TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 OCTOBRE 2025

AFFAIRE N° RG 23/02471 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XNWL

Chambre 9/Section 1

Minute n°25/963

DEMANDERESSE

Madame [T] [Z]

[Adresse 2] Monticello1

[Localité 3] / Suisse

représentée par Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 121 en qualité d’avocat postulant

représentée par Maître [X], avocat au barreau de GRASSE en qualité d’avocat plaidant

C/

DÉFENDERESSE

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE-DE-FRANCE ET DE [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

dispensée du ministère d’avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, statuant à juge unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Saret LEE, adjointe administrative faisant fonction de greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Septembre 2025. Délibéré fixé au 23 octobre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [Z] est résidente fiscale helvète, pour être domiciliée à [Localité 7], en Suisse. Elle est constituante d’un trust nommé EL AL. Ce trust détient la totalité des parts de la société de droit luxembourgeois MIA REAL ESTATE.

Le 7 février 1994, cette société a acquis un bien immobilier situé [Adresse 9], à [Localité 10] (département du Var). Le bien est situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5], d’une surface de 1.496 mètres carrés ; il se compose d’une maison principale élevée d’un étage sur rez-de-chaussée de 10 pièces, construite en 1973, classée en catégorie cadastrale 3, la surface habitable étant de 201 mètres carrés.

Ce bien est le seul actif de la société MIA REAL ESTATE en France et il a été mis en location et notamment donné à bail à Madame [T] [Z] par acte du 1er mai 2004 pour un montant annuel de 40.000 euros. Madame [T] [Z] n’a pas déclaré ce bien au titre l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour les années 2012 à 2016.

Pour cette période, la société MIA REAL ESTATE a fait l’objet d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale contestant la valeur vénale de son bien immobilier ainsi que le montant auquel ce dernier était loué.

Le 6 mars 2017, l’administration fiscale a adressé à Madame [T] [Z] une proposition de rectification au titre du prélèvement sui generis, prévu à l’article 990 J du Code général des impôts (ci-après CGI), pour les années 2012 à 2016, sur les titres de la société MIA REAL ESTATE, détenus par le trust EL AL dont elle est la constituante.

Le 31 octobre 2019, la somme de 297.028 euros a été mise en recouvrement, au titre du prélèvement sui generis, somme se ventilant comme suit, en euros :

droits majorations intérêts de retard

2012 21.206 2.121 4.580

2013 55.778 5.578 9.593

2014 55.778 5.578 6.916

2015 56.381 5.638 4.284

2016 56.381 5.638 1.578

Total 245.524 24.553 26.951

Dans son avis du 20 novembre 2018, la Commission départementale de conciliation du Var a confirmé la valorisation du bien immobilier retenue par l’administration fiscale pour le calcul du prélèvement sui generis.

Le 18 décembre 2019, Madame [T] [Z] a contesté l’avis de mise en recouvrement ; cette réclamation a été rejetée par l’administration fiscale le 13 janvier 2023.

Par exploit du 8 mars 2023, Madame [T] [Z] a fait assigner l’État représenté par la Direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 8] (ci-après DRFIP IDF PARIS), prise en la personne du Directeur des impôts des non-résidents, devant ce Tribunal.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Madame [T] [Z] demande au tribunal :

— de dire en substance qu’elle n’est pas redevable de la somme de 297.028 euros mise en recouvrement au titre du prélèvement sui generis prévu à l’article 990 J du CGI ;

— subsidiairement, de fixer le montant du prélèvement sui generis en retenant les valorisations comme suivent de l’immeuble situé en France et, en appliquant à ces valorisations un abattement de 20 % en ce qu’il s’agit d’un bien loué ainsi qu’un abattement de 15 % dès lors que le bien n’est détenu qu’indirectement, via une société et un trust :

Année valeur vénale de l’immeuble

2012 1.952.916 euros

2013 2.309.490 euros

2014 2.613.000 euros

2015 2.496.621 euros

2016 2.293.611 euros

— de condamner la DRFIP IDF [Localité 8] aux dépens, ainsi qu’à lui régler les dépens prévus à l’article R.207-1 du Livre des procédures fiscales et la somme 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [T] [Z] soutient que :

— en application de l’article 990 J du CGI et de la doctrine administrative BOI-PATISF-30-20-30 n°210, ne sont pas assujettis au prélèvement sui generis les biens détenus via un trust, s’ils ont été inclus dans l’assiette de l’ISF du constituant du trust ou s’ils ont été déclarés par le trust en application de l’article 1649 AB du CGI ;

— la concernant, elle n’a pas déclaré le bien en cause au titre de l’ISF parce que sa valeur était inférieure au seuil d’imposition soit, 1.300.000 euros ; en revanche le trust EL AL a déclaré ce bien ; elle remplit dès lors les conditions pour ne pas être assujettie au prélèvement sui generis ;

— en application de l’article 885 A du CGI (par renvoi à l’article 750 ter du même code), étant résidente fiscale hors de France, elle n’était assujettie à l’ISF qu’au regard de ses biens et droits en France relevant de l’assiette de cette imposition ; or, la société MIA REAL ESTATE n’était pas sur la période considérée à prépondérance immobilière, elle avait d’autres actifs que le bien immobilier situé en France ; ainsi c’est à tort que l’administration fiscale a considéré que les parts de la société MIA REAL ESTATE avaient la valeur du bien immobilier détenue par cette société ;

— subsidiairement, la méthode appliquée par l’administration fiscale pour déterminer la valeur du bien immobilier situé en France n’est pas pertinente : pour chaque année, l’administration a fixé une valeur vénale de l’immeuble comme suit : surface du bien immobilier multiplié par le prix moyen de cession au mètre carré des biens immobiliers considérés comme similaires dans le même secteur géographique ;

— or, les cessions retenues ne concernent pas des biens immobiliers similaires ; en outre, le prix de cession d’un bien n’est pas lié seulement à sa surface mais également à d’autres critères comme l’existence d’équipements (piscines ou autres), son attractivité (proximité de la mer par exemple) ; à tout le moins, l’administration fiscale aurait dû appliquer au prix de cession moyen retenu des coefficients de pondération pour tenir compte des éléments autres que la surface qui déterminent un prix de cession ;

— la valeur au mètre carré du bien immobilier, en euros et par année, devrait être comme suit, en euros :

valeur retenue valeur retenue par l’administration

2012 9.716 21.100

2013 11.940 18.500

2014 13.000 18.500

2015 12.421 18.700

2016 11.411 18.700

En défense, la DRFIP IDF PARIS demande au tribunal de débouter Madame [T] [Z] de l’ensemble de ses demandes en ce y compris celle sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et, de la condamner aux dépens.

La DRFIP IDF [Localité 8] fait valoir que :

— le prélèvement sui generis a pour finalité de sanctionner l’absence de déclaration de biens et droits à l’ISF :

— le bien immobilier situé en France et détenu par Madame [T] [Z] via une société et un trust avait sur la période considérée une valeur vénale supérieure à 1.300.000 euros, seuil d’imposition à l’ISF ; elle aurait dû régulariser une déclaration à cette imposition ;

— dès lors que l’intéressée n’a pas déclaré le bien au titre de l’ISF, ce bien relève, en application de l’article 990 J du CGI, du prélèvement sui generis dû par les trusts ; Madame [T] [Z] est redevable de cette imposition en sa qualité de constituante du trust.

— s’agissant de la valorisation du bien immobilier, les critiques de la demanderesse sur les termes de comparaison retenus par l’administration ne permettent pas de remettre en cause les valorisations fixées qui, au demeurant, ont été validées par la Commission départementale de conciliation du Var dans son avis du 28 novembre 2028 ; les termes de comparaison que retient la demanderesse ne sont pas pertinents ;

— un abattement de 20 % pour mise en location du bien immobilier ne peut être appliqué en l’espèce, la demanderesse et locataire ayant cessé de payer le loyer à partir de 2011 ; la décote de 15 % n’est pas non plus pertinente dès lors que Madame [T] [Z] est à la fois constituante et bénéficiaire du trust avec les membres de sa famille.

L’ordonnance de clôture est datée du 02 juillet 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 25 septembre 2025 et mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’assiette du prélèvement sui generis

Il sera rappelé qu’en l’état du droit applicable, le prélèvement sui generis a pour objet de sanctionner le défaut de déclaration au titre de l’ISF des biens placés dans un trust.

Aux termes de l’article 990 J du CGI dans sa rédaction applicable aux années 2012 et 2016 :

« I.- Les personnes physiques constituants ou bénéficiaires d’un trust défini à l’article 792-0 bis sont soumises à un prélèvement fixé au tarif le plus élevé mentionné au 1 de l’article 885 U.

II.- Lorsque leur administrateur est soumis à la loi d’un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, le prélèvement ne s’applique pas aux trusts irrévocables dont les bénéficiaires exclusifs relèvent de l’article 795 ni à ceux constitués en vue de gérer les droits à pension acquis, au titre de leur activité professionnelle, par les bénéficiaires dans le cadre d’un régime de retraite mis en place par une entreprise ou un groupe d’entreprises.

III.- Le prélèvement est dû :

Pour les personnes qui ont en France leur domicile fiscal au sens de l’article 4 B, à raison des biens et droits situés en France ou hors de France et des produits capitalisés placés dans le trust ;

2° Pour les autres personnes, à raison des seuls biens et droits autres que les placements financiers mentionnés à l’article 885 L situés en France et des produits capitalisés placés dans le trust.

Toutefois, le prélèvement n’est pas dû à raison des biens, droits et produits capitalisés lorsqu’ils ont été :

a) inclus dans le patrimoine, selon le cas, du constituant ou d’un bénéficiaire pour l’application de l’article 885 G ter et régulièrement déclarés à ce titre par ce contribuable ;

b) déclarés, en application de l’article 1649 AB, dans le patrimoine d’un constituant ou d’un bénéficiaire réputé être un constituant en application du 3 du II de l’article 792-0 bis, dans les cas où le constituant ou le bénéficiaire n’est pas redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune compte tenu de la valeur nette taxable de son patrimoine, celui-ci incluant les biens, droits et produits capitalisés placés dans le trust.

Le prélèvement est assis sur la valeur vénale nette au 1er janvier de l’année d’imposition des biens, droits et produits capitalisés composant le trust.

La consistance et la valeur des biens, droits et produits capitalisés placés dans le trust sont déclarées et le prélèvement est acquitté et versé au comptable public compétent par l’administrateur du trust au plus tard le 15 juin de chaque année. A défaut, le constituant et les bénéficiaires, autres que ceux mentionnés aux a et b du présent III, ou leurs héritiers sont solidairement responsables du paiement du prélèvement ».

L’article 750 ter 2° du CGI, dispose que sont soumis aux droits de mutation à titre gratuit :

« Les biens meubles et immeubles, que ces derniers soient possédés directement ou indirectement, situés en France, et notamment les fonds publics français, parts d’intérêts, biens ou droits composant un trust défini à l’article 792-0 bis et produits qui y sont capitalisés, créances et valeurs mobilières françaises, lorsque le donateur ou le défunt n’a pas son domicile fiscal en France ».

Il résulte de l’application combinée de ces deux textes que les immeubles situés en France détenus par un trust, directement ou par entité interposée, sont taxables au prélèvement prévu à l’article 990 J.

En l’espèce, d’une part, le trust EL AL administré par Madame [T] [Z], est propriétaire en France par le truchement de la société MIA REAL ESTATE d’un bien immobilier. Il est constant que la constituante n’a pas régularisé de déclaration au titre de l’ISF pour ce bien.

Elle n’apporte par ailleurs la preuve, dont la charge lui incombe, que la société MIA REAL ESTATE n’était pas, sur la période considérée, à prépondérance immobilière. Madame [T] [Z] affirme sans en justifier que cette société détenait d’autres actifs que le bien situé en France.

Dès lors, c’est à bon droit que l’administration fiscale a considéré que l’intéressée était assujettie au prélèvement sui generis en sa qualité de constituante du trust détenant par société interposée un bien immobilier situé en France.

D’autre part, il ressort des éléments aux débats que l’administration fiscale a justifié à la fois les termes de comparaison et les valorisations retenues pour le bien litigieux. Au demeurant, la valorisation retenue par l’administration fiscale a été validée par la Commission de conciliation du Var au terme d’un échange contradictoire entre les parties. Dès lors, les contestations de la demanderesse sur les modalités de cette valorisation ne peuvent prospérer.

En conséquence, Madame [T] [Z] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes et la décision de rejet de sa réclamation sera confirmée.

2. Sur les demandes accessoires

Madame [T] [Z] qui succombe dans le cadre de la présente instance sera, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, condamné aux dépens de l’instance. Il sera constaté que l’administration fiscale n’a pas formulé de demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONFIRME la décision de la DRFIP IDF [Localité 8] du 13 janvier 2023 rejetant la réclamation de Madame [T] [Z] ;

DÉBOUTE Madame [T] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Anyse MARIO Diane OTSETSUI