TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

N° RG 24/01143 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIMB

Minute : 25/00003

Monsieur [W] [C]

Représentant : Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de Paris, vestiaire : K0049

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SEINE SAINT DENIS

Représentant : M^e Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 221

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Sarah MITRANI, du cabinet de Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SEINE SAINT DENIS

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privé en date du 28 avril 2014 et à effet au même jour, l’Office public de l’habitat de Seine-Saint-Denis a donné en location à M. [W] [C] un local à usage d’habitation n° 0308 situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 328 euros.

Dans la nuit du 30 juin au 1er juillet 2019, un incendie a eu lieu au pied de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement occupé par M. [W] [C].

Par courrier du 20 février 2020, l’assureur de M. [C] agissant au titre de la protection juridique, a indiqué au bailleur qu’il existait dans l’appartement de son assuré de nombreux désordres antérieurs à l’incendie rendant les conditions de vie inacceptables, aggravés par le fait que les fenêtres et équipements avaient été brûlés par l’incendie. Il lui a demandé de faire rapidement le nécessaire afin d’attribuer à M. [C] un nouveau logement qui soit conforme et de lui accorder un dédommagement important en réparation des nombreux préjudices.

Par courrier du 11 mai 2020, l’OPH de l’habitat de Seine-Saint-Denis a informé M. [W] [C] qu’une entreprise de menuiserie interviendrait à partir du lundi 18 mai 2020 pour le remplacement des châssis en PVC des fenêtres endommagées.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 2 juillet 2020, l’assureur protection juridique de M. [W] [C] a acté que les fenêtres des deux chambres et celle du salon avaient été remplacées les 27 et 28 mai 2020, mais a indiqué au bailleur que M. [C] restait dans des conditions de logement totalement indécentes puisque persistaient « des problèmes de moisissures importants, une humidité générale, un réel problème d’isolation et d’infiltration d’air se trouvant également dans la cuisine. » Il a à nouveau demandé au bailleur d’accorder un dédommagement en réparation des nombreux préjudices subis et d’appuyer davantage sa demande de logement afin qu’il puisse quitter les lieux dans les meilleurs délais.

Une expertise amiable a été réalisée dans l’appartement de M. [C] : après une réunion contradictoire en date du 27 août 2020, l’expert a rendu son rapport le 9 septembre 2020. Il a conclu que le logement n’est pas décent car il n’est pas protégé contre les infiltrations d’air parasite et que compte tenu des problèmes d’étanchéité, M. [C] subit un trouble de jouissance correspondant à 10% de la valeur locative, le loyer étant de 560 euros par mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 15 septembre 2020, l’assureur de M. [C], faisant suite à l’expertise, a sollicité du bailleur qu’il entreprenne les travaux nécessaires à l’étanchéité et à la protection des infiltrations d’air parasites.

Une conciliation extra judiciaire a été tentée, le conciliateur a dressé le 15 décembre 2020 un constat d’échec de cette tentative de conciliation.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 février 2024, M. [W] [C] a fait assigner l’OPH de l’habitat de Seine-Saint-Denis devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir désigner un expert relativement aux désordres affectant son appartement.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bobigny et a transmis le dossier à celui-ci.

L’examen de l’affaire a été fixé à l’audience du 13 septembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité de Bobigny statuant en référé.

A l’audience du 13 septembre 2024, l’OPH de Seine-Saint-Denis Habitat a soulevé in limine litis la prescription des demandes, mais l’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 décembre 2024 afin d’explorer la solution amiable proposée par le défendeur de désigner un nouvel artisan pour assurer l’isolation de la gaine technique dans la cuisine.

A l’audience du 6 décembre 2024, M. [W] [C] a soutenu oralement ses conclusions visées par le greffier le 13 septembre 2024. Il a demandé au visa de l’article 145 du code de procédure civile de :

Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

Se rendre sur place et visiter les lieux [Adresse 3],Convoquer les parties,Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission,Constater, analyser décrire les dommages allégués dans l’assignation par le demandeur, en rechercher l’étendue, l’origine et les causes précises,Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et évaluer, s’il y a lieu tous les préjudices subis,Donner son avis sur les travaux nécessaires à la réfection des lieux et installations dont s’agit les évaluer à l’aide de devis, estimer les coûts des travaux de reprise et indiquer l’imputabilité de ces derniers,En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autoriser l’expert à impartir un délai aux parties concernées techniquement par les désordres pour qu’elles fassent exécuter les travaux nécessaires à la cessation de ces désordres, dans ce cas l’expert déposera une note de synthèse précisant la nature, l’importance et le coût des travaux,Fournir tous les éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels subis par M. [W] [C] et résultant des désordres,Faire généralement toutes constatations, observations et suggestions utiles pour parvenir à la solution du différend,Dire que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, qu’il commencera ses opérations dès qu’il aura eu connaissance de la consignation effective de la provision sur sa rémunération et qu’en cas de difficultés, il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises,Dire qu’en cas de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le juge chargé du contrôle des expertises,Fixer le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert laquelle sera consignée, à ses frais avancés par le demandeur,Réserver les dépens.

Au soutien de sa demande d’expertise, M. [C] a affirmé que sa demande n’était pas prescrite puisque les désordres persistent à ce jour et se sont aggravés malgré l’intervention de professionnels mandatés par l’OPH, que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation à exécution successive, de sorte que le délai de prescription invoqué par l’OPH n’est pas applicable. II ajoute que l’OPH indique dans ses écritures qu’une entrée d’air a été analysée par la société TSO mais qu’elle ne saurait être traitée pour des raisons techniques, qu’il convient que l’expert puisse préconiser les solutions adéquates afin de remettre en état les désordres.

Sur son motif légitime, M. [C] fait valoir que les désordres ne sont toujours pas résolus, que persistent ceux relatifs au chauffage et à l’isolation des fenêtres, que seuls les travaux relatifs à la gaine ont été effectués depuis la dernière audience et que l’argument de l’OPH de l’habitat de Seine-Saint-Denis qui soutient que la raison principale du litige est la volonté de M. [C] d’être relogé, est inopérant dès lors que le logement est incontestablement insalubre. Il souligne qu’il avait bien évoqué les désordres relatifs au chauffage dans son assignation.

Par conclusions visées le 13 septembre 2024 et développées à l’oral, l’OPH de Seine-Saint-Denis Habitat a demandé de :

A titre principal, dire et juger que la demande de M. [C] est irrecevable car prescrite,

En conséquence,

Dire n’y avoir lieu à référé,

Débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Dire et juger que M. [C] ne justifie d’aucun motif légitime à l’appui de sa demande,

Par conséquent,

Dire n’y avoir lieu à référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,

Débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

Condamner M. [C] à verser à l’OPH de Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la prescription, l’OPH de Seine-Saint-Denis Habitat a rappelé que l’article 7-A de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation sont prescrites par trois ans à compter du jour où le locataire a connu les faits lui permettant d’exercer ce droit, qu’en l’espèce, le demandeur prétend qu’il serait victime de désordres suite à un incendie déclaré le 30 juin 2019 et verse aux débats un rapport d’expertise amiable contradictoire du 9 septembre 2020 pour en justifier, qu’il ne justifie pas être victime d’autres désordres, qu’ainsi la prescription triennale est venue à expiration le 1er juillet 2022, alors que son acte introductif d’instance date du 6 février 2024.

Sur l’existence d’un motif légitime, l’OPH de Seine-Saint-Denis Habitat soutient que M. [C] ne rapporte pas la preuve d’autres désordres que ceux constatés dans le rapport d’expertise amiable, soit un défaut d’étanchéité de la gaine technique dans la cuisine et des infiltrations d’air par la fenêtre de la cuisine. L’OPH affirme que le 1er mars 2024 une entreprise a procédé à une remise en jeu des fenêtres afin de faire cesser l’infiltration d’air et que les travaux ont été réalisés sur la gaine, qu’il n’avait jamais été question de désordres relatifs au chauffage avant la présente audience. L’OPH ajoute qu’en réalité M. [C] souhaite être relogé car il ne se sent pas en sécurité dans son logement et tente, au moyen de la présente procédure, de faire pression sur son bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes du 1er alinéa de l’article 7-1 du de la loi du 6 juillet 1989 « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En l’espèce, la demande d’expertise formulée sur le fondement de l’article 145, est une demande préalable à une action dérivant d’un contrat de bail. Les moyens présentés par l’OPH relatifs à la prescription visent en réalité la prescription des éventuelles demandes qui seront formulées au cours du litige pour lequel M. [C] souhaite établir ou conserver les preuves. Ils ont à être pris en compte pour l’appréciation du motif légitime de la demande d’expertise. La demande d’expertise en elle-même, qui peut être en application de l’article 144 du code de procédure civile, formée « en tout état de cause » ne peut être prescrite.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d’expertise.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’article 146 du même code ajoute « une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. »

En l’espèce, M. [C] fonde sa demande d’expertise sur le fait que les désordres constatés dans l’expertise du 9 septembre 2020 sont persistants et se seraient même aggravés.

Dans son rapport l’expert a relevé que la gaine technique sous l’évier de la cuisine n’est pas étanche et que des plaques de peinture se détachent sur le mur mais n’a constaté aucune humidité. Il a également noté que les joints de la fenêtre de la cuisine sont à refaire. Il n’a détecté aucune odeur de fumée et a observé que le chauffage collectif n’étant pas en fonctionnement, aucun constat ne pouvait être réalisé sur son efficacité.

L’expert n’a pas constaté d’autres désordres.

Outre que M. [C] en a eu connaissance plus de trois ans avant l’assignation du 6 février 2024, les parties sont d’accord sur le fait que les travaux sur les joints de la fenêtre et sur la gaine d’aération ont été réalisés.

M. [C] n’apporte pas la preuve de l’existence d’un problème de chauffage, le seul fait que l’expert n’ait pas pu apprécier son efficacité parce qu’il était éteint en été ne constitue pas une preuve de désordre et aucune autre pièce n’est produite sur le dysfonctionnement du chauffage ou sur les autres désordres allégués nés postérieurement à l’expertise amiable lesquels ne sont d’ailleurs pas clairement énoncés.

L’existence d’anciennes tâches d’humidité, sans qu’aucune humidité n’ait été mesurée ne constitue pas le motif légitime exigé par l’article 145 d’autant moins qu’elle était connue depuis plus de trois ans avant l’assignation et qu’aucune aggravation n’est démontrée. Par ailleurs, l’évaluation des préjudices appartient au juge et non à l’expert.

Ainsi, M. [W] [C] ne démontre pas l’existence d’un motif légitime justifiant qu’il soit ordonné une mesure d’expertise et il sera débouté de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît que le bailleur a d’abord soutenu que les travaux sur la gaine d’aération étaient impossibles et que ce n’est que postérieurement à la première audience qu’il les a fait réaliser. Dès lors, il doit être considéré que M. [C] ne succombe que partiellement. En conséquence, chacune des parties conservera à sa charge les dépens et les frais irrépétibles qu’elle a engagés dans la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejete la fin de non-recevoir tirée de la presciption,

Déboute M. [W] [C] de sa demande d’expertise,

Déboute l’OPH de l’habitat de Seine-Saint-Denis de sa demande au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Laisse les dépens et les frais irrépétibles engagés par chacune des parties dans la présente procédure à leur charge,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge