Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 28 mai 2025, n° 25/01631

TJ Bobigny 28 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance du Syndicat des copropriétaires était établie tant dans son principe que dans son montant, et que la SCI ZAK n'avait pas contesté les décisions de l'assemblée générale.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient nécessaires et justifiés, bien que certains montants aient été retenus faute de preuve du contrat de syndic.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a reconnu que la SCI ZAK avait commis une faute en ne payant pas ses charges, causant ainsi un préjudice direct à la copropriété.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une indemnité au Syndicat pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 28 mai 2025, n° 25/01631
Numéro(s) :	25/01631
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé ITTA
Parties :	SARL IMMOBILIERE DE L' EST PARISIEN ( IEP ), Syndicat des Copropriétaires du [ Adresse 2 ] c/ SCI ZAK

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 11]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 25/01631 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VTE

Minute :

JUGEMENT

Du : 28 Mai 2025

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2]

Représenté par son syndic : SARL IMMOBILIERE DE L’EST PARISIEN (IEP)

Sous l’enseigne IMMO + Syndic

SCI ZAK

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffier, lors du délibéré ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2]

Représenté par son syndic : SARL IMMOBILIERE

DE L’EST PARISIEN (IEP)

Sous l’enseigne IMMO + Syndic

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

SCI ZAK

[Adresse 5]

[Localité 8]

Et actuellement chez un de ses associés :

c/o EURASIA GROUPE, SA

[Adresse 7]

[Localité 9]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Hervé ITTA

SCI ZAK

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ZAK est propriétaire du lot n°5 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice délivré à personne morale en date du 28 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DE L’EST PARISIEN, a fait assigner la SCI ZAK devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

4 993,58 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre de 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 janvier 2025 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 420,00 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 3 500,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 19 mars 2025.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que la SCI ZAK ne paie pas régulièrement ses charges depuis 2020. Il indique qu’il y a eu une première assignation en 2023. Il expose que la copropriété se trouve en difficulté financière du fait de ces manquements, notamment car de lourds travaux pour supprimer l’accessibilité au plomb sont en cours suite à un arrêté de l’ARS, et que seule manque la contribution de la SCI pour financer ces travaux. Il précise avoir refusé un rapprochement amiable sollicité peu de temps avant l’audience du fait de cette situation.

La SCI ZAK n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] verse aux débats :

le relevé de propriété,les appels de charges et travaux pour la période du 26 juin 2024 au 7 janvier 2025, les procès-verbaux des assemblées générales en date du 19 avril 2023, 13 juin 2024, 4 novembre 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices suivants (2024, 2025), et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 3ème trimestre 2024 au 1er trimestre de 2025 ; – les mises en demeure du 7 novembre 2024 et du 22 novembre 2024.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 420 €.

Il ressort de ces documents que la SCI ZAK reste devoir la somme de 4 993,58 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 3ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date de l’assignation.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur les mises en demeure

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] produit la mise en demeure du 7 novembre 2024 et celle du 22 novembre 2024 par avocat.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Cependant, faute pour le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de produire le contrat de syndic prévoyant les coûts demandés pour ces mises en demeure, la somme de 36 € TTC pour chacune sera retenue.

Sur les frais de poursuite

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation sous l’intitulé « honoraires procédure ».

Elles constituent ainsi des frais irrépétibles de procédure et seront examinées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la SCI ZAK sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme totale de 72,00 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date de l’assignation.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, la SCI ZAK a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 500,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI ZAK, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 700,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI ZAK à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DE L’EST PARISIEN, la somme de 4 993,58 € au titre des charges de copropriété pour la période du 3ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 janvier 2025 ;

CONDAMNE la SCI ZAK à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DE L’EST PARISIEN, la somme de 72,00 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 28 janvier 2025 ;

CONDAMNE la SCI ZAK à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DE L’EST PARISIEN, la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ZAK à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DE L’EST PARISIEN, la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ZAK aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE