TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06] ou [XXXXXXXX07]

@ : [Courriel 11]

@ : [Courriel 10]

N° RG 24/02801 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2LBT

Minute : 25/00034

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [H] [I]

Madame [K] [I]

Copie exécutoire :

Maître Nathalie FEUGNET

Copie certifiée conforme :

Monsieur [H] [I]

Madame [K] [J] [I]

Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS

Le 11/03/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [I]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Comparant en personne

Madame [K] [J] [I]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 28 novembre 2013, la société SARVILEP, aux droits de laquelle se trouve la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [K] [J] [I] et Monsieur [H] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 583,72 € et 220,15 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 juillet 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [K] [J] [I] et Monsieur [H] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 18 novembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL – représentée par Maître Nathalie FEUGNET – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [J] [I] et Monsieur [H] [I] ; et de les condamner solidairement à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 5.839,19 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société CDC HABITAT SOCIAL s’oppose à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] comparaissent en personne et contestent le montant de la dette locative, en affirmant avoir effectué un paiement supplémentaire de 900 € le 24 janvier 2025. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Ils expliquent que la dette locative est née en raison de difficultés liées au passage du régime d’invalidité à celui de la retraite. Ils déclarent percevoir un revenu mensuel global de 1.200 € environ, bénéficier de l’aide financière de leurs enfants et n’avoir personne à leur charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Autorisée à le faire à l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a, par note en délibéré du 20 février 2025, communiqué au greffe un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 28 novembre 2013 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.294,70 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.725,81 € à la date du 19 février 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l’article 8 du contrat de bail.

Si Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] soutiennent avoir effectué un paiement supplémentaire de 900 € le 24 janvier 2025, ce paiement apparaît au crédit du décompte communiqué par la bailleresse en cours de délibéré et daté du 19 février 2025.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL cette somme de 3.725,81 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.294,70 € à compter de la date du commandement de payer (22 juillet 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL, Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2013 entre la société SARVILEP, aux droits de laquelle se trouve la société CDC HABITAT SOCIAL, et Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 3.725,81 € (décompte arrêté au 19 février 2025, incluant janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 2.294,70 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 150 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] soient condamnés solidairement à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [I] et Monsieur [H] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,