TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02630 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2I5F

Minute : 25/00102

OPH EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 15]

Représentant : M. [P] [U] [Y] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [R] [I]

Madame [V] [F]

Madame [M] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 15]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [P] [U] [Y] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Madame [M] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé daté du 24 août 2022, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à Mme [V] [F] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer en principal de 411,57 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Madame [V] [F] s’est mariée avec Monsieur [R] [I] le 6 août 2022.

Le 12 avril 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer à Mme [V] [F] et M. [R] [I] un commandement de payer la somme en principal de 3993,79 € arrêtée à la date du 3 avril 2024, ainsi que de justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire insérée au bail.

Une sommation interpellative a été signifiée le 16 juillet 2024 à Mme [M] [F], qui a indiqué à Me [B] [X], commissaire de justice, qu’elle vit seule dans le logement depuis que ses parents sont partis aux Antilles.

Une sommation de quitter les lieux a ensuite délivré à cette dernière le 4 septembre 2024.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 10 octobre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer M. [R] [I], Mme [V] [F] et Mme [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies, pour défaut de paiement des loyers et des charges, et constater par voie de conséquence la résiliation du bail,

«  prononcer subsidiairement la résiliation judiciaire du bail pour manquements par les locataires à leurs obligation découlant du contrat de bail ;

«  ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

«  rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner in solidum les défendeurs au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 7995,96 € arrêtée à la date du 30 septembre 2024,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été appelé en cas de maintien des droits locatifs, et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

Ï de la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les locataires n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, que seul l’abandon du domicile, soit un évenement brusque et imprévisible, peut permettre au descendant du locataire qui vivait avec depuis au moins un an de se voir transférer le bénéfice du bail, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 9499,38 € arrêtée à la date du 19 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Mme [M] [F], citée à étude, et M. [R] [I] et Mme [V] [F], cités par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 16] par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Selon les dispositions de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux, quel que soit leur régime matrimonial et même si bail a été conclu avant leur mariage.

Le bail du 24 août 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 3993,79 € arrêtée au 3 avril 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre aux locataires un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable aux locataires.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 12 juin 2024.

A compter du 13 juin 2024, M. [R] [I] et Mme [V] [F], ainsi que Mme [M] [F], occupante de leur chef, sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [R] [I], Mme [V] [F] et Mme [M] [F] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [R] [I] et Mme [V] [F] seront condamnés solidairement, en application de l’article 12 du contrat de bail, au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 13 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Mme [M] [F], dont l’occupation n’est démontrée qu’à compter du 16 juillet 2024, sera condamnée in solidum avec eux au paiement de cette indemnité d’occupation qu’à compter de cette date.

Les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que M. [R] [I] et Mme [V] [F] restent devoir la somme de 7 995,96 € arrêtée à la date du 30 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus.

La créance n’étant ni contestable, ni contestée, M. [R] [I] et Mme [V] [F] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 7995,96 € à valoir sur la dette locative arrêtés au 30 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation. Cette condamnation sera assortie de la solidarité en application de l’article 12 du contrat de bail.

Mme [M] [F] sera condamnée in solidum avec M. [R] [I] et Mme [V] [F] dans la limite de 1838,95 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [I], Mme [V] [F] et Mme [M] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir EST ENSEMBLE HABITAT, M. [R] [I], Mme [V] [F] et Mme [M] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 24 août 2022, par l’office public de l’habitat de [Localité 10], aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, à M. [R] [I] et Mme [V] [F] concernant le local à usage d’habitation, situé [Adresse 4]) sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [R] [I], Mme [V] [F] et à l’occupante de leur chef Mme [M] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [R] [I], Mme [V] [F] et Mme [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, EST ENSEMBLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement M. [R] [I], Mme [V] [F] et in solidum Mme [M] [F] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 13 juin 2024 pour M. [R] [I] et Mme [V] [F] et à compter du 16 juillet 2024 pour Mme [M] [F] et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons solidairement M. [R] [I], Mme [V] [F] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 7995,96 € à valoir sur la dette locative arrêtés au 30 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation;

Condamnons in solidum Mme [M] [F] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT au paiement des sommes dues par M. [R] [I] et Mme [V] [F] dans la limite de 1838,95 euros ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum M. [R] [I], Mme [V] [F] et Mme [M] [F] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [R] [I], Mme [V] [F] et Mme [M] [F] aux dépens;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025.

La greffière, Le juge