TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 24]

Expropriation

N° RG 24/00049 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZWRI

Jugement du :

28 Juillet 2025

Affaire :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

C/

[W] [R],

S.A.R.L. M & N INVESTISSEMENT78

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 28 Juillet 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 03 Mars 2025 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO et Nathalie VERNAY lors des des débats

Hélène BROUTIN, lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

[Adresse 5]

[Localité 11]

représenté par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

Monsieur [W] [R]

[Adresse 13]

[Localité 10]

représenté par M^e Johana JOUNIER, avocat au barreau de LYON

S.A.R.L. M & N INVESTISSEMENT

représentée par [O] [B] et [O] [U]

[Adresse 17]

[Localité 12]

représentée par Maître Pierre JAKOB de la SELARL CVS, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 10 octobre 2023, n° 69-2023-10-10-00004, les travaux à entreprendre par le SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de la ligne de tramway T10 entre les communes de [Localité 27], [Localité 26] et [Localité 24] ont été déclarés d’utilité publique.

La réalisation des travaux va notamment nécessiter d’employer une emprise de 303 m² comprenant une maison d’habitation, à détacher de la parcelle sise [Adresse 3] à [Localité 28], cadastrée section [Cadastre 22], n° [Cadastre 16], d’une surface totale de 435 m².

Le 22 mars 2013, cette parcelle, appartenant à la SARL M&N INVESTISSEMENT, a fait l’objet d’un compromis de vente au profit de Monsieur [W] [R].

Le 04 mai 2017, le maire de la commune de VENISSIEUX a accordé à la SCI MABELLA, que Monsieur [C] [R] entendait se substituer dans le cadre de l’acquisition du bien, un permis de construire portant sur la rénovation et l’extension de la maison d’habitation et cette dernière a entrepris l’exécution des travaux.

Un litige est né entre les associés de la SARL M&N INVESTISSEMENT et Monsieur [C] [R] au sujet de la réitération de la vente et de l’exécution des travaux.

Monsieur [W] [R] a sollicité, par mémoire reçu au greffe le 13 août 2024 (RG 24/00064), l’emprise totale de la parcelle partiellement expropriée.

Par mémoire reçu au greffe le 14 août 2024 (RG 24/00049), le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à la SARL M&N INVESTISSEMENT et Monsieur [W] [R].

Par ordonnance rendue le 30 septembre 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 06 janvier 2025 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 06 janvier 2025, en présence des conseils des parties et de Monsieur le commissaire du Gouvernement.

Par arrêt du 04 février 2025 (RG 23/01528), la Cour d’appel de LYON a notamment :

dit que la vente est parfaite aux clauses et conditions de la promesse synallagmatique de vente du 22 mars 2013 conclue entre la SARL M&N INVESTISSEMENT et Monsieur [W] [R] ;

condamner la SARL M&N INVESTISSEMENT à signer avec Monsieur [W] [R] un acte de vente en la forme authentique portant sur le bien litigieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt ;

dit qu’à défaut de signature de l’acte de vente dans ledit délai, l’arrêt vaudrait vente aux clauses et conditions de la promesse synallagmatique de vente du 22 mars 2013.

A l’audience du 03 mars 2025, la jonction entre les dossiers 24/00049 et 24/00064 a été prononcée.

Le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 2, déposé au greffe le 25 février 2025 et demandé de :

rejeter les demande de Monsieur [W] [R] ;

fixer le montant global des indemnités dues soit à la SARL M&N INVESTISSEMENT, soit à Monsieur [W] [R] à la somme de 564 447,50 euros, se décomposant comme suit :

512 225,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

52 222,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

La SARL M&N INVESTISSEMENT, après avoir constitué avocat, n’a pas comparu à l’audience et n’a déposé aucun mémoire en fixation des indemnités d’expropriation.

Monsieur [W] [R], représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le 04 février 2025 et entend voir :

déclarer sa demande d’emprise totale recevable ;

fixer le prix d’acquisition du reliquat à 264 000,00 euros ;

à titre principal, fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 1 219 460,00 euros, se décomposant comme suit :

1 108 600,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

110 860,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

à titre subsidiaire, fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 823 616,20 euros, se décomposant comme suit :

748 742,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

74 874,20 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

à titre plus subsidiaire, fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 730 158,00 euros, se décomposant comme suit :

663 780,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

66 378,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 5 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions n° 2 transmises au greffe le 10 février 2025 et souhaite voir fixer les indemnités dues par le SYTRAL MOBILITES pour l’emprise de 303 m² de la manière suivante :

520 540,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

53 054,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

le montant des indemnités devant être identique, selon lui, en cas d’emprise totale.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. Sur la demande en fixation du montant des indemnités

A. Sur la consistance du bien exproprié

1. Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

2. Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle sise [Adresse 3] à [Localité 28], cadastrée section [Cadastre 22], n° [Cadastre 16], d’une surface totale de 435 m², est située dans un quartier pavillonnaire, bénéficiant d’une végétalisation notable.

Elle se trouve à environ 500 à 600 mètres des arrêts du tramway T4 Croizat – Paul [Localité 21] et Gare de [Localité 27], de la station du métro [23] Gare de [Localité 27], ainsi qu’à proximité d’arrêts des bus C12, 35, 39, 93 et 111 et de tous les commerces et services de centre ville.

La limite parcellaire Nord donne sur la [Adresse 25], quand ses limites Est, Sud et Ouest sont ceintes de murs la séparant des parcelles contiguës, occupées par des maisons d’habitation.

La clôture sur rue est constituée d’un mur en maçonnerie d’un peu plus d’un mètre de haut, partiellement surmonté d’une barrière métallique barreaudée et d’un grillage rigide pour le surplus. Un portail pédestre métallique et un portail carrossable, couvert de taules et installé pour les besoins du chantier, percent ce mur. Le muret est, de manière générale, en mauvais état, et appelle des travaux de reprise de sa tête, de l’encastrement des logettes, une réfection totale de son enduit, ainsi que le remplacement des éléments métalliques, vétustes, dépareillés ou temporaires, qui le surmontent.

La partie du terrain située entre la clôture sur rue et la maison est nue, globalement plane, enherbée et non entretenue, avec des déchets épars. Elle représente une surface d’environ 90 m². Des matériaux sont entreposés en appui sur le mur en limite de parcelle Est. Un décaissement est visible devant la façade de la maison, à l’Est de l’escalier, avec des tuyaux en attente.

Côté Est, le jardin permet d’accéder à un garage, situé sous une terrasse accessible depuis le premier étage de la maison. Dépourvu de portes avant et arrière, il permet d’accéder au terrain en fond de parcelle. Une quantité importante de rebuts est stocké dans ce garage totalement ouvert.

L’arrière du garage conduit à une allée, en légère pente, d’environ 4 mètres de large et longeant l’extension de la maison et le mur d’enceinte Est sur un peu plus d’une dizaine de mètres. Elle aboutit à un espace d’environ 60 m², de forme rectangulaire, en fond de parcelle, à usage de terrain d’agrément, enherbé, avec quelques matériaux (tuyaux et câbles).

Les constructions présentes sur la parcelle datent de deux époques différentes, avec une partie ancienne partiellement rénovée et une parte en extension, inachevée.

Partie ancienne, élevée en R+1 sur un niveau de sous-sol :

la façade côté [Adresse 25] (Nord) présente un état de vétusté avancée, avec de nombreux décollements d’enduit, sur des surfaces très importantes de plusieurs mètres carrés, une partie de l’enduit étant soufflé mais non encore tombé. L’absence de descente d’eaux pluviales, de part et d’autre de la façade, entraîne leur écoulement depuis la toiture terrasse du R+1 directement sur cette dernière. Un percement grossier a été réalisé pour le passage d’une conduite d’évacuation d’air depuis la cuisine. Un tag recouvre plusieurs mètres carrés de façade sous une fenêtre.

Un escalier en pierre, ancien et dégradé, permet d’accéder à la porte d’entrée menant au rez-de-chaussée (5 marches). Il est surmonté d’un porche en béton, supporté par deux poteau de même nature, le tout étant vétuste, avec d’importantes traces d’infiltrations et des éclats de béton laissant apparaître des éléments du ferraillage.

Deux fenêtres au rez-de-chaussée, deux à l’étage, en double vitrage avec châssis aluminium et stores roulants intégrés, récents, en bon état. Un œil-de-bœuf, au dessus du porche, de mêmes facture et état ;

à l’Est de cette façade se trouve le garage sous terrasse. La façade est dans un état similaire, que ce soit au niveau du garage ou de l’étage de la maison donnant sur la terrasse. Le garage est dépourvu de portes avant et arrière. Un mur intérieur est tagué et la chute d’une partie de son enduit permet de constater qu’il est en pisé, ainsi que la présence de racines, qui circulent entre le mur et son enduit.

Des fuites notables sont actives depuis la terrasse, avec d’importants décollements de l’enduit ciment du plafond, outre l’absence des deux descentes d’eaux pluviales depuis cette terrasse, amenant à leur ruissellement dans l’angle du mur de la maison et au niveau du mur en pisé dépourvu d’enduit.

La terrasse dispose d’un garde-corps en béton, ancien ;

au Sud, se trouve l’extension de la maison et la façade Ouest, donnant sur la propriété voisine, n’a pu être examinée ;

sous-sol : une grande pièce, sol carrelé, murs et plafond peints, récemment rénovée et inachevée. Chaudière de la maison, deux radiateurs, des câbles et tuyaux restent en attente, d’autres sont encore apparents. Un partie du doublage de la colonne d’eau a été découpé et cassé et des traces de dégât des eaux (peinture cloquée) sont visibles à ce niveau. Moisissures en pied des cloisons.

Elle permet d’accéder à une petite pièce, entièrement carrelée avec 3 douches et 3 vasques, éclairée par spots au plafond. Des traces de moisissures sont visibles sous l’une des vasques.

rez-de-chaussée : une grande pièce de vie avec cuisine ouverte, entièrement équipée. Sol carrelé, murs et plafond peints, avec différents spots au plafond. La pièce bénéficie du jour naturel par deux fenêtres. Des infiltrations d’eau sont actives au plafond de la partie cuisine.

Une cloison légère a été construite entre la pièce et la partie construite en extension.

1er étage : une salle de bain, sol carrelé, faïence aux murs, plafond peint, avec cabine de douche, lavabo, WC et sèche-serviettes, éclairée par l’œil-de-bœuf.

Une chambre côté Ouest, avec dressing et salle de bain privative, équipée d’une cabinet de douche, d’un lavabo sur meuble et d’un sèche-serviettes, carrelage au sol et faïence aux murs, plafond peint.

La chambre côté Est dispose d’un accès à la terrasse, de même que celle au Nord Est, qui bénéficie aussi d’une fenêtre en façade Nord.

Dans les trois chambres : sol carrelé, murs et plafonds peints, électricité achevée, le tout récemment rénové. Tuyaux et câbles en attente pour les unités intérieures de climatisation.

Terrassement carrelage en état d’usage, voire vétuste.

La circulation entre le sous-sol et le 1er étage s’opère pas un escalier.

Pour la partie en extension :

façades en parpaings bruts, avec câbles divers en attente dans leurs gaines.

Côté Est, deux baies vitrées coulissantes et une porte d’entrée au rez-de-chaussée, trois portes-fenêtres au 1er étage, donnant dans le vide ;

Côté Sud, une baie vitrée coulissante et une petite fenêtre au rez-de-chaussée, trois portes-fenêtres au 1er étage, donnant sur un balcon brut, dépourvu de garde-corps.

Toutes les menuiseries disposent de double vitrage avec châssis aluminium et stores roulants intégrés, récentes, en bon état ;

rez-de-chaussée : murs extérieurs isolés et doublés en placoplâtre, brut. Dalle du sol en béton brut. Cloisons intérieures partiellement montées. Doublage du plafond en placoplâtre brut. Câbles électriques, tuyaux et gaines de d’extraction d’air en attente aux murs et plafonds.

Communication avec la partie ancienne de la maison murée par cloisons légère.

escalier en béton brut menant à l’étage. Le toit au dessus de l’escalier n’est pas achevé, de sorte qu’il est exposé aux intempéries.

1er étage : murs extérieurs isolés et doublés en placoplâtre, brut. Dalle du sol en béton brut. Cloisons intérieures partiellement montées. Doublage du plafond en placoplâtre brut. Câbles électriques, tuyaux et gaines de d’extraction d’air en attente aux murs et plafonds. A priori destiné à recevoir quatre chambres, une salle de bain et deux WC.

Un débat est né entre les parties concernant la surface des parties bâties :

le SYTRAL MOBILITES retient :

partie ancienne : 105,17 m² (RDC et 1er étage 89,87 m² habitables, sous-sol de 51,01 m² pondéré à 0,3) ;

partie extension : 166,20 m² (RDC 90,30 m², 1er étage 94,36 m² en surface de plancher, pondéré à 0,9 pour déduire l’emprise des cloisons) ;

Monsieur [W] [R] retient :

partie ancienne : 194,60 m² (RDC 56,48 m², 1er étage 81,54 m², sous-sol de 56,48 m²) ;

partie extension : 193,84 m² (RDC 97,43 m², 1er étage 96,41 m²) ;

abri à voiture et jardin : 55 m² (abri 26 m², jardin 84 m², pondérés à 0,5).

le commissaire du Gouvernement retient :

partie ancienne : 110,64 m² (RDC et 1er étage 140,88 m² de surface de plancher, pondérés à 0,92 ; sous-sol de 51,01 m² de surface de plancher, pondéré à 0,92 puis à 0,5 ; terrasse prise en compte dans la limite de 9 m², pondérée à 0,5) ;

partie extension : 169,89 m² (RDC et 1er étage 184,66 m² de surface de plancher, pondérés à 0,92 ).

Le commissaire du Gouvernement souligne, à bon droit, que toute surface édifiée en plus des autorisations administratives délivrées serait illicite et priverait l’exproprié de droit à indemnisation pour la perte de leur possession (Civ. 3, 3 décembre 1975, 75-70.061 ; Civ. 3, 8 juin 2010, 09-15.183 ; Civ. 3, 18 mars 2021, 20-13.562 ; Civ. 3, 11 janvier 2023, 21-23.792 ; Civ. 3, 15 février 2024, 22-16.460).

De ce fait, il ne sera tenu compte que des surfaces de plancher mentionnées dans le permis de construire délivré le 04 mai 2017, et non pas des surfaces mentionnées dans le certificat établi par Monsieur [J] [E], exerçant sous le nom commercial de CORSAN ARCHITECTE, que l’absence d’échelle et les discordances avec le permis de construire précité commandent d’écarter.

Pour être comparables aux surfaces mentionnées dans les transactions citées par les parties pour comparaison, exprimées en surface utile ou habitable, les surfaces de plancher seront pondérées avec un coefficient de 0,9, afin de tenir compte des espaces occupés par les cloisons légères, les murs en maçonnerie (notamment entre la partie ancienne et la partie en extension et au mur en parpaing au sein de l’extension), les embrasures de portes et les deux escaliers, quand une maison d’habitation n’en comporte en général qu’un seul.

En outre, si le sous-sol de la maison ancienne, à l’origine en nature de cave, a été totalement transformé, il ne s’agit pas pour autant d’une pièce d’habitation.

En effet, il n’est pas considéré comme une surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation, ne dispose d’aucune ouverture sur l’extérieur, ni de lumière naturelle, présente une humidité certaine dont les manifestations ont été constatées lors de la visite des lieux.

Son utilité est donc moindre que celle d’une véritable pièce habitable, de sorte que l’application d’un coefficient de 0,5 à sa surface est justifié pour déterminer de manière adéquate sa valeur par comparaison à celle de surfaces habitables.

Les surfaces du garage et de la terrasse ne constituent pas non plus des surfaces habitables.

La terrasse, de 24,35 m² selon la pièce n° 4 de Monsieur [W] [R], se verra pour sa part appliqué un coefficient de 0,2, représentatif de l’utilité de cette surface extérieure et de son état.

Le garage, auquel le commissaire du gouvernement dénie cette qualification au vu de sa consistance, ne sera pas valorisé comme surface utile. En effet, il présente un niveau de dégradation tel, avec de multiples infiltrations sur la surface courante de son plafond, la chute d’enduit, un déversement des eaux pluviales de la terrasse directement contre ses murs, pour partie en pisé, la présence de racines dans les murs, etc., que son utilité comme dépendance de la maison est nulle, ce d’autant plus qu’il ne dispose d’aucune porte.

Ainsi, seront retenues les surfaces utiles suivantes :

maison ancienne : 108,71 m² ((89,87 * 0,9) + (51,01 * 0,9 * 0,5) + (24,35 * 0,2))

partie extension : 166,19 m² (184,66 * 0,9).

L’emprise expropriée, de 303 m², comprend l’ensemble de la partie bâtie de la parcelle, ainsi que la partie non bâtie située entre la maison ancienne et la [Adresse 25].

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, il ressort de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de LYON le 04 février 2025 (RG 23/01528), que le bien litigieux appartient à Monsieur [W] [R] et se trouve libre de toute occupation.

B. Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

1. Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est : […]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 24], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 16 décembre 2024 et est devenue opposable aux tiers le 23 janvier 2025.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

2. Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section [Cadastre 22], n° [Cadastre 16], était située en zone URm1d du PLU.

La zone URm1, à caractère mixte, constitue généralement une liaison entre les quartiers centraux et les quartiers périphériques. De volumétrie variée selon les secteurs, le bâti s’organise, majoritairement, en ordre discontinu, de façon dense en front de rue ou avec de faibles reculs. Une « morphologie en peigne » peut être adoptée sous certaines conditions. Dans les cœurs d’îlot, où l’emprise du bâti est moindre, la présence végétale est significative.

Dans cette zone, il s’agit de favoriser et d’accompagner un fort renouvellement urbain dans une diversité de formes et de gabarits afin de concilier densité et enjeux environnementaux, de favoriser les transparences vers les cœurs d’îlot.

La zone comprend cinq secteurs (URm1, URm1a, URm1b, URm1c et URm1d), qui se distinguent par la hauteur des constructions.

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe pour partie sur la route, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Cependant, eu égard à sa surface, aux contraintes d’urbanisme imposées en secteur URm1d et aux bâtiments déjà édifiés sur son assiette, elle ne dispose plus d’aucun droit à construire, sauf à l’envisager comme un terrain encombré.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être apprécié

soit comme immeuble bâti, selon son usage effectif de maison d’habitation partiellement achevée ;

soit être qualifié de terrain à bâtir encombré.

C. Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéas 1 et 3, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. […]

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

1. Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, Monsieur [W] [R] fait valoir qu’ayant été averti le 24 juin 2022 du l’expropriation à venir du bien, il a interrompu les travaux de l’extension, qui autrement auraient été achevés à la date de la décision.

Il ajoute que l’arrêté interruptif de travaux du 06 août 2020 ne concernait pas ceux d’extension de la maison autorisés par le permis de construire, mais l’édification d’un troisième niveau, en R+2, au niveau de cette dernière.

Il en conclut qu’il n’y aurait pas lieu de valoriser différemment les parties ancienne et en cours de construction du bâtiment et sollicite une indemnisation à hauteur de 2 500,00 m², sans faire état des éléments l’ayant conduit à retenir ce prix.

Le commissaire du Gouvernement a appliqué la méthode de la récupération foncière et celle par comparaison.

Concernant la première, il expose que l’offre du promoteur 6EME SENS aurait été conditionnée à l’acquisition des parcelles voisines cadastrées section [Cadastre 22], n° [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20], ce qui rend peu pertinente cette méthode appliquée à la seule parcelle cadastrée section [Cadastre 22], n° [Cadastre 16], à défaut de transposition possible. Il ajoute que les prix relevés par ses soins ne concernent que des terrains éloignés et hors centre-ville, dont le plus petit développait une superficie de 1 224 m², et que la récente modification du PLU-H restreint la constructibilité de la parcelle.

En considération de ces écueils, rendant incertaine la valorisation à laquelle cette méthode est susceptible d’aboutir, sans même aborder le coût de démolition des ouvrages existants, cette méthode n’apparaît pas la meilleure pour évaluer la valeur du bien exproprié et ne sera donc pas mise en œuvre.

La méthode par comparaison, employée par le SYTRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement, sera adoptée.

Le SYTRAL MOBILITES se prévaut de l’avis du service des Domaines et des mutations suivantes :

1. vente du 06 janvier 2021, d’une maison d’habitation de 181 m², sise [Adresse 7] à [Localité 28], au prix de 409 000,00 euros, soit 2 259,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement soulève l’ancienneté de la transaction et note que le bien vendu est une maison édifiée en 1976, bénéficiant d’une piscine construite en 2004. Il considère que sa consistance n’est pas comparable à celle du bien exproprié.

2. vente du 08 décembre 2022, d’une maison d’habitation de 119 m², sise [Adresse 4] à [Localité 28], au prix de 350 000,00 euros, soit 2 941,18 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement relève que cette vente est antérieure à la période retenue pas ses soins et que le bien vendu a été construit en 1973, alors que la partie ancienne de la maison est bien moins récente. Il estime que cette transaction n’est pas des plus adaptées et propose de l’écarter.

3. vente du 07 avril 2023, d’une maison d’habitation de 129 m², sise [Adresse 9] à [Localité 28], au prix de 257 750,00 euros, soit 1 999,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement indique que la maison cédée a été construite en 1840 et qu’il s’agit de son terme de comparaison n° 2.

4. vente du 19 juin 2023, d’une maison d’habitation de 129 m², sise [Adresse 6] à [Localité 28], au prix de 285 000,00 euros, soit 2 209,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement expose que si la maison date de 1929, elle est située à 1,34 km du bien exproprié, alors qu’il a pu restreindre le rayon de ses propres recherches à 1 km. Il propose de ne pas retenir cette vente.

5. vente du 10 juillet 2023, d’une maison d’habitation de 120 m², sise [Adresse 2] à [Localité 28], au prix de 336 600,00 euros, soit 2 805,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne que cette maison a été construite en 1920 et a été vendue (parcelle BH [Cadastre 16]), avec son terrain d’agrément (parcelle BH [Cadastre 18]), le 07 décembre 2022, au prix de 230 000 euros, sa vétusté la rendant inhabitable.

Il ajoute que la parcelle BH [Cadastre 16] a été revendue le 10 juillet 2023, avant d’être divisée en BH [Cadastre 20], qui supporte la maison, et BH [Cadastre 19], de 298 m² de terrain nu.

Il précise encore que la maison (BH [Cadastre 20]) a été vendue le 26 janvier 2024, au prix de 70 000,00 euros, l’acte indiquant qu’il n’avait pas été procédé à des travaux.

Il est donc d’avis que le prix de vente du 10 juillet 2023 est lié au terrain de la maison, progressivement divisé, et que la maison, inhabitable, n’est pas comparable au bien exproprié. Il considère que cette transaction ne peut servir de terme de comparaison.

Le SYTRAL MOBILITES réfute l’argument de Monsieur [W] [R] selon lequel il n’y aurait pas lieu de tenir compte de l’inachèvement de l’extension de la maison et propose d’appliquer :

un prix de 2 500,00 € / m² pour la partie ancienne de la maison ;

un prix de 1 500,00 € / m² pour la partie extension de la maison.

Pour sa part, le commissaire du Gouvernement a recherché des mutations portant sur des maisons construites avant 1940, d’une surface de 100 m² à 400 m², dans un rayon de 1 km autour du bien exproprié, et sur la période de janvier 2023 à septembre 2024. Il a sélectionné :

1. vente du 08 janvier 2024, d’une maison sise [Adresse 1] à [Localité 28], datant de 1836, d’une surface de 105 m², au prix de 539 000,00 euros, soit 5 133,33 € / m² ;

2. vente du 07 avril 2023, d’une maison sise [Adresse 9] à [Localité 28], datant de 1840, d’une surface de 129 m², au prix de 257 750,00 euros, soit 1 999,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement indique que des travaux de modification des ouverture et de ravalement de la façade ont eu lieu en 1995. Il ajoute que la façade du bien donne sur rue et confirme la mitoyenneté sur deux côtés.

3. vente du 22 janvier 2024, d’une maison sise [Adresse 8] à [Localité 28], d’une surface de 210 m², au prix de 396 000,00 euros, soit 1 885,71 € / m² ;

4. vente du 10 juillet 2023, d’une maison d’habitation de 120 m², sise [Adresse 2] à [Localité 28], d’une surface de 120 m² outre remise de 26 m², au prix de 336 600,00 euros, soit 2 805,00 € / m² ;

et aboutit à :

un prix moyen de 2 955,53 € / m² ;

un prix médian de 2 401,53 € / m².

Il explique que le prix au mètre carré des maisons d’habitation diminue à mesure que leur surface augmente et que des désordres affectent la partie ancienne de la maison, dont des infiltrations d’eau et des moisissures.

Il propose donc de retenir la valeur médiane de 2 401,53 € / m² pour la partie ancienne et rénovée du bâtiment exproprié et de retenir une valeur de 1 500,00 € / m² pour l’extension, au regard des travaux restant à réaliser pour la rendre habitable.

*****

Premièrement, l’état du bien à prendre en considération est celui dans lequel il se trouve à la date de référence déterminée en application de l’article L. 242-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de sorte que l’inachèvement des travaux de l’extension de la maison ne saurait être ignoré.

Deuxièmement, les ventes n° 1 et 2 du SYTRAL MOBILITES seront écartées en raison de leur ancienneté.

Sa transaction n° 3, retenue également par le commissaire du Gouvernement, apparaît particulièrement pertinente et sera retenue.

La mutation n° 4, malgré son éloignement supérieur d’environ 300 mètres par rapport à la distance retenue par le commissaire du Gouvernement, n’en est pas moins adaptée à la détermination de la valeur vénale du bien exproprié, eu égard à la date de sa construction et à sa consistance.

La vente n° 5 du SYTRAL MOBILITES est critiquée par le commissaire du Gouvernement, qui la fait cependant sienne (son terme n° 4). Indépendamment de cette confusion, le bien a fait l’objet de cessions entre sociétés, dans un temps court, alors qu’il s’agit d’une maison inhabitable et de son terrain attenant, en parallèle de divisions des parcelles. Cet acte s’inscrit vraisemblablement dans une opération spéculative de réhabilitation et de construction après restructuration du foncier. Ces éléments commandent de ne pas tenir compte de cette vente, dont il ressort qu’elle est inadéquate, en raison des conditions qui l’entourent, pour apprécier la valeur du bien exproprié.

Les ventes n° 1 à 3 du commissaire du Gouvernement sont tout à fait adaptée à l’application de la méthode d’évaluation par comparaison et son terme n° 4 a précédemment été exclu.

En troisième lieu, eu égard à ce qui précède, les termes de comparaison les plus adaptés et qui sont retenus :

1. vente du 07 avril 2023, d’une maison d’habitation de 129 m², sise [Adresse 9] à [Localité 28], au prix de 257 750,00 euros, soit 1 999,00 € / m² ;

2. vente du 19 juin 2023, d’une maison d’habitation de 129 m², sise [Adresse 6] à [Localité 28], au prix de 285 000,00 euros, soit 2 209,00 € / m² ;

3. vente du 08 janvier 2024, d’une maison sise [Adresse 1] à [Localité 28], datant de 1836, d’une surface de 105 m², au prix de 539 000,00 euros, soit 5 133,33 € / m² ;

4. vente du 22 janvier 2024, d’une maison sise [Adresse 8] à [Localité 28], d’une surface de 210 m², au prix de 396 000,00 euros, soit 1 885,71 € / m² ;

aboutissant à :

un prix moyen de : 2 806,76 € / m² ;

un prix médian de : 2 104,00 € / m².

Il ressort de ce panel et des résultats ci-dessus que le terme n° 3 influence de manière significative la valeur moyenne au mètre carré, supérieure d’environ 775,00 € / m² à celle qui résulte des trois autres transactions.

En raison de cet écart, la moyenne des prix moyen et médian sera retenue (2 455,38 € / m²) pour la partie ancienne et partiellement rénovée de la maison.

La partie en extension, inachevée, sera évaluée à 1 500,00 € / m² afin de tenir compte du coût des travaux, encore importants, qui seraient nécessaires pour la rendre habitable, ce qui conduit à valoriser :

maison ancienne : 266 924,36 euros

partie extension : 249 285,00 euros

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES à Monsieur [W] [R] à la somme de 516 209,36 euros.

2. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à Monsieur [W] [R] à la somme de 52 620,94 euros.

II. Sur la demande d’emprise totale

A. Sur le bien-fondé de la demande d’emprise totale

L’article L. 242-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : « Lorsque l’expropriation ne porte que sur une portion d’immeuble bâti et si la partie restante n’est plus utilisable dans les conditions normales, l’exproprié peut demander au juge l’emprise totale. »

En l’espèce, il est constant que l’expropriation porte sur une emprise de 303 m² à détacher de la parcelle cadastrée section [Cadastre 22], n° [Cadastre 16], d’une surface totale de 435 m², laissant un reliquat de 132 m² non exproprié.

Le mémoire valant offre d’indemnisation a été notifié à Monsieur [W] [R] le 22 juillet 2024, de sorte que sa demande d’emprise totale est recevable.

L’emprise expropriée porte sur la surface située à l’avant de la maison, entre le mur de clôture et le bâtiment, ainsi que sur l’ensemble de la surface bâtie de la parcelle.

Le reliquat, dont il est requis l’emprise totale, est constitué des surfaces non bâties, en limites Sud et Est de la parcelle, entre le bâtiment actuel et le mur de clôture, à usage d’accès et de jardin d’agrément.

En forme de L inversé, la largeur du reliquat avoisine les 4 mètres, sur environ 15 et 18 mètres de long.

Eu égard à l’emprise expropriée, à la surface et à la configuration du reliquat de la parcelle, cette partie restante ne sera plus utilisable comme terrain d’agrément après l’expropriation et sera également dépourvue de toute possibilité juridique et effective de construire, en raison des contraintes imposées par le PLU-H et de sa consistance.

C’est donc à bon droit que Monsieur [W] [R] soutient que le reliquat de la parcelle ne sera plus utilisable dans des conditions normales, rejoint sur ce point par le commissaire du Gouvernement, lequel souligne l’existence d’un coefficient de pleine terre de 0,5, un retrait de quatre mètres des limites séparatives des fonds, etc.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’emprise totale.

B. Sur la fixation du prix d’acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée

Selon l’article L. 242-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Si la demande d’emprise totale est admise, le juge fixe, d’une part, le montant de l’indemnité d’expropriation, d’autre part, le prix d’acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée. »

En l’espèce, il a été vu que la partie concernée par l’emprise totale présente une superficie de 132 m², n’est pas constructible et se trouve à usage d’accès et de jardin d’agrément.

Le SYTRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement soutiennent que cette surface de terrain ne revêt aucune valeur intrinsèque, dans la mesure où la valeur vénale de la maison expropriée, évaluée terrain intégré, n’aurait pas différé s’il en avait été tenu compte dans le cadre de la fixation de l’indemnité de dépossession.

Monsieur [W] [R] affirme qu’il conviendrait de fixer la valeur de ce reliquat à 855,48 € / m², au regard du fait qu’il s’agirait d’un terrain constructible et qu’il s’agit du prix médian déterminé par le commissaire du Gouvernement.

Or, comme que l’a souligné le SYTRAL MOBILITES, le raisonnement de l’exproprié est entaché d’une inconséquence manifeste, dès lors que soit le reliquat constitue un terrain à bâtir constructible, et il n’y a alors pas lieu à emprise totale, soit il est inconstructible, auquel cas il ne saurait être évalué comme un terrain constructible.

Le fait que le terrain puisse être qualifié de terrain à bâtir, au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, ne lui confère par pour autant une quelconque constructibilité effective, ce qui a justifié de faire droit à la demande d’emprise totale.

En considération de sa consistance et du fait que ce reliquat après expropriation ne dispose d’aucun droit à construire, qu’il représente une partie de l’accès et du jardin de la maison expropriée évaluée terrain intégré, et qu’il est quasiment dépourvu d’utilité et de valeur indépendamment de son usage actuel, le prix d’acquisition sera fixé à 120 € / m², soit 15 840,00 euros pour les 132 m² (120 * 132).

Par conséquent, il conviendra de fixer le prix d’acquisition de la portion de 132 m² acquise en sus de la partie expropriée à 15 840,00 euros.

III. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que le SYTRAL MOBILITES soit condamné aux dépens, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES à Monsieur [W] [R] pour

l’emprise de 303 m² à détacher de la parcelle cadastrée section [Cadastre 22], n° [Cadastre 16], sise [Adresse 3] à [Localité 28] ;

à la somme de 568 830,30 euros, se décomposant comme suit :

516 209,36 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;

52 620,94 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et Monsieur [W] [R] de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation ;

FAIT DROIT à la demande d’emprise totale de Monsieur [W] [R] ;

DIT que la présente décision emporte transfert de propriété, au profit du SYTRAL MOBILITES, de la portion de la parcelle cadastrée section [Cadastre 22], n° [Cadastre 16], sise [Adresse 3] à [Localité 28], d’une surface de 132 m², non soumise à la procédure d’expropriation ;

FIXE le prix d’acquisition de cette portion de la parcelle cadastrée section [Cadastre 22], n° [Cadastre 16], acquise par par le SYTRAL MOBILITES en sus de la partie expropriée, à 15 840,00 euros ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et Monsieur [W] [R] de leurs demandes plus amples ou contraires au titre de la demande d’emprise totale et de la fixation du prix d’acquisition de la portion de parcelle ainsi acquise ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 24], le 28 juillet 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT