Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 25 proxi fond, 16 janvier 2025, n° 23/02596

TJ Bobigny 16 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges de copropriété étaient exigibles et que le syndicat avait justifié ses demandes par l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés et imputables à la copropriétaire.
Rejeté
Préjudice causé par la résistance abusive
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas justifié la nature et l'étendue du préjudice distinct des intérêts moratoires.
Rejeté
Frais d'instance non justifiés
La cour a jugé que les demandes au titre de l'article 700 n'étaient pas justifiées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 25 proxi fond, 16 janv. 2025, n° 23/02596
Numéro(s) :	23/02596
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie GARCON
Cabinet(s) :	SCP W2G
Parties :	SYNDICAT

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 12]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 23/02596 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNX4

Minute : 25/00002

S.D.C. DU [Adresse 6] (BAT C VOLUME 6) A [Localité 12] REPRESENTE PAR LE CABINET LOISELET ET F DAIGREMONT

Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [I] [F]

Copies exécutoires délivrés à :

Maître Valérie GARCON

Copies certifiées conformes délivrées à :

Le 16 Janvier 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 16 Janvier 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 janvier 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 11]

[Adresse 9] [Adresse 6] [Localité 12]

représenté par son syndic, la SA CABINET LOISELET père et fils DAIGREMONT, sis [Adresse 2] – [Localité 8]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [F], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [I] [F] est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 130 et 363 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5], [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 avril 2023, le SDC DU [Adresse 6] (BAT C VOLUME 6) A [Localité 12] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, le cabinet LOISELET et F.DAIGREMONT, adressé à Madame [I] [F] une mise en demeure pour la somme de 618,26 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 26 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [I] [F] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1.477,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,181,76 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3.400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 janvier 2024 puis successivement renvoyée à l’audience du 16 mai 2024, 19 septembre 2024 puis du 28 novembre 2024.

Par conclusions écrites, signifiées le 29 août 2024, reprises à l’audience du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté actualise ses demandes à la somme de 187,60 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter de la signification des conclusions et 4.700 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Il expose que Madame [I] [F], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [I] [F], régulièrement assignée, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment

du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2022 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2021, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023,du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mai 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024,du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 187,60 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 26 avril 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 181,76 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 26 avril 2023 facturée 41,48 euros, d’une relance le 26 mai 2023, facturées 35.28 euros. L’envoi de plusieurs mises en demeure avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic.

Seul sera pris en compte le coût de la première mise en demeure du 26 avril 2023 à hauteur de 5,80 euros.

Les frais d'« ouverture contentieux » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner Madame [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [F] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du SDC DU [Adresse 6] (BAT C VOLUME 6) A [Localité 12] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [I] [F] à payer au SDC DU [Adresse 6] (BAT C VOLUME 6) A [Localité 12] la somme de 187,60 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 26 avril 2023,

CONDAMNE Madame [I] [F] à payer au SDC DU [Adresse 6] (BAT C VOLUME 6) A [Localité 12] la somme de 5,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC DU [Adresse 6] (BAT C VOLUME 6) A [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Page

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/02596 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNX4

DÉCISION EN DATE DU : 16 Janvier 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DU [Adresse 6] (BAT C VOLUME 6) A [Localité 12] REPRESENTE PAR LE CABINET LOISELET ET F DAIGREMONT

Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [I] [F]

Représentant : M. [C] [K] (Autre)

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires