TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08955 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZNF

N° de MINUTE : 25/00853

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DIT “[Adresse 11]” SIS [Adresse 2], représenté par son administrateur judiciaire Me [W] [T]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Me [U], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2551

C/

DEFENDEURS

Madame [Y] [P] EPOUSE [S] [O]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représentée

Monsieur [V] [S] [O]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] sont propriétaires des lots n°18, 71 et 59 de la résidence de la [9] sise [Adresse 3] (93).

Par actes de commissaire de justice du 06 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence de la [9] sise [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [W] [T], administrateur judiciaire, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 31 août 2020, a fait assigner Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement les époux [S] [O] au paiement de :

— la somme de 16.759,69 euros au titre des charges courantes et des travaux, 3ème trimestre 2024 inclus,

— la somme de 187,80 euros au titre des frais de recouvrement,

le tout assorti d’un intérêt au taux légal à compter de 22 février 2024, date de la première présentation de la mise en demeure retirée.

CONDAMNER in solidum les époux [S] [O] au paiement de la somme de 1.000 euros a titre de dommages et intérêts et en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de leurs carences fautives,

CONDAMNER les époux [S] [O] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse et que le montant de leur dette est supérieur à la moitié du budget de fonctionnement annuel de la copropriété.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 février 2025 et fixée à l’audience du 07 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P];

— l’ordonnance de désignation du 31 août 2020 de Maître [W] [T], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 4] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux de l’administrateur provisoire des 23 novembre 2021, 14 avril 2022, 09 mars 2023 et 06 novembre 2023 ayant voté les travaux de réfection de toiture et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 23 juillet 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 24 septembre 2020 à hauteur de 4.133,78 euros au titre de « R.S.BLERIOT – [S] [O] », qui n’est justifié qu’à l’égard des sommes appelées au titre de l’exercice 2020 et ce, faute de justifier en procédure de l’approbation des comptes ou des budgets prévisionnels des exercice antérieurs. Il convient en conséquence de ne retenir que les sommes appelées et versées entre le 1er janvier 2020 et le 1e août 2020. Il ressort de l’extrait [Localité 10] Livre arrêté au 24 septembre 2020 qu’il a ainsi été appelé la somme totale de 7.577,25 euros au cours de cette période et que Monsieur et Madame [S] [O] ont effectué des règlements à hauteur de 8.148,26 euros sur cette même période. Le solde au 24 septembre 2020 est donc créditeur à hauteur de 571,01 euros.

Le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêté au 23 juillet 2024 a donc été de 46.709,69 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 34.466,99 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 86 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.054,90 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 22 février 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [V] [S] [O] et à Madame [Y] [S] [O] née [P], sur la somme de 11.106,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 187,80 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 19 février 2024, notifiée le 22 février 2024 à Monsieur et Madame [S] [O].

Il ne peut toutefois être fait droit à la demande au titre de cette mise en demeure par avocat à hauteur de 187,80 euros, ces frais correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] payent de façon incomplète leurs charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] ont perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges. Cette défaillance est d’autant plus préjudiciable que la fragilité financière de la copropriété a justifié qu’elle soit placée sous administration judiciaire.

Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la [9] sise [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [W] [T], administrateur judiciaire, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 31 août 2020, la somme de 12.054,90 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 11.106,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence de la [9] sise [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [W] [T], administrateur judiciaire, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 31 août 2020, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la [9] sise [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [W] [T], administrateur judiciaire, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 31 août 2020, la somme de 300 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la [9] sise [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [W] [T], administrateur judiciaire, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 31 août 2020, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] [O] et Madame [Y] [S] [O] née [P] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 18 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT