisionnel) et 2.000,00 € en application de l’article 700 du C.P.C. et les entiers dépens.

Lors de l’audience du 5 novembre 2021, le Président a constaté l’accord des parties sur :

• L’accès accordé aux consorts [K] et à l’entreprise BARIS CONSTRUCTION en vue de la réalisation des travaux, objet du devis n°290620200 du 4 juillet 2021,

• Sa fourniture par la société BARIS CONSTRUCTION et de tout intervenant de son chef à l’opération d’une attestation d’assurance RC 8 jours au moins avant le démarrage du chantier,

• L’information préalable fournie à la SCI B2A du calendrier de réalisation des travaux au moins 15 jours avant le démarrage du chantier et la fixation d’un rendez-vous préparatoire aux travaux,

• Des servitudes de passage de l’acte d’achat, soit 1m de tour d’échelle,

• La réalisation des travaux pendant la période hivernale 2021/2022,

• La restitution du terrain à la SCI B2A dans le même état qu’il était avant les travaux.

En contrepartie, les parties abandonnaient les demandes formées par assignation du 5 octobre 2021 devant le Juge des Référés.

A la suite, un désaccord est né entre les parties sur le point de savoir si le terrain avait été remis en état et sur le montant d’une indemnité au titre du fonds surplombétel que prévu à l’article L 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.

C’est dans ces conditions que par exploit signifié le 11 mai 2023, les consorts [K] ont saisi le Président du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY statuant en référé, au visa des articles 1240 du Code Civil, 834 et 835 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

L’article 1240 du Code Civil dispose: « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 834 du Code de Procédure Civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même Code dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 113-5-1 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose :

« I.-Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessif. L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé. Ce droit s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation. Les modalités de mise en oeuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier. II.-Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Une indemnité est due au propriétaire de l’immeuble voisin.

Une convention définit les modalités de mise en oeuvre de ce droit. »

En l’espèce, les demandeurs fondent leurs réclamations sur les dispositions du Code Civil afférentes à la responsabilité civile quasi-délictuelle.

Pour autant, ils ne proposent pas la démonstration, ni d’une faute qui aurait été commise par la SCI B2A, ni d’un préjudice né, actuel et certain qu’ils subiraient, ni, à plus forte raison, d’un lien de causalité entre ces 2 éléments.

De la même façon, ils ne caractérisent pas l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite si ce n’est en évoquant la dégradation de leur propriété et en produisant un constat d’huissier dressé dès le 21 juillet 2021 soit près de 2 ans avant l’introduction de la présente instance.

Par ailleurs la défenderesse fait valoir que les fissurations en façade étaient apparentes dans les précédents procès-verbaux de constat d’huissier et notamment dans celui du 21 juillet 2020 (celui du 27 juin 2019 concernait exclusivement les végétaux de sorte que les façades n’étaient pas évoquées). Elle fait valoir également que les désordres affectant le gros oeuvre peuvent difficilement être rattachés à l’absence d’isolation thermique extérieure.

La société B2A expose que les demandeurs évoquent des travaux de ravalement du mur pignon alors même qu’il résulte de leurs conclusions, ainsi que des échanges de lettres officielles intervenues entre les Conseils des parties, qu’ils souhaitent faire procéder à la mise en oeuvre d’un dispositif d’isolation technique par l’extérieur qui surplombera de 12cm la propriété de la SCI B2A.

Or, les dispositions de l’article L 113-5-1 du Code de la Construction et de l’Habitation soumettent cette autorisation au versement préalable d’une indemnité au bénéfice du propriétaire du fonds surplombé. Ce même texte prévoit en son II l’allocation aux propriétaires du fonds grevé de surplomb, d’une seconde indemnité destinée à réparer le préjudice subi du fait de l’implantation, sur son terrain, d’échafaudages destinés à la réalisation des travaux d’isolation.par ailleurs, les demandeurs ne rapportent pas la démonstration de ce que la solution d’isolation technique par l’extérieur serait la seule solution envisageable à l’exclusion de solution d’isolation par l’intérieur, comme l’exige le texte de l’article L 113-5-1 du Code de la Construction et de l’habitation.

Dans ces conditions, il convient de constater que les réclamations présentées, outre leur caractère approximatif, sont sujettes à des contestations sérieuses et relèvent du juge du fond qui sera saisi à cet effet .

L’équité ne commande pas s’agissant du contexte de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS Monsieur [E] [K] et Madame [F] [J] de l’ensemble de leurs demandes,

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Laisons à chacune des parties la charge de ses propres dépens. "

Par requête en rectification d’omission de statuer datée du 1er mars 2024 et fondée sur l’article 463 du code de procédure civile, la SCI B2A soutient que l’ordonnance susvisée n’a pas statué sur la demande reconventionnelle de remise en état du terrain appartenant à la SCI B2A conformément aux dispositions du procès-verbal de conciliation en date du 5 novembre 2021 et ce sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard. Elle indique que le juge des référés n’a examiné que la demande principale des consorts [K] qu’il a rejetée dans ces termes "DEBOUTONS Monsieur [E] [K] et Madame [F] [J] de l’ensemble de leurs demandes."

A l’audience du 11 avril 2025, Monsieur [E] [K] et Madame [F] [S] [C] déposent des conclusions en réponse . Ils font valoir que la demande reconventionnelle de la SCI B2A est mensongère car d’une part, les lieux ont été remis en l’état conformément à la conciliation homologuée par le juge des référés et qu’il n’y a pas eu la moindre détérioration des lieux. Ils ajoutent qu’après les travaux, Madame [C] a acheté de la terre végétale pour la propriété de la SCI B2A. Que d’autre part, en date du 22 mars 2022 après avoir été contraints d’interrompreleurs travaux, les demandeurs ont fait intervenir un huissier afin de procéder au constat des lieux, lorsqu’ils ont étécontraints d’arrêter les travaux et ce en présence de Monsieur [A] [H], le gérant de la SCI B2A. Qu’il ne ressort nulle part dans le rapport d’huissier une quelconque dégradation de la propriété. Ils sollicitent une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A cette même audience et par voie de conclusions, la SCI B2A fait valoir que la pièce 29 n’existe pas et que la pièce n°1 constituée d’un procès-verbal dressé le 22 mars 2022 fait bien apparaître un mauvais état du jardin de la SCI B2A, ce que confirme sa pièce n°3. Elle maintient ses demandes de la requête en omission de statuer.

MOTIFS

La demande reconventionnelle sur laquelle il est demandé par les parties de se prononcer se heurtent à des contestations sérieuses et n’est pas de la compétence du juge de l’évidence qu’est le juge des référés.

Il convient donc de débouter la SCI B2A de cette demande.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant sur requête en omission de statuer, contradictoirement, publiquement , en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboutons la SCI B2A de sa demande reconventionnelle tendant à la remise en état sous astreinte de son jardin,

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 JUIN 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT