Tribunal Judiciaire d'Albertville, 1re chambre, 3 avril 2026, n° 23/00630

TJ Albertville 3 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

Les consorts [P], propriétaires, ont assigné la société Vacanceole et le liquidateur de la société La Turra La Ramoure. Ils demandent que la cession du fonds de commerce, incluant le droit au bail, leur soit inopposable, que le bail soit résilié judiciairement, et que Vacanceole soit expulsée et tenue de payer une indemnité d'occupation.

La société Vacanceole, quant à elle, demande l'annulation du congé délivré par les consorts [P] et le paiement d'une indemnité d'éviction. Elle soutient que la cession du fonds de commerce lui est opposable et que le congé est irrégulier.

La cour d'appel rejette les demandes des consorts [P], considérant que la cession du bail commercial leur est opposable car la société Vacanceole a produit l'acte de cession dans le cadre de la procédure. Elle rejette également la demande d'annulation du congé formulée par Vacanceole, estimant que le congé est suffisamment motivé et que la société n'a pas démontré de préjudice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Albertville, 1re ch., 3 avr. 2026, n° 23/00630
Numéro(s) :	23/00630
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie VIARDJauffré CODOGNESNadine DESSANG
Cabinet(s) :	CDN JURIS
Parties :	S.A.S. VACANCEOLE, S.A.R.L. LA TURRA - LA RAMOURE SARL LA TURRA - LA RAMOURE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 03/04/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Réputée contradictoire

N° Jugement :

N° RG 23/00630

N° Portalis DB2O-W-B7H-CT6O

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [E] [S] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [D] [B] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous représentés par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Nadine DESSANG, de la SELARL CDN JURIS, avocate plaidante au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS :

S.A.S. VACANCEOLE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Jauffré CODOGNES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. LA TURRA – LA RAMOURE SARL LA TURRA – LA RAMOURE

pris en la personne de son liquidateur amiable M. [K] [H]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : [U] [T]

assisté lors des débats et du prononcé de [J] [X], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 06 Février 2026

Délibéré annoncé au : 03 Avril 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MURAT et M^e VIARD

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé du 17 janvier 2005, M. [N] [P] et Mme [D] [B] épouse [P], ci-après désignés “les consorts [P]”, ont donné à bail à la société Compagnie de Développement Touristique un appartement situé dans la résidence [Adresse 4], à [Localité 4] (chalet C15, lot n°41), pour une durée de 10 années à compter de la livraison de l’immeuble, soit le 1er janvier 2006.

La société La Turra La Ramoure est venue aux droits de la société Compagnie de Développement Touristique.

Par acte du 15 avril 2015, les consorts [P] ont fait délivrer à la société La Turra La Ramoure un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2015.

En 2022, la société Vacanceole a fait l’acquisition du fonds de commerce de la société La Turra La Ramoure.

Par actes des 2 et 5 mai 2023, les consorts [P] ont fait assigner la société Vacanceole et M. [K] [H] ès qualités de liquidateur amiable de la société La Turra-La Ramoure devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’entendre juger inopposable la cession du fonds de commerce, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial et ordonner l’expulsion de la société La Turra La Ramoure et de tout occupant de son chef et de paiement d’une indemnité d’occupation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 février 2026. A l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026 conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 février 2025, les consorts [P] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1690, 1224 et 1227 du Code civil, de :

— juger que l’acte de cession de fonds de commerce intervenu le 31 décembre 2021 entre la société La Turra-La Ramoure et la société Vacanceole ne leur a pas été signifié,

— juger en conséquence que la cession du droit au bail inclus dans le fonds de commerce leur est inopposable,

— juger que la société La Turra-La Ramoure est demeurée locataire à leur égard,

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail commercial,

— juger que la société Vacanceole est un occupant sans droit ni titre à leur égard,

— ordonner l’expulsion de la société Vacanceole de l’appartement avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la société Vacanceole à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel, soit la somme mensuelle de 2 000 euros hors taxes jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la société Vacanceole à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [P] invoquent que l’acte de cession du fonds de commerce de la société La Turra La Ramoure ne leur a pas été signifié, que ladite cession leur est donc inopposable, que le seul encaissement des loyers ne suffit pas à considérer qu’ils auraient accepté sans équivoque la cession, que la société La Turra La Ramoure est donc demeurée leur locataire, que celle-ci a été défaillante dans l’exécution de ses obligations depuis le 31 décembre 2021, que celle-ci a été liquidée et radiée du registre du commerce et des sociétés et que le bail a donc pris fin avec la disparition de la personnalité morale de cette société.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Vacanceole, les consorts [P] répondent que celle-ci n’a pas qualité pour soulever la nullité du congé, que leur action ne repose pas sur ce congé et que cette demande est prescrite. Ils ajoutent que, la société Vacanceole n’ayant pas la qualité de preneur à leur égard, elle n’est pas fondée à solliciter une indemnité d’éviction.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 avril 2025, la société Vacanceole demande au tribunal, sur le fondement des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, des articles L.321-1 et suivants du Code du tourisme et des articles 122 et suivants et 232 et suivants du Code de procédure civile, de :

▸ à titre principal :

— annuler le congé délivré par les époux [P],

— condamner les époux [P] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— réputer nulle ou non écrite toute clause contraire,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées par les époux [P],

▸ à titre subsidiaire :

— désigner tel expert avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

▸ en toutes hypothèses :

— débouter les époux [P] de toutes leurs demandes,

— condamner les époux [P] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Vacanceole invoque que le congé délivré à la demande des requérants lui est inopposable, que le congé est erroné quant au recours ouvert au locataire, qu’il ne mentionne aucune proposition d’indemnité d’éviction et que les requérants ont renoncé aux effets du congé. Elle ajoute, sur l’opposabilité de la cession du fonds de commerce, que les requérants avaient connaissance de la cession et n’ont été privés d’aucun de leurs droits, que l’acte de cession leur est opposable par sa production aux débats, qu’ils ne peuvent soulever la prescription que devant le juge de la mise en état, que les requérants se sont comportés comme ses bailleurs sans contestation et sans exécuter leur commandement et que ceux-ci ne disent pas en quoi la société La Turra La Ramoure aurait été défaillante. En outre, elle estime que les requérants reconnaissent que le bail est encore en cours, qu’aucun manquement ne peut lui être imputé, du même qu’à la société La Turra La Ramoure et qu’elle a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’à l’entier paiement de l’indemnité d’éviction.

La société La Turra La Ramoure, représentée par son liquidateur amiable, M. [K] [H], n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. L’opposabilité aux consorts [P] de la cession du bail commercial

L’article 1690 du Code civil dispose que “Le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique”.

Il est admis que la signification d''une cession de droit au bail, faite en cours de bail par voie de conclusions à l’occasion d’une instance, ne nécessite pas l’acceptation du bailleur pour rendre cette cession opposable à ce dernier (Cass. Civ. 3ème, 03/02/2010, n°08-19.240).

En l’espèce, dans le cadre de la présente instance la société Vacanceole a communiqué à l’appui de ses conclusions notifiées aux consorts [P] l’acte de cession du fonds de commerce régularisé avec la société La Turra La Ramoure comprenant la cession du bail commercial (pièce n°1 défenderesse). Il y a lieu de considérer que les dispositions de l’article 1690 du Code civil ont été respectées et que la cession du bail commercial est opposable aux consorts [P].

En conséquence, les consorts [P] seront déboutés de leurs demandes de juger que l’acte de cession de fonds de commerce intervenu le 31 décembre 2021 entre la société La Turra-La Ramoure et la société Vacanceole ne leur a pas été signifié, de juger en conséquence que la cession du droit au bail inclus dans le fonds de commerce leur est inopposable, de juger que la société La Turra-La Ramoure est demeurée locataire à leur égard, de prononcer la résiliation judiciaire dudit bail commercial, de juger que la société Vacanceole est un occupant sans droit ni titre à leur égard, d’ordonner l’expulsion de la société Vacanceole de l’appartement avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier et condamner la société Vacanceole à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel, soit la somme mensuelle de 2 000 euros hors taxes jusqu’à libération effective des lieux.

II. La demande de la société Vacancéole de nullité du congé

L’article L. 145-9 du Code de commerce dispose que “Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat. S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné”.

En l’espèce, par acte du 15 avril 2015, les consorts [P] ont fait délivrer à la société La Turra-La-Ramoure un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2015 (pièce n°3 demandeurs). Il semblerait que les consorts [P] ont renoncé à ce congé dans la mesure où le bail commercial a continué à être exécuté à compter du 1er janvier 2016 et ce pendant de nombreuses années. Ceci étant, la société Vacancéole demande au tribunal de déclarer nul le congé. Le tribunal est donc tenu de trancher cette prétention dans la mesure où le juge de la mise en état n’a pas été saisi d’une fin de non-recevoir l’affectant.

Tout d’abord, la société Vacancéole soulève l’inopposabilité du congé. Pour autant, elle ne formule aucune prétention relative à ce moyen. Quoi qu’il en soit, la société Vacancéole est venue aux droits de la société La Turra-La Ramoure. Le congé lui est donc opposable.

Ensuite, la société Vacancéole se contente d’alléguer de manière générale que la mention erronée relative à la nature du délai de contestation aurait entraîné des choix procéduraux erronés ce dont elle ne justifiepas. La société Vacancéole ne démontre pas le préjudice subi d’autant qu’elle est venue aux droits de la société La Turra-La Ramoure le 15 mars 2022, soit plus de 7 ans après la délivrance du congé.

Enfin, si le congé ne mentionne pas expressément l’offre d’une indemnité d’éviction, il est précisé qu’il est délivré “en application de l’article L.145-14 du Code de commerce”. Cet article permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail, à charge pour lui de payer une indemnité d’éviction. Il y a donc lieu de considérer que le congé est suffisamment motivé.

En conséquence, la société Vacancéole sera déboutée de sa demande d’annuler le congé délivré le 15 avril 2015 par les consorts [P].

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur les autres demandes de la société Vacancéole qui ont été faites à titre subsidiaire ou dans l’hypothèse où son expulsion serait ordonnée.

III. Les demandes accessoires

∙ Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Les consorts [P], partie succombante, seront condamnés aux dépens de la présente instance.

∙ Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés..

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire rendu en première ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [N] [P] et Mme [D] [B] épouse [P] de leurs demandes de juger que l’acte de cession de fonds de commerce intervenu le 31 décembre 2021 entre la société La Turra-La Ramoure et la société Vacanceole ne leur a pas été signifié, de juger en conséquence que la cession du droit au bail inclus dans le fonds de commerce leur est inopposable, de juger que la société La Turra-La Ramoure est demeurée locataire à leur égard, de prononcer la résiliation judiciaire dudit bail commercial, de juger que la société Vacanceole est un occupant sans droit ni titre à leur égard, d’ordonner l’expulsion de la société Vacanceole de l’appartement avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier et condamner la société Vacanceole à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel, soit la somme mensuelle de 2 000 euros hors taxes jusqu’à libération effective des lieux,

DEBOUTE la société Vacancéole de sa demande d’annuler le congé délivré le 15 avril 2015 par les consorts [P],

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les autres demandes de la société Vacancéole formulées à titre subsidiaire et dans l’hypothèse où son expulsion serait ordonnée ce qui n’est pas le cas,

CONDAMNE aux dépens,

DEBOUTE M. [N] [P] et Mme [D] [B] épouse [P] et la société Vacancéole de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, le 03 avril 2026, la minute étant signée par Monsieur [U] [T], Président et Madame [J] [X], Greffière

La Greffière Le Président