N°Minute:25/00554

N° RG 24/01620 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDWM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 17 Février 2025

DEMANDEUR:

Etablissement public -ACM HABITAT, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par M^e Alexia ROLAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Jean-Paul BONNIER, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 16 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 17 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Février 2025 par

Jean-Paul BONNIER, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Alexia ROLAND

Copie certifiée delivrée à :

Le 17 Février 2025

EXPOSE DES FAITS

Selon contrat de bail du 28/06/010, ACM HABITAT, bailleur social, a loué à Monsieur [X] [H] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] 34 .

Monsieur [H] entretient des relations conflictuelles avec son voisin du dessous, Monsieur [J]-[C].

Dès 2018, Monsieur [J]-[C] a signalé la présence d’infiltrations dans son salon.

ACM HABITAT a pris à sa charge les réparations du désordre venant du voisin du dessus, Monsieur [H] [X].

Le 15/3/2021, Monsieur [J]-[C] a demandé une médiation entre voisins avec Monsieur [H] du fait d’une nouvelle inondation. Monsieur [H] n’a pas donné suite à cette demande de médiation.

ACM HABITAT a , à nouveau, pris à sa charge les réparations nécessaires du désordre dû à un défaut d’entretien. Plusieurs réparations ont ainsi été menées dans l’appartement de Monsieur [H] pour que son voisin, Monsieur [J]-[C] puisse jouir pleinement de son logement.

Les assureurs des deux voisins n’ont jamais été contactés.

Le 18/02/2022, Monsieur [J]-[C] a assigné en justice ACM HABITAT.

L’expert désigné par le tribunal concluait après avoir visité l’appartement de Monsieur [H] et Monsieur [J]-[C] :

Des traces d’infiltration sont parfaitement visibles au plafond du séjour et de la salle de bains de Monsieur [J]-[C]

Les peintures sont à reprendre intégralement

La cellule de douche est intégralement à refaire chez Monsieur [H] (manque d’entretien et utilisation hors des normes)

L’origine du désordre est la salle d’eau de Monsieur [H] (utilisation faite par le locataire)

Dernier dégât des eaux constaté : novembre 2023

L’utilisation de la salle d’eau de Monsieur [H] porte à interrogation

Recommandations : refaire les joints autour du receveur, reposer la plinthe autour du bac à douche, refaire complètement la cellule du bac à douche avec respect du DTU, poser obligatoirement une ou deux rangées de carrelage côté WC pour protéger la cloison,

Chiffrage des traaux : remise en état de l’appartement [J] : 1144 euros, réfection de la cellule bac à douche : 1421,65 euros, préjudice de jouissance : 2277 euros

La responsabilité incombe à monsieur [H] .

Les tentatives de médiation, et ou de conciliation, ayant échoué, l’EPIC ACM HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 27/06/2024, assigné monsieur [H] [X] d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans. Il entend voir :

Prononcer la résiliation, aux torts exclusifs de Monsieur [H] [X], du contrat de bail conclu le 28/06/2010 sur le logement sis [Adresse 4] [Localité 1] 34, ave le concours de la force publique en tant que besoin,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que besoin,

Condamner monsieur [H] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges actuel (502,98 euros) à compter de la décision à intervenir jusqu’à libération effective des lieux,

Condamner Monsieur [H] [X] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [H] [X] n’a pas comparu (à étude).

ACM HABITAT maintient ses demandes .

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions, le Tribunal se réfère aux conclusions écrites.

La décision a été mise en délibéré au 17/02/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée,

Sur le fond

L’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

h) Lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale, le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

L’article 17 28 du code civile dispose que :

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 du code civile dispose que :

Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 1741 du code civile dispose que :

Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Ainsi, le locataire « preneur » a l’obligation de jouissance paisible, il a l’obligation de se comporter en « bon père de famille ».

La jurisprudence sanctionne de manière constante le locataire défaillant : celui ci doit s’abstenir de tout comportement causant un trouble anormal de voisinage, quel qu’il soit, qu’il émane de lui ou de tout autre occupant ou visiteur de son logement.

En l’espèce, Monsieur [H] [X] cause des troubles anormaux de voisinage à Monsieur [J]-[C].

Ces troubles trouvent leur cause dans le défaut d’entretien de ses installations par Monsieur [H] [X]. Ces faits ont été constatés par l’expert judiciaire dans son PV de constat du 27/11/2023 (versé au débat).

Cet expert relève en particulier une utilisation anormale du bac à douche (eau qui s’écoule en dehors du bac) ce qui a engendré des infiltrations dans l’appartement du dessous : Monsieur [J]-[C] ;

A la lecture du constat de l’expert judiciaire (versé au débat), il apparaît que la mauvaise utilisation du bac à douche est une cause certaine de l’origine des désordres constatés. Ainsi, tenant le comportement de Monsieur [H] (mauvais entretien, mauvaise utilisation), la responsabilité du bailleur ne peut être engagée.

La responsabilité de monsieur [H] [X] est directement engagée.

Par ailleurs, la jouissance anormale de son logement par monsieur [H] [X] a contraint l’EPIC ACM HABITAT à engager des frais de réparation (alors qu’il n’était pas à l’origine des désordres) : la totalité des travaux pour régler les problèmes récurrents d’infiltration ont été pris en charge par ACM HABITAT (en 2021, 2022 et 2023… justificatifs versés au débat).

En conséquence il conviendra de :

Juger que la responsabilité de Monsieur [H] [X] est directement engagée,

Prononcer au visa de l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, pour absence de jouissance paisible du bien loué, la résiliation aux torts exclusifs de Monsieur [H] [X] du contrat de bail conclu le 28/06/2010 sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] 34, à la date de la présente décision,

Juger que Monsieur [H] [X] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que besoin,

Condamner monsieur [H] [X] à payer à ACM HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges actuel (502,98 euros) à compter de la date de signification de la présente décision, jusqu’à libération effective des lieux,

Dire que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du CPC

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est tenue aux dépens, il conviendra donc de condamner Monsieur [H] [X] au paiement des entiers dépens,

Selon l’article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue au dex dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et en l’espèce il y aura lieu de condamner Monsieur [H] [X] à payer à ACM HABITAT la somme de 1000 euros .

Sur l’exécution provisoire

Tenant la nature de l’affaire et les termes de l’article 514 du code de procédure civile, il conviendra de dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, et de rappeler qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER, STATUANT PAR JUGEMENT RENDU PUBLIQUEMENT, TENU À DISPOSITION DU PUBLIC AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE, EN PREMIER RESSORT,

JUGE que la responsabilité de monsieur [H] [X] est directement engagée.

PRONONCE au visa de l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, pour absence de jouissance paisible du bien loué, la résiliation aux torts exclusifs de Monsieur [H] [X] du contrat de bail conclu le 28/06/2010 sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] 34, à la date de la présente décision,

JUGE que Monsieur [H] [X] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] 34 à compter de cette date,

JUGE qu’à défaut par Monsieur [H] [X] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE monsieur [H] [X] à payer à ACM HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges actuel, soit 502,98 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [H] [X] à payer à ACM HABITAT la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE monsieur [H] [X] aux dépens.

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ LES JOUR, MOIS ET AN SUS-INDIQUÉS.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT