TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 MARS 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/01490 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXSI

N° de MINUTE : 25/00178

Monsieur [K] [Y] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Me [Z], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

DEMANDEUR

C/

Madame [H] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Alassane SY de la SELAS SKILLEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0476

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 3 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 30 août 2022, M. [B] a consenti à Mme [E] une promesse unilatérale de vente ayant pour objet un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] (Seine-[Localité 8]), moyennant le prix de 250 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.

L’option n’a pas été levée.

Par acte d’huissier en date du 1er février 2024, M. [B] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny Mme [E] aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2024, M. [B] demande au tribunal de :

— condamner Mme [E] à payer la somme de 25 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, et subsidiairement, à titre de dommages-intérêts ;

— condamner Mme [E] à payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [E] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, Mme [E] demande au tribunal de :

— débouter M. [B] de ses demandes ;

— ordonner à M. [B] de restituer la somme de 1 500 euros qui lui a déjà été versée à titre d’acompte ;

— condamner M. [B] à payer la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [B] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2024.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 16 décembre 2024, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 3 mars 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il résulte par ailleurs des dispositions d’ordre public de l’article L313-41 du code de la consommation que :

— lorsque la promesse de vente immobilière indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement ;

— que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement ;

— que lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ;

— que les parties ne peuvent imposer à l’acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133) ;

— que les parties peuvent en revanche exiger de l’acquéreur qu’il justifie avoir sollicité plusieurs établissements de crédit (voir en ce sens Cass, Civ 3, 21 juillet 1998) ;

— qu’il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

En l’espèce, il résulte de la promesse unilatérale de vente qu’une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier a été conclue dans l’intérêt exclusif de Mme [E], aux conditions ainsi stipulées :

— montant maximal de la somme empruntée : 229 400 euros ;

— durée maximale de remboursement : 240 mois ;

— taux nominal d’intérêt maximal : 1,85 % l’an (hors assurance).

Il ressort également de promesse que « le bénéficiaire s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus ».

Le tribunal observe que Mme [E] produit deux refus de prêt, l’un de l’établissement de crédit Boursorama Banque du 23 septembre 2022, l’autre de LCL Le Crédit Lyonnais du 25 octobre 2022, conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse.

Ces documents sont, contrairement à ce qui est soutenu en demande, parfaitement recevables dès lors qu’ils ont été produits contradictoirement, peu important qu’ils n’aient été communiqués qu’au stade de l’instance pour la première fois.

Les suspicions – non démontrées – émises par le demandeur sur l’authenticité et la véracité de ces documents ne sont pas de nature à entacher leur force probante et il sera retenu que Mme [E], qui justifie avoir accompli les diligences prescrites par la promesse sans avoir obtenu de prêt immobilier, n’est pas redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande de Mme [E] tendant à se voir restituer la somme de 1 500 euros à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation, le tribunal observe que n’est pas rapportée la preuve du versement de cette somme. Mme [E] sera donc déboutée de sa demande. Si jamais cette somme avait été versée, il appartiendrait alors au notaire, qui ne peut la conserver, de la restituer à la défenderesse, un tel acompte n’étant en aucun cas acquis au promettant.

Sur la bonne foi de Mme [E]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente que « l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. A défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de cette condition ».

Il sera retenu que malgré deux courriers de mise en demeure du 18 janvier 2023 et du 17 novembre 2023 par M. [B], Mme [E] n’a pas communiqué en temps utile au promettant ses refus de prêt.

Mme [E] ne peut valablement faire valoir qu’elle ne connaissait pas M. [B] dès lors que, bien qu’étant en communication avec l’agence immobilière mandatée par lui, elle ne pouvait ignorer l’identité de son contractant, ni l’étendue de ses droits et obligations.

En ne notifiant pas ses refus de prêt ni à M. [B], ni au notaire chargé de la vente, Mme [E] a manqué à son devoir de bonne foi et de coopération contractuelle, exposant ainsi sa responsabilité.

M. [B] explique avoir été contraint d’initier une procédure judiciaire. Il est incontestable que cette situation lui a occasionné tracas et charge mentale indus, constitutifs d’un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1 500 euros.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

Mme [E] sera condamnée aux dépens.

B. Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [E] sera condamnée à payer à M. [B] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Condamne Mme [E] à payer à M. [B] la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne Mme [E] aux dépens ;

Condamne Mme [E] à payer à M. [B] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,