TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/00107 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C4TZ

CODE NAC :5AH

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026,

Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEURS :

Madame [S] [V], née le 03 avril 1980 à [Localité 6], de nationalité belge, sans profession, demeurant [Adresse 3] (BELGIQUE)

Monsieur [J] [N],né à [Localité 5] le 19 octobre 1978, de nationalité française, demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)

Tous deux représentés par Maître Estelle LALANDE de l’AARPI AGGERIS AVOCATS, avocate au barreau de BERGERAC

ET

D’autre part,

DÉFENDERESSE :

la S.C.I. CV, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée à l’audience par ses co-gérants Madame [S] [Y] et Monsieur [G] [Z]

assistée de Maître Frédérique POHU PANIER, avocat au barreau de PERIGUEUX

Le :

Formule exécutoire délivrée à : M^e POHU PANIER

Copie conforme délivrée à : M^e POHU PANIER, M^e LALANDE,

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 mai 2023, à effet au 1er juin 2023, la SCI CV a donné à bail à [S] [V] et [J] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 800 euros outre une provision sur charges de 180 euros par mois, soit un total de 980 euros outre le paiement de la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie.

Les locataires ont quitté le logement le 27 juillet 2023 avec remise des clefs.

Un état des lieux contradictoire a été établi le même jour.

Par acte de maître [E] [R], commissaire de justice associé à TERRASSON-LA-VILLEDIEU (24) délivré le 28 mai 2025, [S] [V] et [J] [N] ont fait assigner la SCI CV devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC aux fins de voir :

Juger que le consentement de [S] [V] et [J] [N] a été vicié,Juger que le contrat de bail est nul,Condamner la SCI CV à payer à [S] [V] et [J] [N] la somme de 7966,58 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice subi,Condamner la SCI CV aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 17 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 2 décembre 2025.

****

[S] [V] et [J] [N], représentés par leur conseil, ont réitéré leur exploit introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent les articles 1137 et 1130 du code civil, estimant que le bailleur, en s’abstenant de leur communiquer des informations déterminantes, a commis une manœuvre dolosive de nature à vicier leur consentement lors de la signature du bail.

De surcroit, ils indiquent que l’impossibilité de vivre dans le logement loué leur a causé des préjudices, l’ensemble devant être indemnisé à hauteur de 7966,58 euros.

****

Dans ses dernières conclusions développées oralement, la SCI CV, par l’intermédiaire de ses co-gérants assistés de leur conseil, sollicite du tribunal qu’il :

Déboute [S] [V] et [J] [N] de l’ensemble de leurs demandes,Condamne [S] [V] et [J] [N] à payer la somme de 3495,50 euros sous déduction de la somme de 800 euros soit la somme 2695,50 euros au titre du solde dû,Condamne [S] [V] et [J] [N] à la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamne [S] [V] et [J] [N] aux entiers dépens.

En défense, la SCI CV qui conteste le dol invoqué par [S] [V] et [J] [N], fait valoir que si certaines informations avaient été déterminantes de leur consentement, leur absence les aurait conduits à ne pas signer le bail.

Par ailleurs, elle indique que les locataires avaient connaissance de l’absence de compteur électrique individuel au sein du logement et qu’en attendant l’installation de ce dernier par les propriétaires, il avait été proposé l’installation d’un sous-compteur, dont la mise en place est intervenue le 30 juillet 2023.

Elle précise également qu’outre l’absence d’un compteur individuel, l’installation électrique ne présentait aucune anomalie.

De plus, elle argue qu’un diagnostic technique complet comprenant un DPE a été réalisé par la bailleresse en 2022 et que les locataires ont refusé de recevoir la documentation y afférente, au motif que ce dernier ne concernerait pas le seul logement. Elle affirme en outre que si l’absence d’un diagnostic technique concernant le seul logement était déterminant du consentement des locataires, ces derniers auraient pu s’abstenir de contracter le bail.

Elle avance également que [S] [V] et [J] [N] ne justifient d’aucun préjudice en lien avec les manquements qu’ils invoquent, ces derniers n’ayant réglé qu’une provision de 180 euros par mois en sus du loyer, provision qui ne saurait être qualifiée d’excessive au vu de la taille du logement (80m²).

Contestant la demande de restitution des loyers et des charges, la SCI CV fait valoir qu’ils n’ont réglé que le loyer de juin et le dépôt de garantie pour un montant total de 1780 euros, en conséquence de quoi il ne saurait leur être attribué la somme de 1960 euros qui est supérieur à ce qu’ils ont effectivement payé.

De surcroit, s’opposant à la demande de dommages et intérêts formée par [S] [V] et [J] [N], elle expose qu’à défaut d’avoir démontré l’existence de préjudice, ces derniers doivent être déboutés de leur demande indemnitaire.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, la SCI CV soutient que [S] [V] et [J] [N] ont donné congé du logement par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 juillet 2023, en conséquence de quoi les locataires lui sont redevables des sommes de 980 euros au titre du loyer de juillet 2023, 980 euros au titre du loyer d’août 2023, 980 euros au titre du loyer de septembre 2023 ainsi que de la somme de 555,50 euros au titre du loyer d’octobre 2023 (calculé prorata temporis), soit la somme de 2695,50 euros après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 800 euros.

****

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la demande en nullité du contrat de bail pour dol :

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur d’établir le bien-fondé de ses demandes, en fournissant, conformément aux règles de droit, les preuves nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, [S] [V] et [K] [N] reprochent à la SCI CV d’avoir vicié leur consentement en omettant de leur communiquer le diagnostic technique, l’identité des anciens locataires, le montant de l’ancien loyer ainsi que l’absence de compteur électrique individuel dans le logement.

Ils sollicitent l’annulation du contrat de bail et la condamnation de la SCI CV notamment à leur restituer les sommes versées au titre du bail ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts.

Il ressort de l’audience et de l’ensemble des pièces versées aux débats que l’absence des informations invoquées comme déterminantes de leur consentement était nécessairement connue de [S] [V] et de [K] [N] au jour de la conclusion du bail ce qui conduit à considérer que de telles informations n’étaient pas déterminantes de leur consentement.

En effet, le bailleur justifie de l’existence d’un dossier de diagnostic technique (amiante, plomb, risques géotechniques, DPE, état des risques et pollution, installation intérieure d’électricité et termites), portant sur l’immeuble dont dépend le logement loué à [S] [V] et [K] [N], établi le 3 mars 2022 et par conséquent en cours de validité lors de la signature du bail le 25 mai 2023.

Le simple défaut de remise du diagnostic technique aux preneurs, faute de preuve qu’il ait été volontairement dissimulé pour les persuader de signer le bail, ne constitue pas un dol.

Il n’est pas non plus établi que les informations contenues au dossier de diagnostic technique, aient été sciemment tues par le bailleur pour recueillir la signature des locataires.

Notamment, le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité indique bien que le distributeur d’électricité est ENEDIS, et que la seule anomalie relevée concerne l’appareil général de commande et de protection et son accessibilité.

Or, les demandeurs se plaignent d’une absence de compteur individuel.

Si ce point n’est pas contesté par le bailleur qui a proposé de faire installer un sous-compteur en attendant l’installation de compteurs individuels, ce dont il justifie par la production d’une facture datée du 30 juillet 2023, pour autant, les locataires pouvaient parfaitement se convaincre de l’absence de compteur individuel, caractérisé notamment par l’absence de numéro de compteur individuel et de relevé des consommations, tel que cela ressort de l’état des lieux d’entrée.

Ils n’établissent pas que ces informations aient été sciemment tues par le bailleur, ni que les mêmes informations auraient été déterminantes de leur consentement.

S’agissant de l’absence de mention des coordonnées des précédents locataires et du montant de l’ancien loyer, il s’agit d’informations non obligatoires et dont l’absence n’est nullement sanctionnée.

[S] [V] et [K] [N] ne caractérisent pas l’existence de manœuvres commises sciemment par la SCI CV susceptibles de vicier leur consentement lors de la signature du bail et de l’état des lieux d’entrée, de sorte que le dol n’est pas établi.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande en nullité du bail, ainsi que de leurs demandes financières afférentes, à savoir restitution de la somme de 1960 euros au titre des loyers et provisions sur charges et de la somme de 36,88 euros au titre de l’assurance locative pour les mois de juin et juillet 2023.

De même, les autres demandes (frais d’hôtel pour hébergement d’urgence, frais d’agence immobilière pour la nouvelle location, frais de déménagement, frais de garde des deux chiens, préjudice de « non-jouissance ») seront rejetées, les demandeurs ne justifiant pas du caractère inhabitable du logement, ni de sa non-décence pouvant justifier un relogement en urgence, alors qu’ils sont partis s’installer en Belgique.

S’agissant de la demande de paiement de la somme de 3000 euros en réparation du préjudice moral, compte tenu de ce qui précède, elle sera rejetée, étant en outre relevé que les locataires n’ont occupé le logement qu’à peine deux mois, l’état des lieux de sortie ayant été établi le 27 juillet 2023 (pour une entrée le 1er juin 2023).

Enfin, la demande au titre des frais d’avocat exposés pour la rédaction de la lettre recommandée, chiffrés à 480 euros, sera également rejetée, faute de justificatif, cette demande entrant par ailleurs dans les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[S] [V] et [K] [N] seront par conséquent déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie et de paiement du loyer et des charges du mois de juillet 2023 :

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est de trois mois, et d’un mois dans un certain nombre de cas précisés par la loi. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Pendant la durée du congé, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé.

En l’espèce le contrat de bail en date du 1er juin 2023 prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 800 euros.

La SCI CV produit aux débats un courrier en date du 18 juillet 2023 aux termes duquel les locataires ont donné congé du logement à effet au 31 juillet 2023.

S’il résulte de ce document que [S] [V] et [K] [N] ont souhaité obtenir un accord transactionnel en contrepartie d’une absence de recours à une procédure judiciaire, il convient toutefois de relever qu’ils n’ont pas manifesté leur intention de se prévaloir d’un préavis réduit à un mois ni indiqué le motif leur permettant de l’invoquer.

[S] [V] et [K] [N] ne démontrent donc pas avoir justifié au moment de l’envoi de la lettre de congé le motif pour lequel ils auraient pu bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois. Ils restaient donc redevables des loyers et charges pendant le délai de préavis de 3 mois soit la somme de 1705,05 euros arrêtée au 17 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus et déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 800 euros.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que [S] [V] et [K] [N] n’ont pas payé le loyer et les charges pour l’échéance du mois de juillet 2023 de sorte qu’au jour de l’audience était dû à ce titre la somme de 980 euros.

En conséquence, [S] [V] et [K] [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2695,50 euros.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CV les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [S] [V] et [K] [N] in solidum à lui verser une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[S] [V] et [K] [N], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE [S] [V] et [K] [N] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE [S] [V] et [K] [N] solidairement à payer à la SCI CV la somme de 2695,50 euros (deux-mille-six-cent-quatre-vingt-quinze euros et cinquante centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 17 octobre 2023 terme d’octobre 2023 inclus,

CONDAMNE [S] [V] et [K] [N] à payer à la SCI CV la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [S] [V] et [K] [N] in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE