TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 25/14241 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2INN

JUGEMENT DU 26 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

M. [Z] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Fabien RINCON, avocat au barreau de LILLE

Mme [P] [G] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Fabien RINCON, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [T] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

Mme [D] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

Greffier

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 26 Février 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au Greffe le 26 Février 2026 par Leslie JODEAU, Vice-Présidente pour la Présidente empêchée, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Par acte authentique du 27 juin 2025, reçu par Maître [X] avec la participation de Maître [O] assistant le bénéficiaire, M. [T] [U] et Mme [D] [Y] ont unilatéralement conféré à M. [Z] [I] et son épouse Mme [P] [I] née [G] la faculté d’acquérir une maison située [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le prix de 172 500 euros.

La promesse stipule qu’elle est consentie pour une durée expirant le 26 septembre 2025 à 16 heures.

La promesse stipule également diverses conditions parmi lesquelles une condition suspensive au profit du bénéficiaire, d’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximal de 160 000 euros, d’une durée maximale de 20 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 3,50 % l’an.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er octobre 2026, M. [U] a mis les bénéficiaires en demeure de verser au notaire le prix augmenté des frais et honoraires, soit 187 100 euros dans un délai de 8 jours à peine de caducité de la promesse.

Les bénéficiaires ont versé en l’étude de leur notaire, Maître [O], la somme de 189 600 euros le 13 octobre 2025.

Invité à signer l’acte de vente, M. [U] a refusé, faisant valoir que le délai de validité de la promesse était expiré le 26 septembre 2025, qu’il n’avait reçu au cours de ce délai ni convocation ni demande écrite de prorogation du délai, que la promesse est devenue caduque le 27 septembre 2025, qu’il a adressé une mise en demeure le 1er octobre et que les bénéficiaires n’ont pas versé les sommes dans le délai de 8 jours à compter de la présentation de la lettre.

M. et Mme [I] l’ont mis en demeure de signer par courrier du 23 octobre 2025.

Le notaire a mis toutes les parties en demeure de venir signer le 6 novembre 2025 à 14h30 par courrier du 29 octobre 2025.

Estimant que la promesse était caduque, M.[U] a refusé de réitérer la vente.

Le 6 novembre 2025, alors que M. et Mme [I] ainsi que Mme [Y] se sont présentés pour signer l’acte, le notaire a constaté la carence de M. [U].

Sur autorisation présidentielle donnée le 18 novembre 2025 et par actes d’huissier des 25 et 27 novembre 2025, M. et Mme [I] ont fait assigner M. [U] et Mme [Y] à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Lille.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026 soutenues oralement à l’audience, M. et Mme [I] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1124,1589, 1217, 1231-1, 514 et 700 du code civil,

— Juger qu’ils sont recevables et bien fondés dans leurs demandes ;

— Juger que la vente objet de la promesse du 27 juin 2025 est devenue parfaite ;

— Débouter M. [U] de toutes ses demandes ;

— Ordonner à M. [U] et Mme [Y] de régulariser l’acte authentique de vente portant sur la maison aux conditions fixées par l’acte authentique du 27 juin 2025, contre paiement du prix, dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement ;

— Désigner, pour y procéder Maître [X], notaire à [Localité 4] ;

— Dire qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans le délai d’un mois de la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte authentique de vente et titre translatif de propriété dans les conditions de l’acte du 27 juin 2025, contre versement du prix de vente indiqué dans l’acte, soit 172 500 euros ;

— Ordonner la publication du présent jugement au service chargé de publicité foncière de la situation des immeubles aux frais de la partie la plus diligente, dans les conditions prévues au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

— Condamner M. [U] et Mme [Y] à libérer ou faire libérer la maison et la mettre en leur possession sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois pour régularisation de l’acte de vente ;

— Ordonner l’expulsion de M. [U] et Mme [Y] de corps et de biens ainsi que de tout occupant introduit par eux dans la maison sans délai suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire que faute par eux de quitter spontanément les lieux, le requérant pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Supprimer le bénéfice du sursis aux mesures d’expulsion prévues en période hivernale ;

— Condamner M. [U] à leur verser à titre des dommages intérêts une somme de 30 000 euros ;

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

— Condamner M. [U] au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [U] aux entiers dépens de la présente instance.

A l’appui de leurs prétentions, ils demandent l’exécution de la promesse dont ils soutiennent qu’elle n’est pas caduque compte tenu de la stipulation d’un délai automatiquement prorogé pour opter et de la clause excluant la caducité automatique mais prévoyant une mise en demeure et un délai de 8 jours à compter de sa réception. Ils précisent qu’ils ont reçu la mise en demeure le 6 octobre et que les fonds ont été déposés chez le notaire le 13 octobre , dans le délai imparti, leur notaire ayant immédiatement avisé son confrère.

Ils considèrent que M. [U] tente de se soustraire à ses obligations.

Répliquant à M. [U], ils objectent que le délai de 8 jours doit courir à compter de la réception de la lettre, comme la promesse le prévoit.

Ils considèrent que la remise des fonds à leur notaire est valable, les virements entre notaires s’opérant instantanément, ce qu’ils font habituellement juste avant la vente.

Ils font valoir qu’il ne faut pas confondre la clause invoquée par M. [U] dans sa mise en demeure avec celle relative à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, outre que le notaire a été avisé de l’obtention du prêt dès le 9 octobre 2025.

Ils en déduisent qu’ils ont réagi de manière cohérente et dans les délais impartis à la mise en demeure que M. [U] leur a adressée.

Ils estiment subir un préjudice résultant de la mauvaise exécution par M. [U] de ses obligations contractuelles alors qu’ils sont liés par le contrat de crédit immobilier contracté pour financer le prix, lequel s’ajoute à celui qui était déjà en cours, ce qui cause un déséquilibre financier anxiogène.

Concernant la demande subsidiaire tendant à obtenir des délais pour quitter la maison, ils s’y opposent vivement.

Concernant la demande reconventionnelle indemnitaire, ils s’y opposent tout autant alors que leur assignation ne saurait être constitutive d’un harcèlement et qu’ils n’ont commis aucune faute dans l’exécution du contrat.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 14 janvier 2026 soutenues oralement à l’audience, M. [U] demande au tribunal de :

Vu les articles 1104 du code civil,

Vu les articles 1231-1 du code civil,

Vu les articles 1304 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 1589 et suivants du code civil,

Vu les articles 514-1 et suivants du code de procédure civile,

— Juger que M. et Mme [I] n’ont nullement justifié de l’obtention de leur offre de prêt au 26 août 2025 et dans le délai imparti à compter de la mise en demeure du 1er octobre 2025 présentée le 2 octobre, soit avant le 10 octobre 2025 conformément aux dispositions contractuelles de la promesse de vente ;

— Juger que M. et Mme [I] n’ont nullement levé l’option dans le délai de huit jours à compter du courrier recommandé du 1er octobre 2025 qui leur a été présenté le 2 octobre, soit avant le 10 octobre 2025 tel que prévu dans la promesse de vente ;

— Juger que le virement de fonds effectué le 13 octobre 2025 sur la comptabilité de leur notaire Maître [O], ne constitue pas une levée d’option conformément aux dispositions de la promesse de vente signée le 27 juin 2025 ;

— Juger en conséquence que la promesse de vente signée le 27 juin 2025 est devenue caduque du fait des défaillances de M. et Mme [I] ;

— Débouter M. et Mme [I] de leur demande de voir déclarer la vente parfaite et à voir régulariser l’acte authentique de vente ;

— Juger que M. et Mme [I] n’ont nullement publié l’assignation auprès du service de la publicité foncière ;

— Juger en toute hypothèse que le jugement à intervenir ne vaut pas acte de vente et débouter M. et Mme [I] de leur demande de publication du jugement à intervenir ;

— Juger qu’il n’a commis aucune faute causant un quelconque préjudice à M. et Mme [I] ;

— Débouter en conséquence M. et Mme [I] de leur demande de dommages et intérêts ;

— Débouter M. et Mme [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre reconventionnel :

— Juger que M. et Mme [I] ont commis une faute dans la non-exécution de leurs obligations contractuelles résultant de la promesse de vente signée le 27 juin 2025 et dans leur comportement à son égard engendrant un préjudice pour ce dernier ;

— Condamner en conséquence M. et Mme [I] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au visa de l’article 1231-1 du code civil ;

— Juger que du fait de la présente procédure et du comportement harcelant de M. et Mme [I] à son égard, il subit un préjudice moral justifiant l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

A titre infiniment subsidiaire et dans l’hypothèse où votre juridiction considérait que la vente est parfaite :

— Dire n’y avoir lieu à son expulsion et lui octroyer un délai de six mois au visa des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution ;

En toute hypothèse :

— Condamner M. et Mme [I] in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de sa défense, il soutient que la promesse est devenue caduque.

Il expose en premier lieu que la promesse prévoit expressément que la levée d’option doit être accompagnée du versement du prix augmenté des frais entre les mains du notaire rédacteur et non pas du notaire des bénéficiaires. Ils souligne que M. et Mme [I] n’ont aucunement, dans le délai de 8 jours de la mise en demeure versé le moindre euro en l’étude de Maître [X] ni communiqué une offre de prêt. Il en déduit que l’option n’a pas été levée dans les conditions et délais contractuels.

Il note que les courriels entre les notaires montrent que Maître [O] avait conscience qu’il pouvait se prétendre libéré.

Il ajoute qu’il revenait à M. et Mme [I] de justifier de l’obtention d’un prêt auprès du notaire dans les délais du contrat, qu’ils ne l’ont pas fait, qu’il a dû les mettre en demeure et qu’ils n’y ont pas utilement remédié.

Quant au point de départ du délai de 8 jours, il fait valoir que la promesse stipule expressément qu’il se situe à la date de 1ère présentation de la lettre, donc au 2 octobre 2025. Il rappelle qu’il n’est lui-même pas juriste et qu’il est clair qu’il se prévalait de la stipulation contractuelle.

Il relèvent que M. et Mme [I] n’ont jamais justifié de la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt dans le délai de 60 jours qui expirait au 26 août 2025, ni même à la suite de la mise en demeure.

Il conclut donc au rejet de la totalité des demandes de M. et Mme [I].

Reconventionnellement, il explique que les manquements des bénéficiaires l’ont contraint à leur adresser une mise en demeure, qu’ils l’ont harcelé téléphoniquement ce qui l’a conduit à faire une mention en main-courante alors qu’il vit avec des troubles neurocognitifs et que leur comportement lui a causé un préjudice moral important, comme son médecin en atteste et que la présente instance en vente forcée et expulsion s’y ajoute.

Subsidiairement, si le tribunal ne partageait pas son analyse, il indique qu’à défaut d’avoir été avisé de l’obtention du prêt, il a lui même renoncé à son projet de déménagement car ses revenus le mettent en situation de précarité. Il demande donc un délai de 6 mois.

Il demande également qu’il soit dérogé à l’exécution provisoire du jugement qui n’est pas compatible avec la nature de l’affaire.

Mme [Y] a comparu personnellement à l’audience mais n’a pas constitué avocat.

A l’audience, à l’issue des plaidoiries, le tribunal a interrogé les parties sur l’opportunité d’un traitement strictement judiciaire de leur différend et sur la possibilité de rechercher une issue amiable par quelque voie leur paraissant adaptée parmi lesquelles le recours à la médiation, le renvoi en audience de règlement amiable ou encore le renvoi à une autre audience mais avec comparution personnelle des parties. Il a rappelé qu’il avait vocation à juger l’affaire dont les parties l’avaient saisi avec les limites inhérentes à une décision reposant sur la règle de droit et la procédure civile, à moins que les parties ne préfèrent tenter une autre voie qui serait de nature à prendre en considération leurs attentes profondes et la recherche d’un apaisement sans négliger les aspects pratiques du litige.

M. et Mme [I], qui n’étaient pas présents à l’audience, s’y sont déclarés, par leur avocat, ouverts.

M. [U], assisté de son conseil, a estimé cette perspective prématurée.

L’affaire a été mise en délibéré, le tribunal précisant qu’il demeurerait attentif à un éventuel changement d’avis sur la recherche d’une issue amiable si les parties lui adressaient -pendant le temps du délibéré- un bulletin en ce sens.

Les parties n’en ont pas envoyé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée à Mme [Y] personnellement et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la vente :

La promesse du 27 juin 2025 stipule :

“ DELAI

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 26 septembre 2025, à seize heures.

En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé.

Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.

REALISATION

La réalisation de la promesse aura lieu :

— […]

— Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. Si la levée d’option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le bénéficiaire. Cette levée d’option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :

o au montant de l’apport personnel déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds ou d’une offre de prêt acceptée,

o à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

o à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

o et pour les fonds d’emprunt, de la justification de la disponibilité effective de ces fonds, cette justification résultant soit d’un dossier de prêt transmis par l’établissement prêteur, soit d’une attestation de l’organisme prêteur.

[…]

[W]

La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai :

Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation après avoir reçu une mise en demeure du promettant, par recommandé avec accusé de réception, lui demandant de se prononcer sous huit jours calendaires.

Il est ici précisé que tant que cette mise en demeure n’aura pas été effectuée par le promettant et le délai ci-dessus écoulé, la promesse ne sera pas rendue caduque.

En cas de levée d’option dans le délai :

Si le bénéficiaire a valablement levé l’option dans le délai de réalisation ci-dessus, accompagné du paiement du prix et des frais, mais que l’acte de vente n’est pas intervenu dans les quinze jours de celle-ci, alors la partie la plus diligente mettra l’autre partie en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte de vente à l’effet de signer cet acte.

Si, malgré la mise en demeure effectuée dans les conditions ci-dessus indiquées, l’une des parties refusait ou s’abstenait de régulariser l’acte de vente le jour indiqué dans la mise en demeure, il sera procédé à ladite date à l’établissement d’un procès-verbal, dans les termes duquel il sera constaté le défaut du promettant ou du bénéficiaire. Ce procès-verbal devra être établi, si chacune des parties a son propre notaire, par le notaire du promettant en cas de défaut du bénéficiaire et par le notaire du bénéficiaire en cas de défaut du promettant.

RESERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES

[…]

Conditions suspensives particulières

Condition suspensive d’obtention de prêt

Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application des articles L.313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

o organisme prêteur : tous établissements bancaires.

o montant maximal de la somme empruntée : cent soixante mille euros (160 000 eur).

o durée maximale de remboursement : 20 ans.

o taux nominal d’intérêt maximal : 3,50 % l’an (hors assurance)

[…]

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans les 60 jours à compter de la signature des présente.

[…]

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.”

En premier lieu, le tribunal entend bien que ni le promettant ni d’ailleurs les bénéficiaires ne sont juristes et qu’il ne doit pas être donné aux termes qu’ils ont employés un sens excessivement restreint mais constate que M. [U] adopte une attitude contradictoire, aux dépens de M. et Mme [I], en soutenant que la promesse de vente doit être appliquée à la lettre c’est à dire à 3 jours près ou en raison d’un paiement entre les mains de l’un plutôt que de l’autre notaire mais en considérant que s’il envoie une mise en demeure de lever l’option cela équivaut à une mise en demeure de justifier de la réalisation de la condition suspensive.

M. [U] a adressé une mise en demeure à M. et Mme [I] qui cite explicitement la clause de carence et il a exigé qu’il lui soit justifié du versement de la somme de 187 100 euros entre les mains du notaire. Son courrier ne contient aucune mise en demeure de justifier de l’obtention d’un prêt.

Au demeurant, l’information pertinente pour le promettant, à la date du 1er octobre 2025, juste après le terme de la promesse, n’était plus de savoir si M. et Mme [I] avaient, ou non, reçu une offre de prêt avant le 26 août 2025 (donc si un autre acquéreur devait être recherché dès le début du mois de septembre 2025) mais s’ils avaient effectivement les fonds pour lever l’option et acquérir effectivement.

Ensuite, il est constant que M. et Mme [I] n’ont pas levé l’option dans le délai de réalisation, c’est à dire avant le 26 septembre 2025 à 16 heures.

Toutefois, les parties ont expressément prévu que la caducité ne serait pas automatique mais seulement passé 8 jours après une mise en demeure de prendre position sur l’option.

Il est clair que M. et Mme [I] ont souhaité lever l’option et il doit être déterminé s’ils l’ont fait dans les conditions contractuelles.

M. [U] a écrit et posté sa lettre recommandée de mise en demeure le mercredi 1er octobre 2025.

La copie de l’accusé de réception produit par M. [U] (PC défendeur 3) supporte une mention automatiquement imprimée d’une présentation le jeudi 2 octobre 2025.

La copie de l’enveloppe produite par M. et Mme [I] (PC demandeur 2) supporte une étiquette autocollante du bureau de poste de Houplin [S] avec une mention manuscrite 3/10 que le tribunal analyse comme correspondant au vendredi 3 octobre 2025.

Le tribunal en déduit que la première présentation de la lettre a eu lieu le 2 octobre et que le pli était disponible au bureau de poste à compter du lendemain, le 3 octobre 2025.

Il est ensuite constant que M. et Mme [I] l’ont retirée le lundi 6 octobre 2025.

Ceci étant, ainsi que M. [U] l’a recopié dans sa mise en demeure, la clause de carence prévoit que le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation après avoir reçu une mise en demeure du promettant, par recommandé avec accusé de réception, lui demandant de se prononcer sous huit jours calendaires.

L’expression “après avoir reçu” ne peut pas être synonyme de celle utilisée dans la clause relative à la condition suspensive de “Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation”.

C’est donc par une reprise exacte du sens de l’acte que M. [U] a fait mention dans sa mise en demeure de ce que le défaut de réception de la somme de 187 100 euros en l’étude du notaire “au plus tard dans un délai de 8 jours à compter de la réception de la présente” emporterait caducité de la promesse.

M. et Mme [I] ayant reçu la mise en demeure le lundi 6 octobre 2025, ils avaient jusqu’au mardi 14 octobre 2025 pour se prononcer.

Dans ce délai, ils ont remis à Maître [O] la somme totale de 189 600 euros ainsi que cela résulte de l’extrait de sa comptabilité qui a enregistré deux versements le 13 octobre 2025. Celle-ci en a immédiatement avisé son confrère le 13 octobre 2025 et lui a adressé un relevé de compte le 14 octobre à 17h49.

Il s’agit d’une levée d’option dépourvue de toute équivoque, faite, auprès du notaire rédacteur.

La clause de réalisation prévoit certes le virement au compte du notaire rédacteur de la provision sur les frais de la vente. Toutefois, pour les fonds d’emprunt, elle n’exige pas la remise des fonds au notaire mais la justification de leur disponibilité effective. Quant aux modalités de preuve de la disponibilité des fonds, l’acte ne fait qu’illustrer par des exemples la manière de le démontrer par les moyens les plus habituels : un dossier de prêt transmis par le prêteur ou une attestation du prêteur sans qu’il faille y voir une liste limitative de preuve.

En l’espèce, le prix était parfaitement disponible ainsi que la comptabilité de Maître [O] l’établit et cette disponibilité a été dument justifiée auprès du notaire rédacteur.

Le tribunal ne parvient pas à considérer que le fait d’avoir versé la provision sur les frais de la vente entre les mains de Maître [O] plutôt qu’entre celles de Maître [X] pourrait être analysé comme un manquement fautif du fait de la volonté ou de la négligence de M. et Mme [I].

Dans ces conditions, la promesse n’était pas caduque au 14 octobre 2025 et M. et Mme [I] avaient valablement levé l’option.

La demande de M.[U] tendant au constat de la caducité de la promesse est rejetée.

M. [U], ainsi que Mme [Y], avaient pour leur part définitivement consenti à la vente en signant la promesse tandis que M. et Mme [I] ont accepté d’acquérir aux conditions proposées.

En conséquence, la vente est parfaite.

Par suite, il sera ordonné à M. [U] de signer la vente aux conditions prévues dans la promesse du 27 juin 2025 dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement.

Le tribunal estime inutile de l’ordonner à Mme [Y], qui était déjà disposée à signer le 6 novembre 2025 et ne s’est manifestement jamais désintéressée de cette vente.

Le tribunal estime qu’il n’est pas davantage nécessaire de désigner Maître [X] alors qu’il s’agit de l’une des conditions stipulée dans la promesse.

A défaut de signature de l’acte notarié dans le délai imparti, le présent jugement vaudra acte translatif de propriété dès paiement du prix.

En pareil cas, le présent jugement devra être publié au service de la publicité foncière aux frais de la partie la plus diligente conformément à l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :

“ Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, […]”

Le fait qu’il n’ait pas été justifié de l’effectivité de la publication de l’assignation, dans la mesure où aucune fin de non recevoir n’a été soutenue, ne constitue pas un motif pour que le tribunal refuse d’ordonner la publication du jugement.

Sur la libération des lieux, l’expulsion et les délais :

La demande d’expulsion n’est aucunement motivée dans les conclusions, toutefois les références au commandement et à la période hivernale permet de comprendre que les demandes reposent sur les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution invoqués en défense lesquels énoncent que :

“ Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.”

“ Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

“ Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

[…]

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

“ Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

Compte tenu du caractère parfait de la vente, M. [U] est dépourvu de droit ou titre d’occupation mais il est constant qu’il occupe toujours la maison.

Il doit libérer les lieux.

A défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef sera ordonnée avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Il n’est justifié d’aucune cause de déroger à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution comme demandé par M. et Mme [I].

Par ailleurs, la mesure d’expulsion n’est pas prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte au sens de l’article L.412-6 du même code.

Il n’est pas davantage démontré, en l’état, qu’une astreinte serait nécessaire.

Quant aux délais demandés par M. [U], qui déclare avoir renoncé à un projet de déménagement, il ne justifie pas du tout qu’il aurait eu un tel projet courant août ou septembre 2025.

Il doit être retenu qu’il avait accepté de vendre au plus tard au 26 septembre 2025 en ayant connaissance de l’obtention ou non d’un prêt au plus tard le 26 août 2025, ce qui impliquait d’organiser son déménagement dans un délai d’un mois.

Ses revenus, consistant en des indemnités liées à une incapacité de travail sont certes modestes, dans le registre de 1 400 euros, mais sa situation est stable depuis 2017.

D’autre part, le critère légal fixé à l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour permettre au juge d’accorder des délais consiste dans le fait que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

M. [U] ne justifiant pas avoir tenté de se reloger, il ne peut pas démontrer l’impossibilité alléguée.

Au final, les demandes tendant à assortir d’une astreinte l’obligation de M. [U] de libérer les lieux, à supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à supprimer le bénéfice du sursis à l’expulsion de l’article L.412-6 du même code et à accorder à M. [U] un délai en vertu de l’article L.412-3 du même code doivent toutes être rejetées.

Sur les indemnités :

Les deux parties s’en demandent mutuellement.

M. et Mme [I] fondent leur demande sur les articles 1231-1 et 1217 du code civil :

“ Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

“ La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

M. et Mme [I] font valoir d’une part, un préjudice économique résultant d’une double charge d’emprunt.

Il peut certes être constaté que le tableau d’amortissement du prêt contracté pour financer la maison litigieuse prévoit des remboursements à compter du 15 novembre 2025 mais ils auraient été, en tout état de cause tenus de rembourser ces sommes si la vente avait été réitérée dans les jours qui ont suivi le 14 octobre 2025.

Ils ne justifient pas, par cette seule pièce, de la double charge d’emprunt alléguée.

En revanche, le refus injustifié de réitérer la vente est la cause d’une incertitude durable quant à la résolution du litige qui est effectivement anxiogène.

Ce qui est certain puisque M. [U] également s’en plaint.

Tel est d’ailleurs le motif pour lequel le tribunal souhaitait que les parties considèrent la possibilité d’être acteurs de la résolution de leur litige plutôt que de subir l’effet du jugement et le cas echéant son exécution forcée,.

En ne réitérant pas la vente en octobre 2025, M. [U] a causé un préjudice moral à M. et Mme [I] qui sera réparé par la somme de 3 000 euros.

M. [U] fonde en premier lieu ses demandes indemnitaires sur les mêmes dispositions mais les moyens qu’il a soutenus étant rejetés, il n’est pas établi que M. et Mme [I] auraient manqué aux obligations nées de la promesse du 27 juin 2025.

Dès lors, la demande faite à ce titre doit être rejetée.

Il fait ensuite valoir un harcèlement constitutif d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil :

“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Le harcèlement allégué ne résulte que de sa propre déclaration du 10 novembre 2025 auprès des services de police. La preuve n’est pas rapportée de ce que M. et Mme [I] l’auraient appelé le 5 novembre 2025, veille du jour de la convocation du notaire, à 9h30, 16h12, 17h20, 19h05, 20h38 et 20h55.

Quant à l’introduction de la présente instance, il s’agit d’une action judiciaire unique et elle est déclarée bien fondée. M. [U] ne démontre pas d’abus commis par M. et Mme [I].

En conséquence, la demande faite à ce titre doit également être rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il ne sera donc pas dérogé au principe.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

M. [U], qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer à M. et Mme [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande tendant au constat de la caducité de la promesse de vente du 27 juin 2025 conclue entre M. [T] [U] et Mme [D] [Y], promettants, et M. [Z] [I] et Mme [P] née [G], bénéficiaires ;

Dit que la vente entre M. [T] [U] et Mme [D] [Y], vendeurs et M. [Z] [I] et Mme [P] née [G], acquéreurs, est parfaite ;

Ordonne à M. [T] [U] de signer l’acte réitératif de cette vente dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

Précise que la vente porte sur :

une maison à usage d’habitation à rénover,

située [Adresse 2] à [Localité 3],

figurant au cadastre section A n°[Cadastre 1],

d’une surface de 00 ha 05a 11ca,

Dit que la vente a lieu au prix de 172 500 euros et aux conditions stipulées dans la promesse de vente du 27 juin 2025 ;

Ordonne d’office à M. [Z] [I] et Mme [P] née [G] de payer le prix ;

Dit qu’à défaut de signature de l’acte notarié dans le délai imparti, le présent jugement vaudra acte translatif de propriété dès paiement du prix ;

Ordonne dans ce cas la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de la partie la plus diligente ;

A défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, ordonne l’expulsion de M. [T] [U] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

Rejette la demande tendant à assortir d’une astreinte l’obligation de M. et Mme [I] de libérer les lieux ;

Rejette la demande tendant à supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande tendant à supprimer le bénéfice du sursis à l’expulsion de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande tendant à accorder à M. [T] [U] un délai en vertu de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [T] [U] à payer à M. [Z] [I] et Mme [P] née [G], la somme de 3 000 euros pour réparer leur préjudice moral ;

Rejette le surplus de la demande indemnitaire de M. [Z] [I] et Mme [P] née [G] ;

Rejette toutes les demandes indemnitaires de M. [T] [U] ;

Rejette la demande tendant à écarter la dérogation à l’exécution provisoire de droit du jugement ;

Condamne M. [T] [U] à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne M. [T] [U] à payer à M. [Z] [I] et Mme [P] née [G] (ensemble) la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, Pour la Présidente empêchée,

Yacine BAHEDDI Leslie JODEAU