TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 25/05197 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EU2

Minute : 25/322

Monsieur [C] [I]

Représentant : Maître Laurence CAMBONIE de l’AARPI CAMBONIE BERNARD, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB183

C/

Monsieur [B] [W]

Madame [M] [W]

Copie exécutoire :

Maître Laurence CAMBONIE de l’AARPI CAMBONIE BERNARD

Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 29 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 29 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Juin 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurence CAMBONIE de l’AARPI CAMBONIE BERNARD, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEURs :

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [M] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02/07/2015 à effet du 29/06/2015, M. [C] [I] a donné à bail à M. [B] [W] et Mme [M] [W] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par actes de commissaire de justice du 27/12/2023, M. [C] [I] a fait délivrer à M. [B] [W] et Mme [M] [W] un congé pour vente à effet du 30/06/2024 à minuit.

Faisant valoir que les défendeurs se maintiendraient dans les lieux à l’expiration du bail et qu’un arriéré important de régularisations de charges et d’indemnités d’occupation demeurerait à régulariser, M. [C] [I] a, par actes de commissaire de justice du 10/04/2025, fait assigner M. [B] [W] et Mme [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT-OUEN aux fins de voir :

— Valider le congé pour vente du 27/12/2023 et constater que le congé a pris effet au 30/06/2024 ;

— Constater que les locataires ne respectent pas leurs obligations ;

— En conséquence prononcer la résiliation du bail ;

— Autoriser l’expulsion de M. [B] [W] et Mme [M] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Condamner M. [B] [W] et Mme [M] [W] à payer :

— la somme de 8922,95 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de mars 2025 ;

— d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de 1302 euros et révisable de plein droit chaque année, indexée sur l’indice de référence des loyers et pour la première fois un an après la décision à intervenir ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience, M. [C] [I] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que les lieux ont été libérés à la fin du mois de mars 2025 et que les clefs ont été restituées le 20 avril. Il ajoute s’opposer à la restitution du dépôt de garantie sollicitée dans la mesure où l’état des lieux de sortie mentionne des travaux à réaliser. Il fait valoir que ni le bail ni les décomptes ne mentionnent de sommes réglées ou à régler au titre d’un parking.

M. [B] [W] s’oppose à la demande en paiement des régularisations de charges. Il sollicite :

— Le remboursement de la somme de 3240 euros, correspondant aux sommes versées pendant 9 ans au titre d’un emplacement de stationnement qu’il n’a pas loué ;

— La restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1100 euros ;

— Le remboursement de la somme de 614 euros versée directement au bailleur par la CAF.

Expliquant ne pas pouvoir régler les indemnité d’occupation, il sollicite le bénéfice de délais de paiement.

Citée à étude, Mme [M] [W] n’a pas comparu ni été valablement représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail du fait du congé et la demande d’expulsion

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose dun droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, la régularité du congé n’étant pas contestée – et les lieux ayant été libérés – il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail au 28/06/2024 à minuit.

Les locataires ayant quitté les lieux depuis la fin du mois de mars 2025, il n’y a toutefois pas lieu de faire droit à la demande d’expulsion, celle-ci étant devenue sans objet. La demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation postérieurement à cette date sera de même rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et de charges

Il se déduit des termes de l’assignation et des pièces visées par cette dernière à l’appui de cette demande (pièces 5 et 6 correspondant à des pièces non numérotées dans le dossier de plaidoirie) que la demande en paiement porte sur des régularisations de charges au titre des exercices 2022, 2023 et 2024 et à des indemnités d’occupation pour les mois de janvier, février et mars 2025.

S’agissant en premier lieu des régularisations de charges, l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.

Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, sous réserve de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’elles sont justifiées, et que le bailleur met à la disposition du locataire, fût-ce au cours de l’instance, des pièces justificatives.

Il résulte par ailleurs de la jurisprudence de la Cour de cassation que le décompte détaillé par nature de charge ne se confond pas avec les pièces justificatives visées à l’article 23 précité et ne saurait les remplacer, y compris s’agissant des immeubles soumis au statut de la copropriété (voir en ce sens Civ. 3ème 30 juin 2004, pourvoi 03-11.098, Bull 135, Civ. 3ème 8 décembre 2010, pourvoi 09-71.124, Bull 216).

Or, en l’espèce, si les requérants produisent les décomptes par nature de charges fournis par le syndic de copropriété (manquent néanmoins le décompte relatif à l’année 2024), ils ne versent aux débats aucune pièce (factures, contrats de fourniture d’énergie, taxes d’ordure ménagères etc) permettant de justifier, au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les montants figurant au décompte du syndic et, partant, les sommes dont le paiement est sollicité au titre des régularisations de charges litigieuses.

La demande à ce titre sera dès lors rejetée.

S’agissant des indemnités d’occupation au titre des mois de janvier, février et mars 2025, il y a lieu de rappeler que selon l’article 1730 du code civil, le locataire doit, à l’expiration du bail, restituer les lieux loués.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il en résulte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les parties s’accordent sur une date de départ des lieux à la fin du mois de mars 2025. Si Mme [W] n’apparaît pas signataire du bail, il résulte à suffisance des modalités de signification du congé et de l’assignation qu’elle occupait bien les lieux litigieux avec M. [W].

Il résulte par ailleurs du décompte produit en demande, et non contesté sur ce point en défense, que les échéances des mois de janvier à mars 2025 n’ont été que partiellement réglées, les défendeurs étant redevables d’une dette à cet égard de 1838 euros.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. [B] [W] et Mme [M] [W] au paiement de cette somme à M. [C] [I].

Sur la restitution des sommes payées au titre du parking

Il ne résulte d’aucune des pièces produites en demande que des sommes aient été versées par le locataire au titre d’un parking non mentionné au bail. M. [B] [W] ne produit au demeurant aucun élément justificatif à cet égard. Sa demande sera dès lors rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, si M. [C] [I] indique s’opposer à la restitution du dépôt de garantie compte tenu des travaux à effectuer aux termes de l’état des lieux de sortie, il ne formule pour autant aucune demande en paiement au titre d’éventuelles dégradations locatives.

Le délai de 2 mois à compter de la libération des lieux étant largement dépassé, M. [C] [I] sera dès lors condamné à restituer à M. [B] [W] et Mme [M] [W] le montant du dépôt de garantie payé en début de bail pour un montant de 1100 euros.

Sur la restitution des sommes versées par la CAF au bailleur

M. [B] [W] n’expose pas les raisons pour lesquelles le versement litigieux au bailleur de la somme de 614 euros devrait être considéré comme un paiement indû alors qu’il n’est pas contesté qu’il a continué à occuper les lieux jusqu’à la fin du mois de mars 2025. Dans l’hypothèse d’un indû, la somme litigieuse devrait en tout état de cause être remboursée par le bailleur à la CAF et non au locataire. La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Le défendeur ne justifiant ni du montant de ses ressources ni d’éventuelles difficultés financières pouvant expliquer sa demande de délais de paiement, celle-ci sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [W] et Mme [M] [W], qui succombent, seront condamnés aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les actes relevant de cette qualification.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 650 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire, en premier ressort et assorti de l’exécution provisoire :

CONSTATE que, par l’effet du congé pour vente du 27/12/2023, le contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 2] et occupé par M. [B] [W] et Mme [M] [W], a été résilié de plein droit le 28/06/2024 à minuit ;

DIT n’y avoir lieu à autoriser l’expulsion des lieux pris à bail de M. [B] [W] et de Mme [M] [W] ;

CONDAMNE M. [B] [W] et Mme [M] [W] à payer à M. [C] [I] la somme de 1838 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dues ;

CONDAMNE M. [C] [I] à payer à M. [B] [W] et Mme [M] [W] la somme de 1100 euros à titre de restitution du dépôt de garantie;

CONDAMNE M. [B] [W] et Mme [M] [W] à payer à M. [C] [I] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE M. [B] [W] et Mme [M] [W] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/05197 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EU2

DÉCISION EN DATE DU : 29 Juillet 2025

AFFAIRE :

Monsieur [C] [I]

Représentant : Maître Laurence CAMBONIE de l’AARPI CAMBONIE BERNARD, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB183

C/

Monsieur [B] [W]

Madame [M] [W]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires