TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 2]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/06124 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTYU

Minute : 25/47

S.D.C. [Adresse 7]

Représentant : M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [P] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE,greffier;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7],

représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE JOFFARD,

[Adresse 3]

ayant pour avocat M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [P] [F],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [P] [F] est propriétaire de biens immobiliers correspondant au lots n°08 et 18 au sein de la [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a, fait délivrer à Madame [P] [F] une sommation de payer la somme de 3117,95 euros au titre des arriérés de charges arrêté au 04 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE JOFFARD SAS, a fait assigner Madame [P] [F] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, au paiement des sommes suivantes :

4929,87 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés, (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse avec capitalisation des intérêts), 2000 euros à titre de dommages et intérêts, 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6754,15 euros arrêtée au 14 novembre 2024 (échéance du 4ème trimestre incluse).

Au soutien de ses demandes il expose que Madame [P] [F], propriétaire de lots au sein de l’immeuble ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il souligne que la défenderesse n’a effectué aucun règlement depuis le 1er juillet 2023. Il estime que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à réclamer la condamnation de la défenderesse au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros.

Madame [P] [F] ne discute pas le montant de la créance. Elle sollicite des délais de paiement et offre de régler 100 euros par mois pour solder la dette. Elle explique qu’elle est retraitée, qu’elle perçoit une retraite d’environ 1200 euros, qu’elle vit avec son fils qui est à sa charge. Elle ajoute qu’elle doit vendre son appartement et qu’une promesse de vente doit être signée en décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment, les procès-verbaux des assemblées générales du 02 mai 2023 et du 04 mars 2024, approuvant les comptes des exercices clos de 2022 et 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 ainsi que les comptes travaux pour le ravalement, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par Madame [P] [F].

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs des appels de fonds adressés à Madame [P] [F].

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le décompte reprend les différents appels et montre l’absence de règlement de la part de Madame [P] [F]. Il convient néanmoins de déduire de ce montant les frais imputés à la copropriétaire pour un montant de 1134,84 euros, ce point devant être évoqué ci-après

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], la somme de 5619,31euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêté au 04 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus).

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1134,84 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il convient de retenir les frais de signification de la sommation de payer du 08 décembre 2023 (149,84 euros), dont il est justifié.

En revanche, il y a lieu de rejeter les frais de mise en demeure du 08 septembre 2023 (75 euros) et de relance (30 euros) en l’absence de justification de l’envoi de ces missives au copropriétaire défaillant.

Il convient enfin de déduire les frais de « vacations » pour la sommation et pour l’assignation (2 x 300 euros) ainsi que les frais au titre des « honoraires », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE JOFFARD SAS, la somme de 149,84 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Madame [P] [F] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de ses lots, aucun règlement n’étant intervenu depuis juillet 2023, ce qui occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient en conséquence de condamner Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [P] [F] propose d’apurer sa dette en versant une somme mensuelle de 100 euros. Elle justifie de sa situation financière et justifie par ailleurs de la signature de la promesse de vente de son appartement en décembre 2024.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient d’accorder à la défenderesse des délais afin de s’acquitter de sa dette de 5769,15 euros en 23 versements de 100 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [P] [F] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [P] [F] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE JOFFARD SAS, la somme de 5619,31euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêté au 04 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus),

CONDAMNE Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE JOFFARD SAS, la somme de 149,84 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

AUTORISE Madame [P] [F] à s’acquitter de sa dette de 5769,15 euros en 23 versements de 100 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE JOFFARD SAS, la somme de 400 euros au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [P] [F] aux dépens,

CONDAMNE Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE JOFFARD SAS, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT