DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

10 Février 2025

N° RG 23/06022 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NKG6

Code NAC : 30G

S.A.S. LAVAGE STEF AUTO

C/

S.A.S. FONCIERE D’ELISE

S.A.R.L. CABINET OUEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 10 février 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 02 Décembre 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

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DEMANDERESSE

S.A.S. LAVAGE STEF AUTO (L.S.A.), immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 839 118 098 dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Mélanie PENET, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Thibault BAILLY, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSES

S.A.S. FONCIERE D’ELISE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 881 517 635 dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A.R.L. CABINET OUEST, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 521 312 330 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de Hauts-de-Seine

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 15 avril 2022, la société Cabinet Ouest, agence immobilière agissant pour le compte de la société Foncière d’Elise, a consenti à la société Lavage Stef Auto (ci-après LSA) un bail commercial sur un local sis [Adresse 1], comprenant un espace entrepôt principal au RDC d’environ 165 m² avec un petit bureau, des WC avec lavabo et un espace extérieur d’environ 70 m², pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 avril 2022, moyennant un loyer annuel de 39.000 € hors taxes et hors charges indexé, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision pour charges de 750 € par trimestre. Un dépôt de garantie de 19.500 €, correspondant à 6 mois de loyer HT et HC, a été prévu. Le local était à usage de garage automobiles.

La société LSA a procédé dans les lieux, avec l’autorisation du bailleur, à des travaux de réfection et d’aménagement, et a débuté son activité un mois et demi plus tard.

Au mois de juin 2022, la commune de [Localité 8] a déclenché à l’égard de la société Foncière d’Elise une procédure contradictoire avant la prise d’un arrêté de fermeture d’un établissement recevant du public non autorisé, en raison d’une modification d’aspect extérieur de la façade sur rue, et d’un changement de destination d’un commerce où s’effectue un accueil du public, le tout sans autorisation.

Le 6 juillet 2022, le Maire a saisi le Président du tribunal administratif aux fins de nomination d’expert, une partie des locaux étant en très mauvais état. L’expert désigné a conclu le 8 juillet suivant qu’il existait un risque imminent et manifeste pour la sécurité des occupants et des tiers.

Par arrêté du 12 juillet 2022, le Maire de [Localité 8] a ordonné la fermeture du garage de la société LSA. Par un deuxième arrêté du 19 juillet 2022, le Maire a mis en demeure la société Foncière d’Elise de faire cesser le danger imminent et manifeste, l’accès au jardin en fond de parcelle devant demeurer fermé, et l’accès à ce jardin devant être interdit.

Le 29 juin 2022, la société Foncière d’Elise a déposé une demande de permis de construire, complétée les 19 juillet, 31 août, 21 octobre et 4 novembre 2022, en vue notamment de la réfection des façades sur rue et d’un changement de destination et aménagement de l’entrepôt en garage automobile. Par décision du 15 mars 2023, le permis de construire a été refusé.

Les parties n’ont pas été en mesure de trouver une solution amiable aux difficultés générés par cette situation.

Par exploit du 6 septembre 2023, la société LSA a fait assigner la société Foncière d’Elise ainsi que la société Cabinet Ouest devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir la résolution judiciaire du bail et la réparation de son préjudice.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2024. L’affaire a été plaidée le 2 décembre 2024, et mise en délibéré au 10 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation du 6 septembre 2023, la société Lavage Stef Auto (LSA) demande au tribunal de :

Condamner la société Foncière d’Elise et la société Cabinet Ouest in solidum à lui payer les sommes suivantes :39.744,54 € à titre de dommages et intérêts eu égard aux différents paiements et charges engendrés par la conclusion du bail,691.420,37 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de réaliser une marge,4.500 € au titre de la perte de temps consécutive au litige,40.000 € au titre du préjudice moral,10.750 € au titre du préjudice lié au déménagement du garage,Prononcer la résolution judiciaire du bail commercial aux torts du bailleur,Condamner in solidum la société Foncière d’Elise et la société Cabinet Ouest à lui verser la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Juger qu’en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 septembre 1996 seront supportées par la société [Foncière d’Elise] en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, à titre principal, que Monsieur [O] [X], qui s’est présenté comme représentant de l’agence immobilière Cabinet Ouest, s’est rendu coupable à son égard d’une manœuvre dolosive en lui cachant qu’il était également dirigeant et seul actionnaire de la société bailleresse, et d’une réticence dolosive en lui cachant d’une part que la destination du bien loué correspondait à une activité d’entrepôt et non à une activité de prestation de service avec un accueil de clientèle, d’autre part que des travaux avaient été exécutés sans autorisation, ce qui constituait des éléments indispensables, le bailleur étant au surplus un professionnel en sa qualité de marchand de biens immobiliers. Elle affirme que ce sont bien ces manœuvres qui ont déterminé son consentement, et estime que l’agence immobilière – qui exerce sans être titulaire d’une carte professionnelle – est un tiers de connivence au titre du dol.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme, les locaux pris à bail ne permettant pas d’exploiter une activité de garage en raison d’une absence de conformité à la règlementation et d’un état de péril d’une dépendance, le bailleur ayant été en outre dans l’incapacité de régulariser la situation auprès des services compétents.

A titre très subsidiaire, elle recherche la responsabilité contractuelle, voire extracontractuelle de l’agence immobilière Cabinet Ouest, qui a manqué à son obligation d’information et de conseil en cachant la difficulté de la destination des lieux et l’état de péril d’une dépendance, en rédigeant un bail commercial non conforme avec de nombreuses dispositions d’ordre public, en transmettant avec retard les diagnostics obligatoires, et en lui cachant la communauté d’intérêts qu’elle avait avec le bailleur, contrairement à sa déontologie.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, la société Foncière D’Elise demande au tribunal de :

Débouter la société Lavage Stef Auto de l’ensemble de ses demandes,La condamner à lui verser la somme de 1.500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,Ecarter l’exécution provisoire.

Elle conteste l’existence de manœuvres dolosives, faisant valoir d’une part que Monsieur [X] n’a jamais caché son identité et d’autre part que le preneur avait à sa charge d’obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires pour exercer son activité. Elle conteste également toute réticence dolosive, la destination prévue dans son propre acte d’acquisition permettant une activité commerciale, ce qui est le cas d’un garage, seule la qualité d’établissement recevant du public nécessitant une autorisation, la demande relevant du preneur aux termes des dispositions contractuelles. Elle indique que les travaux entrepris sans autorisation l’ont été sur une autre parcelle que celle du garage, et qu’elle ignorait que des parcelles contigües appartenant à un même propriétaire constituaient une unité foncière. Elle soutient par ailleurs que les diagnostics ont été remis au preneur le jour de la signature du bail.

Elle conteste enfin le préjudice subi par la société LSA faute d’éléments probants, notamment la perte de chance de réaliser une marge, très hypothétique, la perte de temps et le préjudice moral.

La société Cabinet Ouest a constitué avocat, mais n’a pas fait notifier de conclusions.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie à l’assignation du 6 septembre 2023 et aux conclusions du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résolution du bail

Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La société LSA reproche essentiellement au bailleur de lui avoir caché d’une part qu’il avait effectué dans les lieux loués des travaux de gros œuvre sans permis de construire et d’autre part que ces mêmes lieux ne pouvaient servir à l’exploitation d’un garage sans autorisation de changement d’affectation, ce qui a entraîné la fermeture administrative de son commerce.

Néanmoins, la réticence dolosive suppose un élément intentionnel, et dès lors la volonté manifeste de tromper le cocontractant.

En l’espèce, il est démontré que les travaux de gros œuvre effectués sans permis l’ont été sur la parcelle AB [Cadastre 4], attenante à la parcelle AB [Cadastre 2] sur laquelle sont édifiés les locaux loués. Le bailleur, propriétaire des deux parcelles contigües, a pu ignorer de bonne foi la notion d’unité foncière dégagée par le Conseil d’Etat lorsque des parcelles attenantes appartiennent au même propriétaire, et même s’il était conscient de l’absence de permis de construire pour les travaux de la parcelle [Cadastre 5], il pouvait ignorer que cette infraction affectait également la parcelle AB [Cadastre 2].

Par ailleurs, les locaux loués, acquis par la société Foncière d’Elise le 20 septembre 2021, étaient à usage d’entrepôt showroom. Ils étaient donc déjà à usage commercial, bien que ne permettant pas d’exploiter un garage.

Dès lors, la situation découle davantage d’un manque de discernement et d’un certain amateurisme que d’une volonté de tromper, et le dol sera écarté.

Sur le défaut de délivrance

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Cette obligation, inhérente au contrat de bail, suppose la délivrance d’un bien conforme à sa destination contractuelle, et aucune clause contractuelle ne peut en exonérer le bailleur. La mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuelle implique que le bailleur s’assure que le locataire puisse exercer son activité. Il doit donc notamment vérifier que les diverses autorisations nécessaires soient acquises et les différentes règlementations respectées.

En l’espèce, le bail du 15 avril 2022 prévoit que les lieux loués sont à usage d’activité de garage automobile. Or ils étaient précédemment à l’usage d’entrepôt, ce qui ne nécessitait pas forcément la réception d’une clientèle, comme c’est le cas d’un garage. En outre, un garage automobile doit disposer d’une ventilation spécifique pour les gaz d’échappement, qui implique des travaux sur des murs porteurs relevant de la responsabilité du bailleur et nécessitant un permis de construire. Il convenait donc que le bailleur s’assure des autorisations administratives relatives aux établissements recevant du public, et particulièrement à un garage, préalablement à la signature du bail. Or dès le 12 juillet 2022, le Maire de [Localité 8] a décidé de la fermeture de l’établissement, ouvert au public sans autorisation.

Le bailleur se retranche derrière une clause du contrat qui prévoit que « le preneur déclare prendre à sa charge les travaux de mise en conformité des locaux pour l’exercice de son activité même si ces travaux constituent des grosses réparations incombant selon les clauses ci-après au bailleur. » Toutefois, selon l’article 1170 du code civil, toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite, d’autant que selon l’article R 145-35 du code de commerce, applicable aux baux conclus à compter du 6 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, ce qui est le cas en l’espèce.

Il en découle que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme, d’autant qu’il n’a pas été en mesure de régulariser la situation, sa demande tardive de permis de construire et de changement de destination ayant été rejetée le 15 mars 2023.

Au surplus, il est établi que la porte située au fond du bâtiment du garage donne sur un jardin dans lequel est situé une dépendance dans un état très dégradé. L’expert désigné par le tribunal administratif a estimé que cette dépendance présentait un risque imminent et manifeste pour la sécurité des occupants et des tiers. Les locaux ayant fait l’objet d’une décision de fermeture et d’un arrêté de péril, le bailleur a également manqué à son obligation de jouissance paisible.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat. Selon l’article 1227, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, le défaut de délivrance conforme et l’absence de jouissance paisible du bien loué, concrétisés par la fermeture administrative du garage, justifient pleinement le prononcé de la résolution judiciaire du bail du 15 avril 2022 aux torts de la société Foncière d’Elise.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Selon l’article 1231-2, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

S’agissant de la société Cabinet Ouest, il convient de rappeler que conformément à l’article 3 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, les activités d’agent immobilier ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle délivrée par le président de la Chambre de Commerce et d’Industrie de région. En l’espèce, la société LSA affirme que la société Cabinet Ouest n’était pas, au moment de la transaction, titulaire d’une telle carte, sans être contredite aucunement par cette dernière, qui s’abstient de répondre et d’apporter la justification de son aptitude à exercer cette profession.

Il en découle que les opérations effectuées par cette agence sont irrégulières, et qu’elle n’était pas en droit de facturer des honoraires de commercialisation, pas plus que des honoraires de rédaction de bail.

La société Cabinet Ouest sera dès lors condamnée à rembourser à la société LSA la somme de 6.000 € HT, et celle de 980 € HT. Elle sera également condamnée à lui rembourser la somme de 1.000 €, versée en espèces le 13 avril 2022 sans cause valable. En effet, Monsieur [O] [X], propriétaire de 99 % du capital et dirigeant de fait de l’agence, a exigé le versement de cette somme, non remboursable si le bailleur acceptait les conditions du bail, alors qu’en sa qualité de bailleur, actionnaire unique et dirigeant de la société Foncière d’Elise, il était nécessairement d’accord sur les conditions de la location, puisque c’est lui-même qui les avait fixées.

S’agissant de la société Foncière d’Elise, la société LSA est bien fondée à lui réclamer la réparation de son préjudice né de la résolution du contrat de bail.

En premier lieu, le dépôt de garantie doit lui être remboursé à hauteur de 9.750 €, le deuxième chèque du même montant n’ayant pas été encaissé. En revanche la demande de remboursement du loyer de juin 2022 sera rejetée, puisque la société LSA a pu exercer dans les lieux ce mois-là, la fermeture du garage n’ayant été prononcée que le 12 juillet 2022.

La société LSA justifie, par la production de factures, de travaux de réfection et d’aménagement du local pour un montant total de 16.185,37 € HT. Ces travaux n’ont pu être rentabilisés, la fermeture du garage ayant été prononcée un mois à peine après son ouverture. La société Foncière d’Elise sera condamnée à les lui rembourser.

La demanderesse sollicite la somme de 2.329,17 € au titre de deux constats d’huissier (dont un seul est communiqué) et de deux notes d’honoraires d’avocat. Toutefois, ces frais irrépétibles seront envisagés dans la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LSA sollicite ensuite la somme de 691.420,37 € au titre de la perte de chance de réaliser une marge globale. Il ressort d’une attestation de l’expert-comptable de la société LSA que celle-ci a réalisé un chiffre d’affaires HT de 12.548,60 € le mois où elle a pu exercer son activité. La comptabilité de l’entreprise fait ressortir une marge globale de 9.912,60 € et un résultat net de 6.486,93 €. Il est fait état d’une annulation de devis en raison de la fermeture, pour un montant de 3.572,98 €, mais aucune justification n’en est apportée.

Pour parvenir au chiffre demandé, la demanderesse additionne, en les extrapolant à partir des résultats du mois de juin 2022, les projections d’indemnisation au titre de la perte de chance de réaliser sa marge sur toute la durée du bail commercial, soit neuf ans, ce qui est manifestement exagéré. En effet, la fermeture du garage a été décidée le 12 juillet 2022. Le bailleur ayant tenté de régulariser la situation en déposant dès le 29 juin 2022 une demande de permis de construire et de changement de destination, il était compréhensible de demeurer en l’état dans l’attente de la réponse de la Mairie. Toutefois, après quatre tentatives de régularisation du dossier, le Maire a rejeté la demande le 15 mars 2023. Il était dès lors clair que le garage ne pourrait pas rouvrir, et il convenait de rechercher d’autres locaux, ce que la société LSA semble avoir fait puisqu’elle a demandé des devis de déménagement, sans donner aucune précision sur la suite. L’indemnisation de la perte financière sur les locaux sera donc limitée à la première année du bail. Pour cette année, la perte de marge est estimée à 66.685 €, le pourcentage de perte de chance étant quelque peu surestimé. Le préjudice financier sera fixé à la somme de 60.000 €.

La société LSA réclame également la somme de 10.750 € au titre du préjudice lié au déménagement du garage. Elle communique un devis de déménagement de 2.825 € HT, ainsi qu’un devis de location d’un box pour une année, soit 7.925 €. Si les frais de déménagement sont évidemment nécessaires, rien n’établit qu’une location de box pendant un an ait été effective, la demanderesse ne communiquant ni date de déménagement ni contrat de location de box accompagné de factures. Dès lors, seul le coût du déménagement, soit la somme de 2.825 € HT, sera retenu, le devis établi pour 70 m3 paraissant correct.

La demanderesse sollicite encore la somme de 4.500 € au titre de la perte de temps consécutive au litige. Le dirigeant de la société estime qu’il a consacré 30 heures à diverses démarches, réunions, rédaction de courriers. Il évalue son coût horaire à 150 €, en se fondant sur le coût d’un garagiste qualifié. Il ne communique toutefois aucun justificatif du temps passé, ni aucun élément probant permettant d’évaluer son coût horaire. Cette demande sera dès lors écartée.

La société LSA sollicite enfin la somme de 40.000 € au titre du préjudice moral, dont 30.000 € pour la société elle-même et 10.000 € pour Monsieur [Y], représentant légal. S’agissant de Monsieur [Y], il est communiqué un certificat médical attestant que ce dernier souffre d’un état dépressif avec troubles du sommeil, anxiété et perte de poids. La demanderesse ajoute que ces troubles sont préjudiciables à sa vie privée et affective. Il s’agit dès lors d’un préjudice personnel, même s’il est lié au litige subi par sa société. Or Monsieur [Y] n’est pas partie à l’instance, et il n’intervient pas volontairement. Cette demande sera déclarée irrecevable.

S’agissant de la société LSA, le préjudice moral est difficilement contestable dès l’instant qu’elle a dû céder son précédent fonds de commerce d'[Localité 7] pour pouvoir s’installer à [Localité 8], et que très peu de temps après son installation, elle a été contrainte de fermer ses portes, cette incertitude sur la pérennité de son fonds engendrant de nombreux tracas, de nombreuses démarches et beaucoup de temps perdu. Le préjudice moral sera fixé à la somme de 5.000 €.

Sur les demandes accessoires

Les sociétés Foncière d’Elise et Cabinet Ouest, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens, qui comprendront la totalité des frais et honoraires d’exécution forcée.

Il serait inéquitable de laisser à la société LSA la charge de la totalité de ses frais irrépétibles. Les sociétés Foncière d’Elise et Cabinet Ouest seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. La société Foncière d’Elise n’expose aucun motif au soutien de sa demande d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Prononce la résolution du bail commercial du 15 avril 2022 aux torts de la société Foncière d’Elise ;

Condamne la société Cabinet Ouest à payer à la société Lavage Stef Auto la somme de 7.980 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société Foncière d’Elise à payer à la société Lavage Stef Auto les sommes de :

9.750 € en remboursement du dépôt de garantie,16.185,37 € en remboursement des travaux effectués,60.000 € au titre du préjudice financier ;2.825 € au titre des frais de déménagement ;5.000 € au titre du préjudice moral ;

Déboute la société Lavage Stef Auto du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum les sociétés Foncière d’Elise et Cabinet Ouest à payer à la société Lavage Stef Auto la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés Foncière d’Elise et Cabinet Ouest aux dépens, qui comprendront la totalité des frais et honoraires d’exécution forcée ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 10 février 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY