TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/05426 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3FXN

Minute : 25/273

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

Représentant : M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [N] [T] [H]

Madame [E] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE

[Adresse 2],

représenté par son syndic la société LOGIM IDF, SARL

[Adresse 4]

ayant pour avocat M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [T] [H]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [E] [C],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] sont propriétaires du lot n°13 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

• Condamner solidaire Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3216,61 euros au titre des charges arrêtées au 2e trimestre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 28 février 2024,

• Les condamner en outre solidairement à payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, outre une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 793,62 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• Condamner les défendeurs en tous les dépens, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

•

À l’audience du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C], propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que leur compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [N] [T] [H] ne conteste pas le montant de charges. Il indique que le bien qui avait été donné en location a fait l’objet d’un sinistre puis d’un arrêté de péril, si bien qu’il ne procure aucun revenu. Il explique que des travaux de remise en état ont été effectués et que le bien immobilier a été mis en vente et fait l’objet d’une offre d’achat si bien que le paiement des charges interviendra dans le cadre de la vente.

Madame [E] [Y] [C] citée à étude ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 15 décembre 2022, du 28 avril 2023, du 12 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [N] [T] [H] et à Madame [E] [C].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3216,61 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété, à partir du 1er avril 2023, arrêté au 2 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 793,62 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 28 février 2024, la seule mise en demeure versée aux débats a été adressée en le 23 février 2022 soit avant la précédente procédure.

Il convient également de déduire les frais de « suivi contentieux et procédure », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du débat que Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] ayant déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité du Raincy du 22 juin 2023 ne sont pas encore libérés de causes dudit du jugement. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 3216,61 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété entre le 1er avril 2023 et le 2 mai 2025, appel du 2eme trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [T] [H] et Madame [E] [C] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT