N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

06 Mai 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20118 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JTBL

DEMANDERESSES :

SCI [Localité 14] NATIONALE COMMERCES immatriculée au RCS de PARIS n°848 608 618, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sylvie GUILLEMAIN, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

SAS PULSIM immatriculée au RCS de [Localité 13] n°884 976 283, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sylvie GUILLEMAIN, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

SAS B.I.I.I immatriculée au RCS de [Localité 12] n°952 039 758, dont le siège social est sis [Adresse 9]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 15 Avril 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 06 Mai 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 06 Mai 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [Localité 14] Nationale commerces a confié, par acte sous seing privé du 30 juin 2024, à la SAS Pulsim la gestion des biens immobiliers lui appartenant situés 1, 2bis, 3, 4, 5, 7, 10, 12, [Adresse 4] [Adresse 7] [Adresse 8] et [Adresse 2] [Adresse 5] 37000 [Adresse 15].

La SCI [Localité 14] Nationale commerces a consenti, par acte sous seing privé du 2 août 2024, à la SAS B.I.I.I., un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1], pour une durée de 10 ans à compter du 2 août 2024 et moyennant un loyer annuel de 200.000 euros HT et HC, révisable annuellement sur la base de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Un avenant au bail a été régularisé le même jour par l’ensemble des parties.

Un commandement de payer la somme de 50.000 euros, en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail commercial et à l’avenant a été signifié à la SAS B.I.I.I. par la SCI [Localité 14] Nationale commerces, le 16 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 mars 2025, la SCI [Localité 14] Nationale commerces et la SAS Pulsim a assigné la SAS B.I.I.I. devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.

Selon leurs conclusions récapitulatives déposées à l’audience du 15 avril 2025, la SCI [Localité 14] Nationale commerces et la SAS Pulsim, représentées par leur conseil, sollicitent de :

CONSTATER que la société B.I.I.I. était bien redevable envers la société [Localité 14] Nationale commerces des sommes visées aux termes du commandement visant la clause résolutoire du bail et de son avenant du 16 octobre 2024 ;CONSTATER que la société B.I.I.I. ne s’est pas acquittée de ces sommes dans le mois du commandement ;En conséquence, CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail commercial du 2 août 2024, consenti par la société [Localité 14] Nationale commerces à la société B.I.I.I. pour un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 14], est acquise depuis le 16 novembre 2024 ;CONSTATER, par voie de conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;DÉCLARER la société B.I.I.I. occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] à [Localité 14] ;CONSTATER que l’arriéré de frais de rédaction de bail s’établit à la date d’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 3.000 euros ;En conséquence, CONDAMNER à titre provisionnel la société B.I.I.I. à payer à la société PULSIM la somme de 3.000 euros avec intérêt au taux légal majoré de 5 points par mois à compter du 16 novembre 2024 ;ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;CONDAMNER la société B.I.I.I. à payer à la société [Localité 14] Nationale commerces la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;CONSTATER que les frais de commandement s’élèvent la somme de 310,87 euros ;CONDAMNER la société B.I.I.I. à payer à la société [Localité 14] Nationale commerces la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;La CONDAMNER aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024 ;ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Elles soutiennent que les causes du commandement de payer sont demeurées impayées plus d’un mois après sa délivrance de sorte que la clause résolutoire est acquise à la date du 16 novembre 2024.

Elles se prévalent des stipulations des conditions générales et particulières du bail sous seing privé du 2 août 2024 et font valoir qu’elles sont fondées à solliciter le paiement des frais de rédaction de bail ainsi qu’à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts.

La SAS B.I.I.I. n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIREAux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« 22.1 Il est expressément prévu qu’en cas :

de non-exécution par le Preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment le non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, de charges, taxes et/ou toute somme due en application du Bail, de l’indemnité d’occupation ou de leurs accessoires, de tout rappel de Loyer ç la suite d’une procédure de renouvellement, de toute pénalité, de tous intérêts contractuels,de défaut de versement du dépôt de garantie,de défaut d’assurance contre les risques locatifs,de troible du voisinage constaté par une décision de justice,le Bailleur aura la faculté de résilier le [11].

Le Bailleur devra avoir préalablement mis le Preneur en demeure de régulariser sa situation, soit sous forme d’un commandement de payer, soit sous forme d’une mise en demeure d’exécuter ou de respecter les stipulations du Bail, délivrés par acte extrajudiciaire, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice du présent Article.

Si UN (1) mois après le commandement de payer ou la mise en demeure d’exécuter, le Preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation, le Bail sera résilié automatiquement et de plein droit, si bon semble au Bailleur ».

L’avenant au bail ajoute que :

« Les Parties conviennent expressément que le Bail sera résilié de plein droit sans formalité d’aucune sorte, en sus des cas prévus à l’Article 22 des Conditions Générales du Bail, en cas de : non obtention par le Preneur d’un numéro FINESS permettant l’exploitation d’un centre médico-dentaire dans les Locaux Loués, numéro délivré par l’Agence Régionale de Santé et dont la demande devra être déposée au plus tard par le Preneur le 16 septembre 2024.

Cette condition résolutoire est établie dans l’intérêt des deux Parties.

De convention expresse entre les Parties, en cas de réalisation de la condition résolutoire mentionnée ci-avant, le Preneur devra restituer le local aménagé débarrassé de tous objets mobiliers. Le Preneur ne pourra réclamer aucune indemnité, ni remboursement de ses frais engagés auprès du Bailleur au titre du Bail. Les Loyers déjà réglés par le Preneur et le dépôt de garantie resteront définitivement acquis au Bailleur ».

Les deux actes sous seing privé du 2 août 2024 sont explicites et ne nécessitent aucune interprétation quant à la portée des clauses résolutoires stipulées.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la SCI [Localité 14] Nationale commerces a fait délivrer à la SAS B.I.I.I. un commandement de payer d’un montant de 50.000 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

La SAS B.I.I.I. n’a pas apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement du dépôt de garantie due au titre du bail commercial et du dépôt de la demande d’autorisation d’exploitation auprès de l'[Localité 10] au titre de l’avenant au bail, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 novembre 2024.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION PROVISIONNELLE

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les frais de rédaction d’acteLa somme de 3.000 euros, correspondant aux honoraires de rédaction du bail, est sollicitée. Il n’a pas été opéré de paiement ni directement ni par compensation.

Il ressort de l’article 12.3 des conditions particulières du contrat de bail du 2 août 2024 que « les honoraires de rédaction du Bail dus à la société PULSIM, d’un montant forfaitaire de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS HORS TAXES (2.500 euros HT), seront exigibles à la date de la signature du bail ».

La SCI [Localité 14] Nationale commerces et la SAS Pulsim versent aux débats la facture n° PUL 2024-008 du 5 Août 2024 correspondant à la somme de TROIS MILLE EUROS HORS TAXES (3.000 euros H.T.). La créance est certaine, liquide et exigible, compte tenu de l’incertitude sur le montant des honoraires (différence entre somme).

La SAS B.I.I.I. sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 2.000 euros au titre des honoraires de rédaction du bail , avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025, date de la première mise en demeure de payer cette somme.

Aucun élément particulier rapporté par les demanderesses ne justifie d’assortir cette condamnation d’une astreinte et le taux légal d’une majoration de 5 points.

Sur les dommages et intérêtsLa SCI [Localité 14] Nationale commerces et la SAS Pulsim sollicitent la condamnation de la SAS B.I.I.I. « à payer à la société [Localité 14] NATIONALE COMMERCES la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ».

Au demeurant, en application des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

Surtout, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Dans leurs dernières conclusions, la SCI [Localité 14] Nationale commerces et la SAS Pulsim ne sollicitent pas la condamnation au paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel.

Or, il est constant que, si le juge des référés peut condamner au paiement de la totalité d’une créance, il doit toujours le faire à titre de provision.

Dès lors, le juge n’étant tenu que par les demandes figurant dans le dispositif, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de procéder à une telle condamnation.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLESEn application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SAS B.I.I.I., qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de condamner la même à verser à la SCI [Localité 14] Nationale commerces la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial et à l’avenant du 2 août 2024 liant les parties, à effet du 16 novembre 2024 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail commercial du 2 août 2024, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 16 novembre 2024 ;

DÉCLARE que la SAS B.I.I.I. est occupante sans droit ni titre des lieux loués ;

CONDAMNE la SAS B.I.I.I. à payer à la SAS Pulsim la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre des honoraires de rédaction du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formées à titre de dommages-intérêts  ;

CONDAMNE la SAS B.I.I.I. à payer à la SCI [Localité 14] Nationale commerces une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS B.I.I.I. aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024.

REJETTE le surplus des demandes.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

V. ROUSSEAU