TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/05236 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3E2D

Minute : 25/272

S.D.C. [Adresse 10]

Représentant : M^e François THOMAS, avocat au barreau de Seine- Saint- Denis, vestiaire :

C/

Madame [Y] [J] épouse [E]

Monsieur [Z] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétiares [Adresse 11],

représenté par son syndic La SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU , SAS- [Adresse 4]

[Localité 6]

ayant pour avocat Maître François THOMAS, avocat au barreau de Seine -Saint- Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Y] [J] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [E],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [Y] épouse [E] sont propriétaires des lots 61 et 62 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 6], représenté par son syndic, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, a fait signifier à Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [Y] épouse [E] une sommation de payer la somme de 5695,75 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [Y] épouse [E] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :

• Condamner solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [Y] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 6991,42 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 avril 2025 et appel de fonds du 2eme trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

• Condamner solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [Y] épouse [E] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en faveur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] en réparation des préjudices subis ;

• Condamner in solidum Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [Y] épouse [E] au paiement des sommes suivantes :

o 322,40 euros au titre des honoraires du syndic,

o 162,13 euros au titre des frais de commissaires de justice

• Condamner in solidum Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [Y] épouse [E] au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, et juger qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce ;

• Condamner les défendeurs en tous les dépens, lesquels comprendront, notamment les frais de sommation de payer par huissier de justice, d’assignation et de signification.

À l’audience du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que leur compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] cités à étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 22 mars 2021, du 7 décembre 2021, du 4 octobre 2022, du 9 mai 2023, du 7 octobre 2024, approuvant les comptes arrêtés au 31 mars 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 18 décembre 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il est tenu compte des paiements effectués en exécution du jugement du 11 février 2021, ainsi que du solde créditeurs imputés sur le compte.

En application de l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre des responsables d’un même dommage.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6991,42 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 14 avril 2025, 2eme trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 484,54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 6 juin 2024, à hauteur de 162,13 euros, dont il est justifié.

Toutefois, il convient de déduire la somme de 322,40 euros au titre d’honoraires du syndic pour la « constitution du dossier » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 162,13 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du débat que Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 15 septembre 2016 du tribunal d’instance du Raincy ainsi que selon un jugement du 11 février 2021 du tribunal de proximité du Raincy payent irrégulièrement les charges courantes.

Ces manquements sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 6] la somme de 6991,42 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 14 avril 2025, 2eme trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 6] la somme de 162,13 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 6] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 6] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] et Madame [Y] [J] épouse [E] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT