MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01741 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VPW7

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.S. JMFJ II

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LEGREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. JMFJ II, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 510 696 339, dont le siège social est sis 7 rue Maurice Pirolley – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE ayant pour mandataire, la société JPM IMMOBILIERE, S.A.S., immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 380 461 913 dont le siège social est 9, rue Guittard – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

représentée par M^e Frédéric POIRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0547

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ADNAN, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 424 234 340, dont le siège social est sis 7 rue Maurice Pirolley – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 30 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Février 2025

Prorogé au 11 Février 2025, nouvelle dat indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er janvier 2011, la société PARREIRA & FILS a renouvelé le bail commercial consenti à la S.A.R.L. ADNAN des locaux situés 7 rue Maurice Pirolley à CHAMPIGNY SUR MARNE – 94500, moyennant un loyer annuel de 22 800,00 €, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, la S.A.S. JMFJ II, devenue propriétaire, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.R.L. ADNAN pour une somme de 17 176,00 € au titre de l’arriéré locatif au 26 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, la S.A.S. JMFJ II a fait assigner la S.A.R.L. ADNAN devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. ADNAN et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– juger qu’en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsées dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, conformément à ce que prévoient les articles L.433-1et suivant et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

– condamner la S.A.R.L. ADNAN au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, taxes et accessoires,

– condamner la S.A.R.L. ADNAN à payer à la S.A.S. JMFJ II la somme provisionnelle de 17 176,00 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

– condamner la S.A.R.L. ADNAN au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 30 décembre 2024, la S.A.S. JMFJ II, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. ADNAN n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A.S. JMFJ II n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 17 176,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 septembre 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L. ADNAN et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. ADNAN depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A.S. JMFJ II, l’obligation de la S.A.R.L. ADNAN au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 décembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 17 139,15 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. ADNAN, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. ADNAN sera condamnée aux dépens de l’instance.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. ADNAN ne permet d’écarter la demande de la S.A.S. JMFJ II formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 septembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. ADNAN et de tout occupant de son chef des lieux situés 7 rue Maurice Pirolley à CHAMPIGNY SUR MARNE – 94500 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. ADNAN, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. ADNAN à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. ADNAN à payer à la S.A.S. JMFJ II la somme de 17 139,15 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024,

CONDAMNONS la S.A.R.L. ADNAN aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.R.L. ADNAN à payer à la S.A.S. JMFJ II la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 février 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS