TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/09034 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z76O

Minute :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [8] [Adresse 3]

Représentant : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

C/

Monsieur [M] [W]

Madame [I] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Copie délivrée à :

M. et Mme [W]

Le 17 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 janvier 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [8] SIS [Adresse 3], représentée par son syndic en exercice la SAS foncia Paris Est, ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [I] [W], demeurant [Adresse 4]

représentée par Monsieur [M] [W], son époux ayant un pouvoir

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation du 1er août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [8] [Adresse 3] a fait citer Monsieur [M] [W] et Madame [I] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de les voir condamnés solidairement au paiement des sommes suivantes:

* 5 286,92 euros, avec capitalisation des intérêts au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème appel 2024

*1 000 euros à titre de dommages-intérêts

*1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui, il fait valoir que Monsieur et Madame [W] ne règlent que très irrégulièrement les charges de copropriété, ce qui lui cause un préjudice particulier car il se trouve dans l’obligation de faire l’avance des charges et d’engager des frais de recouvrement (relances, mises en demeure, frais hypothécaires, frais d’huissier et d’avocat).

Par conclusions signifiées le 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires porte sa demande au titre des charges de copropriété à hauteur de 6 477,59 euros, 4ème appel 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

A l’audience du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes comme formulées aux termes de ses conclusions signifiées le 24 octobre 2024.

Monsieur et Madame [W] font valoir qu’ils ont rencontré des difficultés ayant 7 crédits à rembourser, aujourd’hui soldés.

Ils ajoutent qu’ils ne comprennent pas à quoi correspond la somme de 2 073,54 euros.

Ils demandent des délais de paiement proposant de s’acquitter en 6 mensualités et concluent au rejet de la demande de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires répond que la somme de 2 073,54 euros correspond à la régularisation au titre de l’exercice 2020.

Monsieur et Madame [W] indiquent qu’ils n’ont pas eu cette pièce.

MOTIFS

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot;

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue par cet article;

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges;

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget ;

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale;

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que Monsieur et Madame [W] sont propriétaires des lots suivants:

-48 consistant en un appartement Bât B, représentant 128/10 000 des parties communes générales

-127 consistant en un parking Bât B 10/10 000 des parties communes générales

Ils sont donc tenus de ce fait au paiement de leur quote-part de charges de copropriété;

Il n’est pas contesté qu’ils sont tenus solidairement

Le demandeur verse à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 octobre 2020 approuvant les comptes pour l’exercices 2019, votant la révision du budget prévisionnel pour l’exercice 2021 ainsi que le fonds travaux

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mai 2021 approuvant les comptes pour l’exercice 2020, votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 et les fonds travaux

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 avril 2022 approuvant les comptes pour l’exercice 2021, votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023, ainsi que le fonds travaux et des travaux de réfection des peintures du sous-sol du bâtiment B

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 avril 2023 approuvant les comptes pour l’exercice 2022, votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, ainsi que le fonds travaux

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 septembre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2023, votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, ainsi que le fonds travaux

— le décompte individuel de charges du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024 et les appels de fonds correspondant

— les régularisations pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023

Il convient de relever que le relevé de compte fait apparaître au débit la somme de 2 073,54 euros au titre de la régularisation des charges pour l’exercice 2020, or selon la régularisation adressée aux défendeurs au titre de l’exercice 2020 (pièce 3 numérotée 2 au stylo rouge), le solde dû après régularisation est de 1 084,04 euros;

En l’absence d’explications sur la somme figurant au relevé, il sera tenu compte de celle figurant sur l’avis de régularisation, soit 1 084,04 euros;

Par ailleurs, il ressort du même relevé que la somme totale de 2 122,43 euros a été facturée du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024, au titre de divers frais(frais de relance, mises en e demeure, constitution dossiers huissier et avocat, frais d’assignation) et intérêts dont les modalités de calcul ne sont pas précisées;

Ces sommes ne constituent pas des sommes dues au titre des charges de copropriété;

En conséquence, la somme due au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024, appel du 1er octobre 2024 inclus, s’établit à 3 365,66 euros (6 477,59 – 2 122,43 – 2 073,54 + 1 084,04);

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

Du relevé de compte, il ressort que le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre la somme de 2 122,43 euros, dont 266,97 euros au titre du coût de l’assignation qui entre dans les dépens afférents à l’instance et non dans les frais ci-dessus visés;

Le contrat de syndic produit prévoit, s’agissant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), des frais de constitution du dossier transmis à l’huissier de justice (350 euros) et du dossier transmis à l’avocat (“au temps passé”) uniquement en cas de diligences exceptionnelles et fixe les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à 40 euros TTC et de relance après mise en demeure à 30 euros TTC;

La constitution de dossiers pour le commissaire de justice et l’avocat du syndicat des copropriétaires, constituent entrent dans les diligences normales du syndic, ne justifiant pas, sauf complexité particulière, le paiement d’émoluments spécifiques, ce qui ressort d’ailleurs du contrat de syndic lui-même, or il n’est justifié d’aucune diligence inhabituelle, ni d’une complexité particulière, de sorte que les frais ainsi facturés ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance

Il est justifié de l’envoi de quatre mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et de quatre courrier de relance par lettre simple et la carence de Monsieur et Madame [W] a nécessité la délivrance de deux commandements de payer les 2 décembre 2022 (156,07 euros) et 22 septembre 2023 (153,19 euros);

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, Monsieur et Madame [W] seront condamnés in solidum à payer la somme de 350 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise;

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter de la présente décision;

Il est formé une demande de dommages-intérêts;

Le créancier auquel son débiteur a causé un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance;

En l’espèce, le défaut de paiement régulier des charges de copropriété depuis plus de deux années et l’absence de tout paiement depuis celui intervenu le 4 janvier 2023, soit depuis plus d’un an cause indéniablement au syndicat un préjudice résultant de l’obligation dans laquelle il’ s’est trouvé de faire l’avance de fonds pendant de nombreux mois;

Ce préjudice sera réparé par l’allocation de la somme de 200 euros;

Monsieur et Madame [W] seront solidairement condamnés à payer la somme totale de 3 915,65 euros (3 365,66 + 350 + 200) avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la présente décision sur la somme de 3 715,65 euros;

Leur situation justifie que leur soient accordés des délais de paiement selon modalités spécifiées au dispositif;

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, contraint d’agir en justice, alors que ni le principe ni le montant da la créance ne sont contestés, les frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour l’instance;

Il lui sera alloué la somme de 200 euros de ce chef;

Monsieur et Madame [W] seront tenus in solidum aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort

Condamne solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [8] [Adresse 3] la somme de 3 915,65 euros avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la présente décision sur la somme de 3 715,65 euros inclus capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la présente décision;

Dit que Monsieur [M] [W] et Madame [I] [W] se libéreront valablement en six mensualités de 625 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, la première payable le 20 du mois suivant celui de la signification du présent jugement, les suivantes le 20 de chaque mois;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Condamne in solidum Monsieur [M] [W] et Madame [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [8] [Adresse 3] la somme de 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision,

Condamne in solidum Monsieur [M] [W] et Madame [I] [W] aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le Greffier Le Juge