TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00430 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XTS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 JUIN 2025

MINUTE N° 25/01028

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 Mai 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI [U] [O]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D653

ET :

La société CGO BATIMENT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er février 2021, la société [U] [O] a consenti à la société CGO BATIMENT un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1].

Le 10 décembre 2024, la société [U] [O] a fait délivrer à la société CGO BATIMENT un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 12.237,98 euros.

Par acte du 28 février 2025, la société [U] [O] a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société CGO BATIMENT, pour:

Constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;

Obtenir l’expulsion de la société et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte ;Juger que le dépôt de garantie restera définitivement acquis à la société [U] [O] ;Condamner la société CGO BATIMENT à lui payer à titre provisionnel :une somme de 18.613,10 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, augmentée des intérêts de retard contractuels à compter du commandement de payer, avec anatocisme,une somme de 1.861,31 euros au titre de la clause pénale,une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur du dernier loyer majoré de 50%, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner la société CGO BATIMENT au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23 mai 2025, la société [U] [O] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée, la société CGO BATIMENT n’a pas comparu.

L’état des inscriptions en date du 22 mai 2025 porte une inscription prise contre la société CGO BATIMENT au profit de la FCE BANK PLC Ford.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 10 décembre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 12.237,98 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte de la facture du 30 janvier 2025, sur laquelle figure un décompte des trois échéances trimestrielles impayées du 01/08/2024 au 31/10/2024, du 01/11/2024 au 31/01/2025 et du 01/02/2025 au 30/04/2025), le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 11 janvier 2025.

L’obligation de la société CGO BATIMENT de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société CGO BATIMENT causant un préjudice à la société [U] [O], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, la société [U] [O] sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société [U] [O] justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 30 janvier 2025, que la société IZIAPHONE reste lui devoir à cette date une somme de 18.613,10 euros (incluant loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes), échéance du 01/02/2025 au 30/04/2025 incluse.

La société CGO BATIMENT sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, avec capitalisation desdits intérêts selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de la majoration de 10 % des sommes dues au titre des arriérés locatifs en application des dispositions contractuelles. Cette somme est susceptible d’être réduites par le juge du fond si elle apparait manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Enfin, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société CGO BATIMENT sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [U] [O] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au 11 janvier 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société CGO BATIMENT et de tous occupants de son chef, du local situé [Adresse 1] ;

Condamnons la société CGO BATIMENT au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société CGO BATIMENT à payer à la société [U] [O] la somme provisionnelle de 18.613,10 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, taxes et charges, trimestre du 1er février 2025 au 30 avril 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024.

Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie et sur la demande formée au titre du paiement d’une majoration de 10% des sommes dues ;

Condamnons la société CGO BATIMENT à payer à la société [U] [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société CGO BATIMENT à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024 ;

Déboutons pour le surplus ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 24 JUIN 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT