Min N° 26/00362

N° RG 26/00207 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEICK

Société PIERRES ET LUMIERES

C/

Mme [Q] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 avril 2026

DEMANDERESSE :

Société PIERRES ET LUMIERES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Mme [X] [M]

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Amélie GRAGLIA, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Société PIERRES ET LUMIERES

Copie délivrée

le :

à : M^e Amélie GRAGLIA

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 novembre 2021, la société anonyme PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Mme [Q] [K] un logement situé au [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 505,23 euros, hors charges.

Il est constant que suivant engagement verbal, la société PIERRES ET LUMIERES a également donné à bail à Mme [Q] [K] un garage n°009282 à compter du mois de janvier 2022, moyennant le versement mensuel d’un loyer de 22,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, la société anonyme PIERRES ET LUMIERES a fait signifier à Mme [Q] [K] un commandement de payer la somme principale de 6 302,44 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 27 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 octobre 2025, la société anonyme PIERRES ET LUMIERES a fait assigner Mme [Q] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [Q] [K] à lui payer la somme de 15 245 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 6 302,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner Mme [Q] [K] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner Mme [Q] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX du département et le coût de l’assignation ;

— condamner Mme [Q] [K] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 10 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 février 2026.

La société anonyme PIERRES ET LUMIERES a actualisé sa demande en paiement à la somme de 17185.61 euros, arrêtée au 02 février 2026, loyer du mois de janvier inclus. Elle s’est dite en accord avec un maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement mais sur une durée de 24 mois uniquement.

Elle a indiqué que la débitrice avait été déclarée recevable en sa demande de traitement de sa situation de surendettement par la Commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne, et que des mesures avaient été imposées par la Commission, mais avaient fait l’objet d’un recours de la part de la débitrice, si bien qu’elle est dans l’attente de la décision du juge du surendettement. Elle a précisé que le versement des loyers avait été repris partiellement depuis le mois de novembre uniquement. Elle a ajouté qu’un déblocage de l’aide personnalisée au logement était attendu. Dans l’attente d’une amélioration de la situation et de la décision du juge du surendettement, elle a accepté la mise en place d’un échéancier à hauteur de 100 euros par mois.

Elle a confirmé son accord à l’audience pour la poursuite de cet arrangement pendant maximum 24 mois, avant renégociation d’une mensualité plus importante permettant l’apurement de la dette et/ou application des mesures décidées par le juge du surendettement.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Mme [Q] [K] a comparu, représentée par son conseil. Elle n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement et indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 100 euros en règlement de sa dette, et ce sur une durée de 36 mois, conformément à la possibilité offerte par les dispositions de la loi de 1989, avec versement du solde à la 36e mensualité, étant précisé que cet échéancier ne sera applicable que jusqu’à l’intervention de la décision du juge du surendettement sur les mesures imposées. Elle a demandé le débouté de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour des raisons d’équité.

Sur sa situation, elle a indiqué être en arrêt maladie, dans l’attente du versement d’indemnités journalières. Elle perçoit environ la somme de 1 800 euros par mois. Elle est dans l’attente de la repise de l’aide personnalisée au logement et de la réduction loyer solidarité, suspendue depuis septembre 2024, ces aides allant toutefois être rétablies compte tenu de l’accord du bailleur. Le rappel à intervenir de la CAF représente environ la somme de 6 000 euros.

Les parties ont fait état de l’existence d’une procédure de surendettement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société anonyme PIERRES ET LUMIERES verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 29 novembre 2021 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 24 mai 2024 ;le décompte de la créance arrêté au mois de janvier inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [Q] [K] reste devoir à la société anonyme PIERRES ET LUMIERES la somme de 16 802,83 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 février 2026, échéance du mois de janvier incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (frais d’huissier de 185,81 et 196,97 euros).

Mme [Q] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Comme demandé, Mme [Q] [K] sera condamnée à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 6 302,44 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société anonyme PIERRES ET LUMIERES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société anonyme PIERRES ET LUMIERES justifie avoir régulièrement signifié le 24 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 6 302,44 euros.

Le délai de six semaines mentionné au commandement ne sera pas appliqué, les dispositions contractuelles faisant la loi des parties.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Mme [Q] [K].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, ce même article, en son paragraphe VI, dispose : « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…)

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ».

En l’espèce, Mme [Q] [K] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois en remboursement de la dette locative et sur un délai de 36 mois.

Le bailleur est en accord avec cette proposition, malgré la reprise partielle du versement du loyer, au regard des rappels d’aide à venir et de la procédure de surendettement en cours. Toutefois, il sollicite que ces délais soient prévus pour une durée maximale de 24 mois.

Néanmoins, en application des dispositions susvisées, les délais de paiement ne peuvent être accordés que jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation des mesures imposées, et non en considération d’un nombre de mensualités.

Au regard de l’accord des parties sur la mensualité proposée de 100 euros dans l’attente de la décision à intervenir en matière de surendettement, cet échéancier sera entériné, le paragraphe VI 3° permettant de déroger à la mensualité de remboursement adoptée par la commission lorsqu’un recours à l’encontre de sa décision intervenue sur les mesures imposées est pendant.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de délais, suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant cette période, jusqu’à la décision à intervenir du juge statuant en matière de surendettement et selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Il sera rappelé à Mme [Q] [K] qui lui appartient de verser le loyer et les charges courantes en évitant toute augmentation de la créance locative. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [Q] [K] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 25 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Q] [K] échoue à l’instance. Il convient donc de la condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme PIERRES ET LUMIERES les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société anonyme PIERRES ET LUMIERES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 novembre 2021 entre la société anonyme PIERRES ET LUMIERES d’une part, et Mme [Q] [K] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Mme [Q] [K] à payer à la société anonyme PIERRES ET LUMIERES la somme de 16 802,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 02 février 2026 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 6 302,44 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Mme [Q] [K] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Mme [Q] [K] en procédant à des versements de 100 euros en plus du loyer courant et ce jusqu’à la décision à intervenir du juge des contentieux de la protection, statuant en matière de surendettement, sur les mesures de traitement de la situation de Mme [Q] [K] les plus appropriées ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Q] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Q] [K] à payer à la société anonyme PIERRES ET LUMIERES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Mme [Q] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE la société anonyme PIERRES ET LUMIERES de sa demande formée à ce titre ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge