DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

06 Janvier 2025

N° RG 23/06464 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NOFR

Code NAC : 57A

S.A.S. PROPRIETES PRIVEES

C/

[E] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 06 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 01 Juillet 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024, lequel a été prorogé au 6 janvier 2025.

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DEMANDERESSE

S.A.S. PROPRIETES PRIVEES, immatriculée au RCS de Nantes, sous le numéro 487 624 777, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Ladmya Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Baptiste ROBELIN, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [T], né le 20 septembre 1986 à [Localité 4] (SRI LANKA), demeurant [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte du 9 mai 2022, la SAS PROPRIETES PRIVEES et la SAS LOUISE ont conclu un mandat simple de vente ayant pour objet la vente d’un fonds de commerce exploité sous l’enseigne « Brasserie Louise » dans un local commercial situé [Adresse 2].

Aux termes des stipulations contractuelles, les honoraires de la SAS PROPRIETES PRIVEES étaient dus au moment où l’opération serait effectivement conclue et constatée dans un acte écrit, signé des deux parties.

Le 19 novembre 2022, Monsieur [E] [T] a fait une offre d’achat du fonds de commerce à hauteur de 445.000 €, acceptée par la SAS LOUISE le 22 novembre 2022.

Le 21 décembre 2022, une promesse synallagmatique de cession du fonds de commerce a été conclue entre Monsieur [E] [T] et la société LOUISE à hauteur de 445.000€ et a été reçue par Maître [B] [X], notaire à [Localité 5]. Les honoraires de l’agence immobilière ont été fixés à 40.000 € TTC.

L’acte devait être réitéré le 15 février 2023 et le délai a été prorogé au 31 mars 2023. Sommé de se présenter le 20 avril 2023 par acte extrajudiciaire du 12 avril 2023, Monsieur [E] [T] ne s’est pas présenté afin de signer l’acte réitératif.

Procédure

La SAS PROPRIETES PRIVEES, représentée par Me. BERRAH-GUYARD, a fait assigner par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2023 monsieur [E] [T] devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin d’être indemnisée de la perte de sa rémunération.

L’assignation a été remise par le commissaire de justice à domicile par l’épouse de Monsieur [E] [T] mais ce dernier n’a pas constitué avocat. La décision étant susceptible d’appel, le présent jugement sera réputé contradictoire.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 16 mai 2024 et le dossier fixé à l’audience du 27 mai 2024.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er juillet 2024 et le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et prononcé une nouvelle clôture sur le siège.

Le dossier a été mis en délibéré au 7 octobre 2024 et prorogé au 6 janvier 2025.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA au tribunal et par commissaire de justice au défendeur le 3 juin 2024, la SAS PROPRIETES PRIVEES demande au tribunal, au visa des articles 1240, 1103 du code civil et 700 du code de procédure civile de :

déclarer la SAS PROPRIETES PRIVEES recevable et bien fondée en ses demandes,à titre principal

constater le manquement contractuel commis par Monsieur [T]condamner Monsieur [T] au paiement de dommages et intérêts de 40.000 euros en réparation du préjudice subi par la SAS PROPRIETES PRIVEES ; en tout état de cause

condamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 1.500,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de ses écritures, la SAS PROPRIETES PRIVEES fait valoir que :

que son préjudice résultant de l’absence de paiement des honoraires est dû au comportement de Monsieur [E] [T] qui n’a pas réitéré la vente et n’a pas justifié son absence lors de la réitération de l’acte.que la vente bien que non réitérée était tout de même conclue et ainsi les honoraires de la SAS PROPRIETES PRIVEES sont dus.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

DISCUSSION

1. Sur la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En vertu du principe d’identité des fautes contractuelles et délictuelles, en cas de manquement contractuel par l’une des parties au contrat, un tiers peut demander l’indemnisation de son préjudice si ce dernier résulte de l’inexécution contractuelle. Dans cette hypothèse, il est alors nécessaire de caractériser un préjudice et un lien de causalité entre le manquement contractuel et le préjudice subi par le tiers au contrat.

Si la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet subordonne le paiement des honoraires de l’agent immobilier à la conclusion effective de la vente, celui-ci a droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l’autre partie, qui lui a fait perdre sa commission.

En l’espèce, la SAS PROPRIETES PRIVEES et la SAS LOUISE ont conclu un mandat de vente du fonds de commerce de la SAS LOUISE le 9 mai 2022 pour un montant de 530.000 € avec des honoraires de l’agent immobilier de 35.000 € TTC et le paiement de la rémunération du mandataire à la charge du mandant et non de l’acquéreur.

Par acte notarié du 21 décembre 2022, la SAS PROPRIETES PRIVEES et Monsieur [E] [T] ont signé une promesse synallagmatique de vente relative à la vente du fonds de commerce situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant le prix de 445.000 €.

Les honoraires dus à l’agence immobilière SAS PROPRIETES PRIVEES sont également prévus dans la promesse, à hauteur de 40.000 € TTC et sont payables à la signature de l’acte définitif par le cédant. Ils sont exigibles dès la réalisation de toutes les conditions suspensives quand bien même les parties décideraient de conclure un accord pour résilier purement et simplement la vente pour quelque motif que ce soit.

Les conditions suspensives ayant été levées, la vente était parfaite au sens de l’article 1589 du code civil et les honoraires dus à l’agence immobilière.

Il ressort du procès-verbal de carence du 20 avril 2023 que la vente n’a pas été réitérée du seul fait de Monsieur [E] [T] qui ne s’est pas présenté chez le notaire malgré une sommation de commissaire de justice du 12 avril 2023.

Si Monsieur [E] [T] n’est pas contractuellement tenu du paiement de la communication de la SAS PROPRIETES PRIVEES, mise à la charge du cédant tant dans le mandat que dans promesse synallagmatique de vente, il est seul responsable de la non-réitération de la vente et sa faute contractuelle envers le cédant, la SAS LOUISE, est à l’origine du préjudice subi par la SAS PROPRIETES PRIVEES qui n’a pas perçu ses honoraires.

Si Monsieur [E] [T] a indemnisé la SAS LOUISE en lui versant la clause pénale prévue dans la promesse, il est également tenu de dédommager la SAS PROPRIETES PRIVEES au titre de sa responsabilité délictuelle.

Le préjudice de cette dernière s’analyse en une perte de chance de percevoir sa rémunération et au vu des éléments du dossier, il convient de lui allouer une somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts.

Par conséquent, Monsieur [E] [T] sera condamné à verser à la SAS PROPRIETES PRIVEES la somme de 30.000 €.

2. Sur les dépens et les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [T], partie succombante, est tenue aux dépens.

En outre, il devra verser à la SAS PROPRIETES PRIVEES une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Monsieur [E] [T] à verser à la SAS PROPRIETES PRIVEES une somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts, Condamne Monsieur [E] [T] à verser à la SAS PROPRIETES PRIVEES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne Monsieur [E] [T] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 6 janvier 2025, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY