TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00707 – N° Portalis DB3S-W-B7J-26CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MARS 2026

MINUTE N° 26/624

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Nous,Monsieur Thomas RONDEAU, Premier Vice-Président adjoint, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société RC AULNAY 1, représentée par la société KLEPIERRE MANAGEMENT

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent SCHITTENHELM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P559

ET :

La société YOGI O’PARINOR

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2022, la société RC AULNAY 1 SCI a donné à la SARL YOGI O’PARINOR un bail commercial portant sur le local 31F situé au, [Adresse 3] à Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis).

Des loyers étant demeurés impayés, la société RC AULNAY 1 SCI a fait délivrer à la société SARL YOGI O’PARINOR un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 février 2025, pour un montant en principal de 66.705,62 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 avril 2025, la RC AULNAY 1 SCI a assigné la SARL YOGA O’PARINOR en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 26 mai 2025, a été renvoyée aux audiences du 22 septembre 2025, 20 novembre 2025 et 30 janvier 2026.

Par conclusions déposées à l’audience du 30 janvier 2026, la RC AULNAY 1 SCI demande au président du tribunal, au visa des articles 700, 808, 809, 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 1103 du code civil, des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, de :

— constater acquise, à partir du 20 mars 2025, au profit de la société RC AULNAY 1 SCI, la clause résolutoire du bail régularisé en date du 18 novembre 2022 et visée dans le commandement de payer du 20 février 2025

en conséquence, et à titre principal,

— dire que le bail en date du 18 novembre 2022 est résilié depuis le 20 mars 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la société YOGI O’PARINOR, des locaux qu’elle occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte forfaitaire de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance et ce jusqu’au jour de complète libération des locaux et de remise des clés ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société YOGI O’PARINOR qui disposera d’un délai d’un (1) mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— juger qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant aux sommes réclamées au titre des arriérés de loyers ;

— condamner la société YOGI O’PARINOR au paiement de la somme provisionnelle de 88.063,62 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyers et charges restant dû par le preneur au bailleur au titre du bail ;

— condamner la société YOGI O’PARINOR au paiement de la somme provisionnelle de 8.806,36 euros TTC correspondant à la majoration de 10 % des sommes dues par le preneur au bailleur au titre de sa dette locative au titre du bail ;

— condamner la société YOGI O’PARINOR au paiement de la somme provisionnelle de 151.578 euros TTC à parfaire, correspondant l’indemnité d’occupation courant depuis le 21 mars 2025 et ce, jusqu’à la libération complète et effective des locaux par la remise des clés ;

— condamner la société YOGI O’PARINOR au paiement de la somme provisionnelle de 31.117,52 euros TTC correspondant à l’indemnité de 6 mois de loyer due par le preneur au bailleur au titre du bail ;

— condamner la société YOGI O’PARINOR au paiement des intérêts de retard dus par le preneur au bailleur au jour de l’ordonnance à intervenir, à parfaire ;

— condamner la société YOGI O’PARINOR à payer à la société RC AULNAY 1 SCI la totalité des charges du jour de la résiliation du bail à celui de la libération effective des locaux et de la restitution des clés ;

— condamner la société YOGI O’PARINOR à rembourser à la société RC AULNAY 1 SCI la somme de 368,21 euros TTC correspondant aux frais exposés au titre du recouvrement ;

de la dette locative ;

— débouter la société YOGI O’PARINOR de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire pour le cas où la demande de délais formulée par la société YOGI O’PARINOR, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, serait accueillie,

— ordonner en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :

— la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera acquise par la société RC AULNAY 1 SCI autorisée à poursuivre l’expulsion de la société YOGI O’PARINOR, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus ;

en tout état de cause,

— condamner la société YOGI O’PARINOR au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société YOGI O’PARINOR au paiement des entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience du 30 janvier 2026, la SARL YOGI O’PARINOR demande au président du tribunal, au visa des articles 1104 et 1343-5 du code civil, de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

à titre principal,

— déclarer la société RC AULNAY 1 SCI irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de la société YOGI AEROVILLE, non attraite à la cause ;

— débouter la société RC AULNAY 1 SCI de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— accorder à la société YOGI O’PARINOR un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées au bailleur, et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ;

— juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’échéancier de paiement ;

— juger qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société YOGI O’PARINOR s’acquitte effectivement du solde des sommes dues dans les conditions fixées par le jugement à intervenir ;

— juger que toute déchéance éventuelle du terme de l’échéancier accordé ne pourra être mise en oeuvre que quinze jours après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse ;

en tout état de cause,

— condamner la société RC AULNAY 1 SCI à payer à la société YOGI AEROVILLE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société RC AULNAY 1 SCI en tous les dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par M^e Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au barreau de Paris.

A l’audience du 30 janvier 2026, les conseils des parties ont sollicité le bénéfice des écritures déposées à l’audience.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe, prorogé au 27 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, à titre liminaire, il sera observé que les dernières écritures de la SCI demanderesse ne font pas état de demandes envers la société YOGI AEROVILLE, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le caractère irrecevable de demandes formées contre une partie non attraite en procédure.

Sur ce, le bail stipule bien, en son article 22, qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 20 février 2025, pour un montant en principal de 66.705,62 euros, étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du dernier décompte produit arrêté au 20 janvier 2026, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance dudit commandement, soit le 21 mars 2025.

C’est en vain, à cet égard, que la société preneuse fait état de ce que le commandement aurait été délivré de mauvaise foi, les difficultés financières connues, les travaux d’accès PMR ayant ralenti l’activité ou encore le supposé défaut de communication du centre commercial n’étant pas suffisants pour établir une telle mauvaise foi.

La SARL YOGI O’PARINOR sollicite l’octroi de délais à titre subsidiaire. Elle produit notamment des éléments relatifs à son chiffre d’affaires 2025 qui montre une progression nette, la situation économique du débiteur étant ainsi de nature à lui permettre de payer un échéancier.

Il lui sera donc accordé des délais de paiement pendant 24 mois, dans les conditions indiquées au présent dispositif. Il y a lieu de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire, dans les conditions précisées au dispositif, les parties étant déboutées de toute demande contraire. Il sera notamment rappelé qu’en cas de non-paiement des sommes dues, la clause résolutoire sera à nouveau acquise, sans qu’il n’y ait lieu pour autant de prononcer une astreinte pour la mesure d’expulsion.

S’agissant de la fixation de la provision et de l’indemnité d’occupation, il y a lieu de relever :

— que le montant des sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et de provisions sur charge s’établit à la somme de 88.063,62 euros, de manière non sérieusement contestable, décompte arrêté au 20 mars 2025 ;

— qu’en revanche, l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée, avec l’évidence requise en référé, au double du dernier loyer qui aurait été dû ; qu’une telle somme excède en effet le revenu locatif dont la société bailleresse se trouve privée du fait de la résiliation de la convention et peut être modérée par le juge du fond si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire ; qu’elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail ;

— que la majoration de 10 % des sommes dues s’agissant des loyers et provisions non réglés et l’indemnité égale à six mois en cas de clause résolutoire relèvent de l’appréciation du juge du fond et non du juge des référés, juge de l’évidence, compte tenu de la situation des parties ;

— que la condamnation de la locataire à régler une somme au titre du commandement de payer ne saurait non plus être prononcée, alors que cette demande relève des dépens de la présente instance.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des sommes réclamées à titre provisionnel, hors la provision justifiée à hauteur de 88.063,62 euros et la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle à hauteur du montant du loyer courant, charges en sus.

S’agissant de la demande au titre des frais non répétibles, la situation des parties commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL YOGI O’PARINOR, qui succombe, sera condamnée aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 21 mars 2025 ;

Suspendons cependant les effets de ladite clause ;

Condamnons la SARL YOGI O’PARINOR à payer à la RC AULNAY 1 SCI la somme provisionnelle de 88.063,62 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges somme arrêtée au 20 mars 2025 ;

Autorisons la SARL YOGI O’PARINOR à se libérer de la dette, dans la limite de vingt-quatre mois, par mensualités de 3.669,31 euros payables en sus du loyer courant, le premier versement devant intervenir avant le 20 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 20 de chaque mois, la dernière mensualité étant majorée du solde ;

Disons que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons que faute pour la SARL YOGI O’PARINOR de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule mensualité, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— le tout deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera acquise ;

— il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tout occupant de son chef des lieux, local 31F situé au centre commercial O,'[Adresse 4] à, [Localité 1] (Seine,-[Localité 2]), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons dans ce cas, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL YOGI O’PARINOR en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir à référé sur le surplus des sommes sollicitées à titre provisionnel ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL YOGI O’PARINOR aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 27 MARS 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT