TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07414 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZY6X

Minute : 25/00816

SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER CILOGER HABITAT 2

Représentant : M^e Gwenaëlle HONORE, avocat au barreau de LYON,

C/

Monsieur [Z] [J]

Madame [H] [G] épouse [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 juin 2025 après proprogation en date du 02 juin 2025, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistéé de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société civile de placement immobilier CILOGER HABITAT 2, demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par M^e Gwenaëlle HONORE, avocat au barreau de LYON

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [J],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [H] [G] épouse [J],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M. [Z] [J], muni d’un pouvoir

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2016, la SCI CILOGER HABITAT 2 a donné à bail à Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] un logement et deux emplacements de stationnement situé [Adresse 2] [Localité 6], pour un loyer mensuel de 864 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, la SCI CILOGER HABITAT 2 a fait signifier à Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 25896,22 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 5 juin 2024 la SCI CILOGER HABITAT 2 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SCI CILOGER HABITAT 2 a fait assigner Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement ou à défaut in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] au paiement des sommes suivantes :15534,80 euros au titre de la dette locative du 28 avril 2023, date de la décision rendue par la Commission de surendettement jusqu’au mois de juin 2024 inclus, outre les loyers et charges complémentaires dus au jour de l’audience, une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le dernier loyer mensuel, soit 1961,38 euros outre 80 euros de charges jusqu’à libération effective des lieux,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 juillet 2024.

À l’audience du 10 mars 2025, la SCI CILOGER HABITAT 2, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 26505,25 euros arrêtée au 3 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SCI CILOGER HABITAT 2 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 28 février 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne qu’il n’y a eu aucun règlement depuis avril 2023.

Elle précise que par décision du 28 avril 2023, la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a jugé recevable la demande déposée par Monsieur [Z] [J] et a orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que la Commission de surendettement a prononcé un effacement total de la créance locative, soit 16371,15 euros, décision qu’elle a contesté devant le tribunal judiciaire d Bobigny. Elle ajoute que par jugement du 23 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a constaté que la situation de Monsieur [Z] [J] n’était pas irrémédiablement compromise et a renvoyé le dossier à la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis pour la poursuite de la procédure.

Elle souligne que la procédure de surendettement ne concerne que Monsieur [Z] [J] et qu’en tout état de cause la créance locative qu’elle réclame ne prend en compte que les loyers impayés après effacement de la dette prononcée par la Commission de surendettement.

Monsieur [Z] [J], comparant, et Madame [H] [G] épouse [J], représentée, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais mais ne font aucune proposition chiffrée.

Ils expliquent la dette en raison de difficultés financières consécutives à l’absence de revenus de Monsieur [Z] [J] qui était auto-entrepreneur. Monsieur [Z] [J] déclare être inscrit à France travail et être à la recherche d’un emploi. Il précise que le couple percevoit 953 euros au titre du revenu de solidarité active.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant mensuel hors charges locatives, les commandements de payer sont signalés par le commissaire de justice à la commission des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Les bailleurs ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 précité.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur ».

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’audience.

Il apparaît que la CCAPEX n’a pas été saisie dans le délai de deux mois avant l’audience.

En conséquence, les demandes de la SCI CILOGER HABITAT 2 aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont irrecevables.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 octobre 2016, du commandement de payer délivré le 28 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 mars 2025 que la SCI CILOGER HABITAT 2 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés qui est constitué uniquement des loyers et charges postérieurs à la décision de la Commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis du 28 avril 2023 qui a prononcé, au profit de Monsieur [Z] [J], une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de la dette locative à hauteur de 16371,15 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] à payer à la SCI CILOGER HABITAT 2 la somme de 26505,25 euros, au titre des sommes dues au 3 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2024 sur la somme de 25896,22 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] sollicitent des délais de paiement.

Toutefois, au vu de la dette locative conséquente et de leurs revenus actuels, ces derniers n’apparaissent pas en mesure de s’acquitter de cette dette dans le délai légal de 24 mois.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI CILOGER HABITAT 2 les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevables les demandes de la SCI CILOGER HABITAT 2 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 octobre 2016 entre la SCI CILOGER HABITAT 2 d’une part, et Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] [Localité 6], et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] à payer à SCI CILOGER HABITAT 2 la somme de 26505,25 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la somme de 25896,22 euros, et du présent jugement sur le surplus,

REJETTE la demande de délai de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 février 2024,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI CILOGER HABITAT 2 de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE