TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 13]

N° RG 25/00111 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PYR

Minute : 25/00365

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [V] [L] [N] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [T] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [V] [L] [N] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 15 juillet 2014, l’office public de l’habitat de [Localité 11], aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à Monsieur [T] [E] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 475,37 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 8 août 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [T] [E] un commandement de payer la somme en principal de 7773,86€ arrêtée à la date du 19 juillet 2024 et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 janvier 2025, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Monsieur [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire du bail,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de le condamner au paiement de la somme de 8443,41€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 22 novembre 2024, avec intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

o de dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et n’a pas produit de justificatif d’assurance contre les risques locatifs, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 4 avril 2025, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 9778,19€ arrêtée à la date du 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. La partie demanderesse est favorable à l’octroi de délais de paiement, suspensifs de la clause résolutoire et a indiqué que le locataire a repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience. Elle se désiste de sa demande d’acquisition de clause résolutoire sur le motif du défaut de production d’une assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [T] [E], comparant, explique percevoir 1500 euros par mois. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social est financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance couvrant les risques locatifs

Il convient d’acter le désistement du demandeur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 7 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 4 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT verse aux débats une saisine de la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions (ci-après CCAPEX) en date du 19 juillet 2024 ne précisant aucun numéro de lettre recommandée, et produit le justificatif de distribution d’un courrier recommandé le 26 juillet 2024. Dans ces conditions, il est impossible de faire un lien entre ces deux éléments et il sera considéré qu’Est Ensemble Habitat ne justifie pas avoir procédé valablement à une saisine de la CCAPEX.

L’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc irrecevable et les demandes en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur les demandes de condamnation au paiement

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Monsieur [T] [E] reste devoir la somme de 9778,19 € arrêtée à la date du 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Monsieur [T] [E], comparant, ne conteste ni le principe, ni le montant de la somme réclamée.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 38,10 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Est Ensemble Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Monsieur [T] [E] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 9740,09 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025 sur la somme de 8405,31 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience. Par ailleurs, le bailleur est favorable à l’octroi de délais.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [T] [E] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir EST ENSEMBLE HABITAT, Monsieur [T] [E] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs ;

Déclarons irrecevable la demande d’Est Ensemble Habitat aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

Rejetons les demandes d’expulsion et de condamnation aux indemnités d’occupation ;

Condamnons Monsieur [T] [E] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 9740,09 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025 sur la somme de 8405,31 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorisons Monsieur [T] [E] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 100 € chacune, puis une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, sauf meilleur accord des parties ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Condamnons Monsieur [T] [E] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [T] [E] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 mai 2025.

La greffière, Le juge