TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08613 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZV4B

N° de MINUTE : 25/01294

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 9], représenté par son syndic, la société CELAVI SYNDIC, SASU, représentée par ses dirigeants.

[Adresse 15]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Me [V], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0371

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [M] est propriétaire des lots n°1 à 65 ainsi que du lot n°68 de l’immeuble sis [Adresse 11]).

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CELAVI SYNDIC, a fait assigner Monsieur [Y] [M] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER M. [Y] [M] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 14] la somme de 238.418,97 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 16 septembre 2021, sauf à parfaire le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2021 ;

CONDAMNER M. [Y] [M] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 14], la somme de 35.000,00 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi par la copropriété du fait de cette défaillance ;

En toute hypothèse :

CONDAMNER M. [Y] [M] à lui payer la somme de 15.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONFIRMER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, sans constitution de garantie, nonobstant recours ;

CONDAMNER M. [Y] [M] aux entiers dépens, qui comprendront, notamment, les frais d’assignation, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l”exécution du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Y] [M], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [Y] [M] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [Y] [M] n’a pas constitué avocat.

Les 2 janvier 2025 et 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a notifié par RPVA des conclusions actualisées de ses demandes. Toutefois, faute d’en justifier la signification à Monsieur [M], partie défaillante, elles doivent être déclarées irrecevables comme ne respectant pas le principe du contradictoire. Il ne sera en conséquence statué que sur les seules demandes formées à l’assignation susvisée.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mars 2025 et fixée à l’audience du 2 juillet 2025. Elle a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 18 novembre 2019 n°RG18/02320 déclarant parfaite la vente consentie au profit de Monsieur [Y] [M] et de la société DOCTEGESTIO des droits et biens immobiliers que la société FOUSSE PATRIMOINE détient dans le bien immobilier ainsi désigné : un ensemble immobilier situé à [Adresse 13], cadastré section AO n°[Cadastre 3], [Adresse 5], pour une surface de 2a 89ca et section AO n°[Cadastre 4], [Adresse 1], pour une contenance de 11a 54ca, soit les lots 1 à 65 et 68 de ladite copropriété, et les tantièmes s’y attachant ;

— la signification de ce jugement par exploits d’huissier de justice du 16 juin 2021 à Monsieur [Y] [M] et à la société DOCTEGESTIO,

— l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 octobre 2022 n°RG21/13641 confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 18 novembre 2019 en toutes ses dispositions,

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 mai 2021, 20 décembre 2022, 2 mars 2023 et du 13 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel et 2024 dont découlent les charges réclamées, ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 25 mars 2019 au 24 mars 2022, celui en vigueur du 3 août 2022 au 30 juin 2023, celui en vigueur du 3 mars 2023 au 30 juin 2024 et celui en vigueur du 14 mars 2023 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 173 euros se décomposant comme suit :

frais de relance simple du 10 novembre 2021 de 5 euros,frais de mise en demeure du 7 décembre 2021 de 54 euros,frais de relance avant contentieux du 12 janvier 2022 de 60 euros,frais de mise en demeure du 12 avril 2022 de 54 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2021 et le 11 juin 2024 a été de 270 721,91 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 32 475,94 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 238 245,97 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la notification à Monsieur [M] de la mise en demeure du 7 décembre 2021 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 173 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 5 décembre 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant cependant tous été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur et sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [Y] [M] ne règle pas ses charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [Y] [M] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic, le montant de sa dette représentant 57% du budget prévisionnel adopté pour l’année 2024.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [Y] [M], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [M] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 11]), représenté par son syndic en exercice, la société CELAVI SYNDIC, la somme de 238 245,97 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CELAVI SYNDIC, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11]), représenté par son syndic en exercice, la société CELAVI SYNDIC, la somme de 3 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11]), représenté par son syndic en exercice, la société CELAVI SYNDIC, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 22 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT