TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/02401 – N° Portalis DB22-W-B7I-R6KS

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[5]» situé [Adresse 2] représenté par son syndic, SOPREGI, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 692 004 120 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [H]

né le 11 Mars 1968 en TUNISIE,

demeurant [Adresse 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 08 Avril 2024 reçu au greffe le 15 Avril 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Juillet 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Béatrice CRENIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Septembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [H] est copropriétaire des lots n° 58 et 77 dans l’immeuble situé [Adresse 2].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE « LES HESPERIDES LES MANEGES » SISE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société SOPREGI, a par actes de commissaire de justice en date des 4 et 8 avril 2024, fait assigner M. [H] devant le tribunal de céans aux fins de le voir condamné avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  16.891,12 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 19 mars 2024 majorées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

M. [H] aux entiers dépens.

La clôture est intervenue le 2 avril 2025.

Dans ses dernières conclusions signifiées au défendeur le 27 janvier 2025, le syndicat porte sa demande principale à 28.116,59 euros au titre des charges arrêtées au 21 janvier 2025 et maintient ses autres demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [H], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025 et a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de

M. [H] pour les lots n°58 et 77,

— un courrier de mise en demeure daté du 19 mars 2024,

— des décomptes sur la période courant du 1er octobre 2021 au 21 janvier 2025 pour un solde débiteur de 28.116,59 euros incluant des frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du 11 octobre 2021 au

24 septembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

11 juin 2021, 12 mai 2022, 24 mai 2023, 29 mai 2024,ayant approuvé

les comptes des exercices 2020 à 2023, voté les budgets prévisionnels

des exercices 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux outre

les attestations de non-recours,

— les contrats de syndic conclus le 12 mai 2022 et le 29 mai 2024.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 27.449,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 octobre 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus après déduction du décompte des sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété (étant constaté que le syndicat ne forme pas, par ailleurs, de demande au titre de l’article 10-1 de la loi précitée):

— mise en demeure 18 juillet 2022 : 48 euros,

— frais de contentieux 21 septembre 2022 : 240 euros,

— commandement de payer 18 octobre 2022 : 168,95 euros,

— assignation 6 avril 2023 : 59,66 euros,

— mise en demeure avocat 21 mars 2024 : 150 euros.

M. [H] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter de l’assignation soit le 8 avril 2024 sur la somme de 16.891,12 euros et à compter de la signification des conclusions du 27 janvier 2025 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [H] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE « LES HESPERIDES LES MANEGES » SISE [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE « LES HESPERIDES LES MANEGES » SISE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 27.449,98 euros au titre des charges de copropriété échues au 21 janvier 2025, appel de fonds du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 sur la somme de

16.891,12 euros et à compter du 27 janvier 2025 pour le surplus,

Condamne M. [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE « LES HESPERIDES LES MANEGES » SISE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE « LES HESPERIDES LES MANEGES » SISE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [H] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE « LES HESPERIDES LES MANEGES » SISE [Adresse 2], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 SEPTEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT