Expéditions le : Minute n° 25/00205

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00363 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5XZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

Madame [B] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL LEGI RHONE ALPES, avocats au barreau d’ANNECY, substituant la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 10 avril 2020, Mme [B] [O] a donné en location à M. [W] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte d’huissier de justice en date du 8 février 2025, Mme [B] [O] a délivré à M. [W] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 22 avril 2025, Mme [B] [O] a fait assigner M. [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire ;

— constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;

— voir autoriser leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2308,71 €, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal

— obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Lors de l’audience du 3 septembre 2025, Mme [B] [O], représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales et dépose son dossier.

En défense, bien que régulièrement cité en étude, M. [W] [E] n’est ni présent, ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la saisine du juge des référés

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient notamment à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, bien que la requérante n’ait pas expressément justifié dans ses conclusions les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le bail conclu le 10 avril 2020 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2025, pour la somme en principal de 2 374,44 €.

Il ressort du dernier décompte actualisé versé aux débats et de l’historique des paiements, que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 9 avril 2025 et que M. [W] [E] est dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date.

— Sur les délais de paiement et l’expulsion

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur, par le locataire ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en capacité de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [W] [E] n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, le dernier règlement ayant été effectué le 6 juin 2025. Par ailleurs, absent à l’audience, il ne formule de fait aucune demande de délai de paiement, ni la suspension de la clause résolutoire et n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation. En tout état de cause, il n’est donc pas possible de déterminer s’il est en capacité de faire face au remboursement de sa dette.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [W] [E] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [W] [E] le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Concernant l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [W] [E] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 755,97 €, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail.

— Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte transmis par le bailleur, M. [W] [E] est redevable d’une somme totale de 5 043,75 €, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 septembre 2025, échéance de septembre incluse.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [W] [E] à titre provisionnel, à verser à Mme [B] [O] la somme de 5 043,75 €. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 8 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 374,44 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [W] [E], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Au vu des démarches judiciaires que la requérante a dû accomplir, il sera également condamné à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de Mme [B] [O],

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2020 entre Mme [B] [O] et M. [W] [E], portant sur un local à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 9 avril 2025 ,

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date,

CONSTATONS que M. [W] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à M. [W] [E] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que faute par M. [W] [E] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [W] [E] à payer à Mme [B] [O] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 755,97 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNONS M. [W] [E] à verser à Mme [B] [O], à titre provisionnel, la somme de 5 043,75 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 septembre 2025, échéance de septembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 2 374,44 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS M. [W] [E] à verser à Mme [B] [O] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNONS M. [W] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS