TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

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REFERENCES : N° RG 24/09349 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BDX

Minute : 25/00052

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

C/

Madame [U] [H]

Copie exécutoire :

M^e Anne HAUPTMAN

Copie certifiée conforme :

Madame [U] [H]

Le 04/02/2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 04 Février 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier lors des débats et Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience publique du 26 Novembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [H], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 17 septembre 2021, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Madame [U] [H] un appartement à usage d’habitation meublé au sein d’une résidence pour étudiants située au [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 721 € toutes taxes comprises.

Par jugement du 4 décembre 2023, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a été placée sous sauvegarde de justice. La SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG ont été désignées mandataires judiciaires dans ce cadre.

Des redevances étant demeurées impayées, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 16 juillet 2024.

La société RESIDENCES SERVICES GESTION, la SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG, les trois dernières sociétés prises en leur qualité de mandataire judiciaire, ont ensuite fait assigner Madame [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 8 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 novembre 2024, la société RESIDENCES SERVICES GESTION, la SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG – représentées par Maître [T] [I] – demandent de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [H] ; et de condamner Madame [U] [H] au paiement de la somme actualisée de 967,02 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance indexée, d’une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et de la condamner à payer une indemnité d’occupation égale à la valeur locative du logement, afin de réparer le préjudice lié à l’occupation indue du logement.

Les demanderesses consentent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

Madame [U] [H] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative, en affirmant avoir effectué un virement supplémentaire de 690 € le 22 novembre 2024. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement de la redevance courante, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle déclare percevoir des revenus mensuels de 1.200 € et n’avoir personne à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

Autorisées à le faire à l’audience, les demanderesses ont communiqué un décompte actualisé de la dette locative, par note en délibéré du 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 17 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.867,90 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société RESIDENCES SERVICES GESTION produit un décompte démontrant que Madame [U] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 277,02 € à la date du 25 novembre 2024.

Si Madame [U] [H] soutient, à juste titre, avoir effectué un virement supplémentaire de 690 € le 22 novembre 2024, ce virement a été pris en compte dans le décompte en date du 25 novembre 2024.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 277,02 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (16 juillet 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, de l’accord des demanderesses et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [U] [H], qui justifie avoir repris le paiement de la redevance courante et être en situation d’apurer sa dette locative, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des redevances courantes d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [U] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la société RESIDENCES SERVICES GESTION du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demanderesses et de la situation financière de Madame [U] [H], cette dernière sera condamnée à verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2021 entre la société RESIDENCES SERVICES GESTION et Madame [U] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [U] [H] à verser à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 277,02 € (décompte arrêté au 25 novembre 2024, incluant novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 ;

AUTORISE Madame [U] [H] à s’acquitter de cette somme, outre la redevance courante, en 2 mensualités de 100 € chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre de la redevance courante ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société RESIDENCES SERVICES GESTION puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [U] [H] soit condamnée à verser à la société RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [U] [H] à verser à la société RESIDENCES SERVICES GESTION, la SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 4 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/09349 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BDX

DÉCISION EN DATE DU : 04 Février 2025

AFFAIRE :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

C/

Madame [U] [H]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires