TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/07204 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQPT

N° de MINUTE : 25/00602

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE [12] [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet RESIDENCE ET PATRIMOINE, SARL

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître [J], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

C/

DEFENDEURS

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non représenté

Madame [K] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] sont propriétaires de lots au sein de la résidence [11] sise [Adresse 4] [Localité 10] (93).

Par actes de commissaire de justice du 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 4] [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet RESIDENCE ET PATRIMOINE, a fait assigner Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] au paiement de la somme de 8.822,87 euros au titre des charges arriérées pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024 avec intérêt à compter :

du 22 mai 2024, date de la lettre recommandée, sur la somme de 8.093,91 euros,de la date de signification de l’assignation pour le solde,

Condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement desdites charges occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [S] [Z] et de Madame [K] [Z] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les lettres de relance qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 décembre 2024 et fixée à l’audience du 05 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 décembre 2020, 10 mai 2022 et 13 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 23 novembre 2020 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 06 juin 2024 au 06 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2021 et le 1er juillet 2024 a été de 9.117,17 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 294,30 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.822,87 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 22 mai 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z], sur la somme de 8.093,91euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] n’ont réglé aucune de leurs charges de copropriété entre le 1er janvier 2021 et le 1er juillet 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet RESIDENCE ET PATRIMOINE, la somme de 8.822,87 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 sur la somme de 8.093,91euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet RESIDENCE ET PATRIMOINE, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet RESIDENCE ET PATRIMOINE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] et Madame [K] [Z] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 7 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT