TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 06/11/2024

à : – M^e A. TABORDET-MERIGOUX

— M^e S. LOUIS [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le : 06/11/2024

à : – M^e A. TABORDET-MERIGOUX

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/04595 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YHF

N° de MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 6 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aurore TABORDET-MERIGOUX, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #L156

DÉFENDEURS

Madame [H] [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie LOUIS PALISSE, Avocate au Barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC367

Madame [B] [G] épouse [E], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Sophie LOUIS PALISSE, Avocate au Barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC367

Madame [V] [Y] épouse [G], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sophie LOUIS PALISSE, Avocate au Barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC367

Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sophie LOUIS PALISSE, Avocate au Barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC367

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

Décision du 06 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/04595 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YHF

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [P] est locataire d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 9] en vertu d’un bail d’habitation qui lui a été consenti le 26 février 1993 par Madame [H] [G] et Madame [B] [G] épouse [E], nus-propriétaires.

Par actes de commissaire de justice des 17, 19 et 22 avril 2024, Monsieur [D] [P] a fait assigner en référé Madame [H] [G] et Madame [B] [G] épouse [E] ainsi que Monsieur [J] [G] et Madame [V] [Y] épouse [G], usufruitiers, (ci-après dénommés les consorts [G]), devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins d’obtenir leur condamnation :

— à procéder à la remise en conformité de l’installation électrique ainsi qu’à la remise en état du mur et de la peinture endommagée lors du changement de la chaudière, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— à fournir un décompte des charges locatives pour les années 1993 à 2023, selon la nature des charges et le mode de répartition entre les locataires, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 27 juin 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [D] [P] représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation, sauf à préciser que les demandes de condamnation étaient solidaires.

Les consorts [G], représentés par leur conseil, ont conclu :

— au débouté des demandes,

— à titre reconventionnel :

— à la condamnation du locataire à leur laisser l’accès des lieux ou à leur mandataire, le cabinet [M], et à tous entrepreneurs de leur choix, afin de procéder aux travaux de remise en état de l’installation électrique et du mur endommagé, sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans un délai de deux mois après la signification de la décision à intervenir, avec un délai de prévenance de huit jours par lettre recommandée avec accusé de réception,

— au paiement, à titre provisionnel, à chacun d’entre eux de la somme de 2.000 euros à chacun pour préjudice moral,

— au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par disposition au greffe au 30 septembre 2024 puis a été prorogée à ce jour.

Par note en délibéré reçue au greffe le 3 septembre 2024 les consorts [G] ont indiqué ne pas avoir eu de réponse à leur demande officielle du 8 juillet précédent tendant à ce que Monsieur [D] [P] fasse connaître ses disponibilités pour la réalisation des travaux, ce que le locataire a confirmé le 26 septembre suivant, déclarant avoir rencontré des problèmes de santé et a demandé que les techniciens le contactent par courriel.

MOTIFS

Sur les demandes de réalisation des travaux et de condamnation à laisser l’accès au logement loué pour réaliser les travaux de réparation sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte quant à lui de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite doit être appréciée à la date à laquelle le juge statue.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

À cet égard, le bailleur est notamment obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les

réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à

l’entretien normal des locaux loués. Cette obligation est rappelée aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Le décret n° 202-120 du 30 janvier 2002 précise que, pour que le logement soit décent, les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Il s’ensuit que tout manquement du bailleur aux obligations sus-énoncées établi, avec l’évidence requise en référé, est susceptible de justifier la mise en œuvre des pouvoirs du juge des référés que ce soit au titre de la caractérisation d’un trouble manifestement illicite ou au titre de la violation d’une obligation de faire non sérieusement contestable.

Enfin, l’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Ainsi, l’obstruction sans motif du locataire à permettre l’accès au logement loué pour réaliser les travaux de réparation est susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite permettant d’ordonner en référé des mesures de remise en état pour le faire cesser.

En l’espèce, il résulte du diagnostic établi par la société ABPDIAGNOSTICS le 20 février 2023, à la requête des bailleurs que l’installation électrique, obsolète, est dangereuse.

Il n’est, par ailleurs, pas discuté que lors du remplacement de la chaudière, le mur de la cuisine a été abîmé et qu’un devis de réfection a été établi à la demande de l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien.

Il sera donc fait droit aux demandes de travaux du preneur, qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, mais ce, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Il apparaît, en effet, que les travaux ont été commandés par l’agence immobilière dès le 17 février 2022 pour la peinture et le 13 février 2023 pour l’électricité, mais que Monsieur [D] [P] n’a jamais contacté les entreprises comme cela avait été initialement convenu (cf. pièce 8 des bailleurs) et il n’a pas plus fait connaître ses disponibilités, dans le temps du délibéré pour que les entreprises puissent intervenir, étant observé que, s’il justifie être âgé et malade, il

a toujours la possibilité de remettre un double de ses clés à l’agence immobilière pour que les travaux qu’il sollicite puissent, enfin, être

réalisés.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle d’autorisation d’accéder aux lieux loués sera accueillie selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de délivrance des décomptes de charges locatives sous astreinte

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les alinéas 5 et 6 de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoient que :

«  Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.".

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR, l’action en communication des décomptes de charges locatives se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, ce jour étant celui de la régularisation des charges (et non l’année sur laquelle porte cette régularisation).

Monsieur [D] [P] justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité du code de procédure civile à obtenir communication des décomptes de charges sollicités, puisqu’ils sont de nature à lui permettre d’engager une procédure en répétition d’indû.

Il résulte de l’examen du compte locatif versé aux débats qu’il a été procédé à la régularisation annuelle des charges au moins pour les exercices 2015 à 2017, 2018, 2019, 2021 et 2022, ainsi que cela ressort des mentions figurant sous les intitulés « solde charges » ou « Rembt provisions » les 1er mars 2020, 1er avril 2021, 1er février 2023 et 1er octobre 2023.

Les consorts [G] produisent les décomptes annuels de répartition

des charges définitives des exercices 2021 et 2022 relatifs à l’immeuble dans son ensemble et relatifs aux lots de la propriété des bailleurs, ainsi que la clé de répartition des tantièmes de charges (mail du 3 mars 2023) et la taxe d’ordures ménagères 2022.

Il n’apparaît pas, en revanche, qu’il ait été procédé à la régularisation des charges des exercices 2020 (aucune mention dans l’extrait de compte d’une somme portée au crédit ou au débit du locataire pour cet exercice) et 2023, bien que les comptes de cet exercice ont dû être approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il convient, dès lors, de faire droit à la demande de condamnation des bailleurs à communiquer, dans la limite de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, un décompte par nature des charges locatives pour les années 2020 et 2023 et de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives, ce, dans les conditions du dispositif et notamment d’astreinte ci-après, la demande relevant bien des pouvoirs du juge des référés saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, les consorts [G] sollicitent le paiement à chacun d’entre eux d’une somme provisionnelle de 2.000 euros en réparation du préjudice moral qu’ils auraient subi du fait de la mauvaise foi du locataire.

Or, la bonne foi est toujours présumée et Monsieur [D] [P] obtient partiellement gain de cause.

La demande ne peut, dès lors, qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [G], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [P] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONDAMNONS, solidairement, Madame [H] [G], Madame [B] [G] épouse [E], Monsieur [J] [G] et Madame [V] [Y] épouse [G] à faire procéder à la réalisation dans le logement donné à bail à Monsieur [D] [P] des travaux de mise en conformité de l’installation électrique, ainsi qu’à la remise en état du mur et de la peinture endommagée lors du changement de la chaudière,

DISONS que Madame [H] [G], Madame [B] [G] épouse [E], Monsieur [J] [G] et Madame [V] [Y] épouse [G] ou leur mandataire, le cabinet [M], devront informer Monsieur [D] [P] de la date d’intervention des entreprises et de la durée des travaux au moins 15 jours à l’avance par lettre remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception,

DISONS que les travaux ne pourront être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire,

DÉBOUTONS Monsieur [D] [P] de sa demande d’astreinte,

AUTORISONS, à défaut d’accès, Madame [H] [G], Madame [B] [G] épouse [E], Monsieur [J] [G] et Madame [V] [Y] épouse [G] ou leur mandataire, le cabinet [M], et toute société mandatée par les bailleurs, à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [D] [P] avec l’assistance d’un commissaire de justice, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont pas à leur service, pour la réalisation des travaux ci-dessus décrits,

DISONS que les frais de commissaire de justice et de serrurier exposés par les bailleurs seront mis à la charge de Monsieur [D] [P],

DÉBOUTONS Madame [H] [G], Madame [B] [G] épouse [E], Monsieur [J] [G] et Madame [V] [Y] épouse [G] de leur demande d’astreinte,

CONDAMNONS, solidairement, Madame [H] [G], Madame

[B] [G] épouse [E], Monsieur [J] [G] et Madame [V] [Y] épouse [G] à produire à Monsieur [D] [P] le décompte par nature des charges locatives pour les exercices 2020 et 2023 et de mettre à disposition du locataire

les pièces justificatives y afférentes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance, astreinte qui courra pendant un délai d’un mois, lequel délai passé, il devra être statué à nouveau,

DÉBOUTONS Madame [H] [G], Madame [B] [G] épouse [E], Monsieur [J] [G] et Madame [V] [Y] épouse [G] de leur demande de dommages et intérêts provisionnels pour préjudice moral,

CONDAMNONS, in solidum, Madame [H] [G], Madame [B] [G] épouse [E], Monsieur [J] [G] et Madame [V] [Y] épouse [G] à verser à Monsieur [D] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNONS, in solidum, Madame [H] [G], Madame [B] [G] épouse [E], Monsieur [J] [G] et Madame [V] [Y] épouse [G] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,