TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 16]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/12332 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTTA

N° de MINUTE : 25/00923

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet LOUIS- PORCHERET, SARL.

[Adresse 12]

[Localité 14]

représentée par Me [S], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1294

C/

DEFENDEURS

DIRECTION NATIONALE D INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID), en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [C] [T]

[Adresse 7]

[Localité 15]

dispensée de représentation

[Adresse 17], en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [B]

[Adresse 8]

[Localité 9]

non représentée

S.C.I. [Localité 18] MONTREUIL, représenté par Maître [O], administrateur provisoire

[Adresse 5]

[Localité 13]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), soumis au statut de la copropriété, était la propriété de la SCI PARIS MONTREUIL, constituée par acte du 02 novembre 1946.

Les porteurs de parts de cette SCI se sont vus attribuer la jouissance des lots créés des suites de l’établissement du règlement de copropriété les 28 février et 08 mars 1952 ; acte publié le 23 mai 1952.

Madame [H] [G], épouse [B] a ainsi acquis par acte du 26 juin 1952 les parts 3716 à 3733 de la SCI PARIS MONTREUIL, donnant droit à la jouissance et attribution du lot n°204.

Monsieur [N] [B], époux de Madame [G], est décédé le 03 mai 1990. Madame [H] [G] est décédée le 08 mai 2000, laissant pour héritier son fils, Monsieur [C] [T], lui-même décédé le 10 août 2009.

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID) a été désigné ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [C] [T].

Monsieur le directeur départemental des Finances Publiques de l’Hérault (ci-après la DDFIP de l’Hérault) a été désigné ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [B] par jugement du tribunal judiciaire de Carcassonne du 27 février 2024.

Madame [H] [G] n’ayant jamais sollicité de son vivant son retrait de la SCI PARIS MONTREUIL et l’attribution de son lot en pleine propriété, la SCI PARIS MONTREUIL est demeurée propriétaire du lot n°[Cadastre 6], dont seules les parts [Cadastre 10] à [Cadastre 11] dépendent de la succession [G].

Par ordonnance du 27 octobre 2017, le président du tribunal de grande instance de Bobigny a désigné Maître [O] aux fins de représenter la SCI PARIS MONTREUIL, qui n’avait jamais été immatriculée, et ce, à la requête du syndicat des copropriétaires.

Par jugement du 05 février 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a condamné la SCI PARIS MONTREUIL, représentée par Maître [O], au paiement de la somme de 13.503,92 euros au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2017.

Par actes de commissaire de justice des 16, 18 et 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOUIS PORCHERET, a fait assigner la SCI PARIS MONTREUIL, représentée par Maître [O], la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [C] [T], et Monsieur le directeur départemental des Finances Publiques de l’Hérault, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [B], aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner in solidum la SCI PARIS MONTREUIL représenté par Me [O], la Direction Nationale d’lnterventions Domaniales de Saint Maurice en qualité de curateur de Monsieur [C] [T] et Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault en qualité de curateur de la succession de Monsieur [N] [T] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet LOUIS-PORCHERET, la somme 16.805,28 € arrêtée au 1er juilIet 2024 appel du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner in solidum la SCI PARIS MONTREUIL représenté par Me [O], la Direction Nationale d’lnterventions Domaniales de Saint Maurice en qualité de curateur de Monsieur [C] [T] et Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault en qualité de curateur de la succession de Monsieur [N] [T] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet LOUIS-PORCHERET, la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts,

Condamner in solidum la SCI PARIS MONTREUIL représenté par Me [O], la Direction Nationale d’lnterventions Domaniales de Saint Maurice en qualité de curateur de Monsieur [C] [T] et Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Hérault en qualité de curateur de la succession de Monsieur [N] [T] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet LOUIS-PORCHERET, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rappeler l’exécution provisoire du Jugement à intervenir,

Condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose à titre principal que l’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux au titre du lot n°204 s’élève à la somme de 16.805,28 euros au 1er juillet 2024, 3è trimestre 2024 inclus ; la créance étant certaine, liquide et exigible. Il fait valoir qu’il convient, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de condamner la SCI PARIS MONTREUIL, propriétaire du lot 204, ainsi que la DNID ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [C] [T] et la DDFIP de l’Hérault ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [T], les défunts étant associés de la SCI PARIS MONTREUIL et par conséquent tenus au paiement de ses dettes en application des dispositions de l’article 1857 du code civil. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation in solidum des défendeurs au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citées, la SCI PARIS MONTREUIL, la DNID et la DDFIP de l’Hérault ne se sont pas constituées.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 07 janvier 2025 et fixée à l’audience du 30 avril 2025. Elle a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé des formalités de publicité foncière de l’ensemble immobilier des [Adresse 1] Montreuil établissant la qualité de propriétaire de la SCI PARIS MONTREUIL à l’égard du lot 204 ;

— l’acte de cession du 26 juin 1952 attribuant à Madame [H] [G] 18 parts de la SCI PARIS MONTREUIL, n°3716 à 3733, donnant droit à la jouissance et à l’attribution du lot 204 de la copropriété ;

— l’ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 27 octobre 2017 désignant Maître [I] [O] ès qualités d’administrateur de la SCI PARIS MONTREUIL aux fins de la représenter dans toutes les actions dirigées pour elle et contre elle ;

— l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 08 juin 2020 étendant la mission de Maître [O] à la réalisation des actes permettant le retrait des parts sociales dont les successions [G] puis [T] sont propriétaires dans la SCI PARIS MONTREUIL ;

— le jugement du tribunal judiciaire de Carcassonne du 27 février 2024 désignant Monsieur le directeur départemental des finances publiques de l’Hérault ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [B] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 novembre 2019, 18 décembre 2020, 09 novembre 2021, 28 novembre 2022, 27 novembre 2023 et 11 décembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il ressort de l’acte de cession du 26 juin 1952 que Madame [G] a acquis en son nom personnel les parts sociales n°3716 à 3733 de la SCI PARIS MONTREUIL donnant droit à la jouissance du lot 204 de la copropriété. Dès lors, faute de justifier du régime matrimonial sous lequel Madame [G] et Monsieur [B] étaient mariés, le syndicat des copropriétaires échoue à établir la qualité de propriétaire de Monsieur [N] [B] à l’égard desdites parts sociales de la SCI PARIS MONTREUIL. Il sera donc débouté de ses demandes à l’encontre de la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [B].

De surcroît, l’acte de notoriété établissant la qualité d’héritier de Monsieur [C] [T] dans le cadre de la succession de Madame [H] [G] n’étant pas versé par le syndicat des copropriétaires en procédure, il ne peut non plus être établi la qualité de propriétaire de la succession de Monsieur [C] [T] à l’égard des parts sociales de la SCI PARIS MONTREUIL. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence également débouté de ses demandes à l’encontre de la DDFIP de l’HERAULT ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [T].

De façon surabondante, il sera relevé que si en application des dispositions de l’article 1857 du code civil, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à l’égard des tiers, ce n’est toutefois qu’à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. Or le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la composition des parts sociales de la SCI PARIS MONTREUIL pour la période sur laquelle porte ses demandes.

Il est justifié de l’approbation des comptes à compter du 1er juillet 2018. Cependant, il n’est versé des extraits de grand livre et des appels de fonds que pour la période à compter du 1er juillet 2019. Il ne peut dès lors être vérifié que le solde débiteur antérieur au 1er juillet 2019 de 23.696,78 euros se rapporte aux seules évolutions du compte entre le 1er juillet 2018 et le 30 juin 2019. Il convient en conséquence de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient en outre de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit la somme de 477,92 euros se décomposant comme suit :

frais de mise au contentieux du 13/09/2021 de 250 euros,frais de sommation de payer du 18/10/2021 de 227,92 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2019 et le 1er juillet 2024 a été de 7.441,17 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1.306,67 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI PARIS MONTREUIL, représentée par Maître [O], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.134,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 477,92 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, aucune mise en demeure adressée à Maître [I] [O] en sa qualité de représentant de la SCI PARIS MONTREUIL n’étant versée en procédure et ce, alors qu’il ressort des formalités de publicité foncière que cette société est demeurée propriétaire du lot 204, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI PARIS MONTREUIL représentée par Maître [I] [O], administrateur judiciaire, sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOUIS PORCHERET, de ses demandes à l’encontre de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [C] [T], et de Monsieur le directeur départemental des Finances Publiques de l’Hérault, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [N] [B] ;

CONDAMNE la SCI PARIS MONTREUIL représentée par Maître [I] [O], administrateur judiciaire, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOUIS PORCHERET, la somme de 6.134,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOUIS PORCHERET, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOUIS PORCHERET, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI PARIS MONTREUIL représentée par Maître [I] [O], administrateur judiciaire, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOUIS PORCHERET, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI PARIS MONTREUIL représentée par Maître [I] [O], administrateur judiciaire, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 02 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT