TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08269 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4S7

Minute : 25/00147

PMM

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Représentant : Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS

C/

S.C.I. TEDDY

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP TOURNIER

Copie délivrée à :

S.C.I. TEDDY

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

par Madame Mauricette MECHICHE, magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 novembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE, magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

S.C.I. TEDDY, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La SCI TEDDY est propriétaire de quatre lots numéros 7, 8, 9 et 10 , au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93)

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 juillet 2024 , Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ a fait assigner La SCI TEDDY devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

«  4616,15 euros appel du troisième trimestre 2024, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024, majoré des intérêts légaux à compter du 09 février 2023 sur la somme de 492,23 euros puis à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 967,24 € puis à compter du 12février 2024 sur la somme de 1500,41 € puis à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 2915,87 € puis à compter de l’assignation pour le surplus ;

«  2300 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

«  1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer ;

«  Par jugement contentieux du 10 janvier 2024 le tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de proximité d’AULNAY SOUS BOIS et a renvoyé l’affaire devant ladite juridiction pour quelle puisse être jugée ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 novembre 2024 ;

A cette audience, le syndicat des copropriétaires , représenté par son avocat, a déclaré maintenir ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance,

La SCI TEDDY , assignée en la forme d’un acte remis à personne morale , n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale faisant apparaître que La SCI TEDDY est propriétaire de plusieurs appartement au sein de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6]

— Les appels individuels de charges pour 2022 et du 1 er trimestre 2023 au 3è trimestre 2024 inclus ;

— Le procès-verbal de l’ assemblée générale du 17 janvier 2024

— Le contrat du syndic

— Un décompte de charges arrêté au 1er juillet 2024;

Il ressort de ces documents, que selon le décompte arrêté au 1er juillet 2024, La SCI TEDDY reste devoir la somme de 3457,35 euros frais déduit ; En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété, avec intérêt au taux légal à compter la présente décision.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 al. 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, elles doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

Les frais visés par ces dispositions doivent s’entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l’exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, selon le décompte arrêté au 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 1158,80 euros au titre des frais de mise en demeure, de relance, de transmission de dossier et honoraires ainsi que de sommation de payer .

Les frais de mise en demeure à hauteur de la somme de 192 euros (48 x 4) sont justifié par la production des courriers et avis de réception et la SCI TEDDY sera condamnée à son paiement ; les frais de relances pour un montant total de 111 euros ne sont pas justifiés, cette demande sera donc rejetée ;

Les frais de recouvrement réclamés à hauteur de 700 euros (350 X 2) qui correspondent à des frais de transmission de dossier avocat et huissier, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être rejetée.

les frais relatifs aux intérêts de retard pour une somme totale de 10,45 euros seront également rejetés ;

Ceux relatifs à la délivrance d’une sommation de payer pour un montant de 145,35 euros, pourront être recouvrées au titre des dépens et seront rejetées au titre des frais en application de l’article 10 de la loi précitée .

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, La SCI TEDDY perdant le procès sera condamnée aux dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc condamner la SCI TEDDY, à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE La SCI TEDDY à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ la somme de 3457,35 euros selon décompte arrêté au 1 er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI TEDDY à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ , la somme de 192 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, au titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE La SCI TEDDY à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE La SCI TEDDY aux dépens de l’instance

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le 20 janvier 2025

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE