TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/07414 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3QS7

Minute : 25/423

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

Représentant : M^e Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0319

C/

Madame [H] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Décembre 2025 par Madame Magalie CART, Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3],

représenté par son syndic le Cabinet ETUDE MS SYNDIC

[Adresse 2]

ayant pour avocat M^e Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [H] [N],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [H] [N] est propriétaire du lot n°35 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet ETUDE MS SYNDIC sis à [Localité 7], a fait assigner Madame [H] [N] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer la somme de somme de 4.585,23 euros au titre des charges dues jusqu’au 9 juillet 2025, détaillée comme suit :

la somme de 3.496,43 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation,

la somme de 638,80 euros au titre des frais exposés, outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation,

ainsi que sa condamnation à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet ETUDE MS SYNDIC sis à [Localité 7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique produire pour information un décompte actualisé démontrant que la dette a augmenté.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [H] [N] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’elle n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Bien que citée à étude, Madame [H] [N] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué sur les demandes visées par l’assignation délivrée à la défenderesse, aucune actualisation n’étant possible du fait de son absence à l’audience.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet ETUDE MS SYNDIC sis à [Localité 7], verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [H] [N] est propriétaire du lot n°35 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6],

un décompte daté du 9 juillet 2025,

les appels de fonds,

le contrat de syndic du 29 juin 2023,

les procès-verbaux d’Assemblée générale tenues les 28 juin 2022, du 29 juin 2023, du 14 octobre 2024 et du 14 octobre 2025 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants,

les attestations de non-recours des 30 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [H] [N] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3.496,43 euros (hors frais de mises en demeure et honoraires de procédure d’un montant de 638.80 euros).

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet ETUDE MS SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 3.496,43 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 9 juillet 2025 (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 638,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Cependant, il convient de déduire de frais demandés au titre de la mise en demeure du 11 mai 2023 qui n’est pas justifiée. Les justificatifs d’envoi de mises en demeure du 5 mai 2024 et du 14 mars 2025 n’ont pas été produits, il convient donc aussi de déduire les frais demandés à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « honoraires du syndic » concernant les frais d’assignation et le suivi du dossier d’assignation, qui bien que prévus par le contrat de syndic, concernent uniquement des diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas en l’espèce nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet ETUDE MS SYNDIC sis à [Localité 7], au titre des frais nécessaires au recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Madame [H] [N] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété afférentes à son lot et que ce défaut de paiement s’est perpétué sur une longue période, entraînant un préjudice certain à la collectivité des copropriétaires, privée de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, avec une désorganisation de la trésorerie, impliquant des avances par les autres copropriétaires.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet ETUDE MS SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [N] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [H] [N] à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet ETUDE MS SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 3.496,43 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 9 juillet 2025 (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet ETUDE MS SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet ETUDE MS SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [N] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENT