TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01633 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7BWH

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaiaire #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [W] [E],

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître TERRIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E545 ( aide juridictionnelle n°2025-006334 du 24/03/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente

assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01633 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7BWH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 mars 2021, la SAS HENEO a donné en location un logement meublé à M. [Z] [W] [E] au sein de la résidence sociale située [Adresse 7], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle initiale de 452, 52 euros, prestations obligatoires comprises, pour une durée d’un mois renouvelable, ne pouvant pas dépasser 24 mois.

Le 23 février 2024, la SAS HENEO a adressé un courrier à M. [E], réceptionné le 26 février 2024, pour lui notifier son obligation de quitter les lieux au plus tard le 20 mai 2024.

Par courrier recommandé en date du 19 mars 2024, la SAS HENEO a mis en demeure M. [E] de payer la somme de 393, 27 euros au titre des redevances impayés arrêtées au 29 février 2024.

M. [E] n’ayant pas quitté les lieux à cette date d’une part, et des redevances étant demeurées impayées d’autre part, la SAS HENEO lui a fait délivrer par exploits de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, un commandement de payer la somme de 906, 10 euros, arrêté au 13 mai 2024 ainsi qu’un congé pour le 30 septembre 2024, en lui notifiant la résiliation de plein droit de son titre d’occupation pour dépassement de la durée du séjour et non paiement des redevances.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la SAS HENEO a fait assigner M. [Z] [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé donné le 4 juin 2024 à M. [E] et juger qu’il est déchu de tout titre d’occupation temporaire ;

Subsidairement :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat d’occupation

— constater la résiliation du titre d’occupation et ce à compter du 5 juillet 2024

Plus subsidairement :

— Prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation temporaire

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner M. [Z] [W] [E] à payer à la SAS HENEO une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, d’un montant mensuel égal au montant de la redevance ;

— condamner M. [Z] [W] [E] à payer à la SAS HENEO la somme de 1253, 98 euros euros au titre des redevances impayées, selon décompte arrêté au 2 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 4 juin 2024,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

A l’audience du 20 octobre 2025, la SAS HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2 500, 50 euros, échéance de septembre 2025 incluse, selon décompte arrêté au 08 octobre 2025.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que M. [E] a dépassé la durée contractuelle du séjour, limité à 24 mois, qu’un congé lui a été délivré pour la date du 30 septembre 2024 qui est resté sans effet.

Subsidairement, elle sollicite la résiliation judiciaire du contrat, notamment en raison de la dette locative.

Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles de délai de paiement et de délai pour quitter les lieux.

M. [Z] [W] [E], représenté par son conseil, reconnaît la dette et demande à pouvoir l’apurer en versant 104 euros par mois pendant 24 mois. Il ajoute avoir fait un petit paiement de 50 euros récemment.

Il sollicite également un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

Il indique qu’il avait préalablement un travail, avait fait des demandes de logement, devait être titularisé et avait presque réussi à régulariser intégralement la dette. Mais il n’a pu être titularisé, a perdu son travail et ne perçoit plus que 183 euros au titre de la prime d’activité. Toutefois, il espère que ses allocations vont augmenter à partir de novembre et qu’il va retrouver un travail.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [Z] [W] [E] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du contrat de résidence par l’effet du congé et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

—  inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur,

—  cessation totale d’activité de l’établissement,

—  cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 11 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 7) en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur et en cas de dépassement du délai maximum de séjour fixé au contrat, soit 36 mois.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à trois ans et le fait que la SAS HÉNÉO entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du titre d’occupation a été régulièrement délivré à personne le 4 juin 2024, à effet au 30 septembre 2024, soit dans le délai légal de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat.

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 30 septembre 2024 à minuit.

Monsieur [E] étant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [Z] [W] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ce qui précède, M. [Z] [W] [E] sera condamné à verser à la SAS HENEO une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à libération effective des locaux (volontaire ou des suites de l’expulsion) matérialisée par la remise des clés, égale au montant de la redevance actuelle et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que M. [Z] [W] [E] reste lui devoir la somme de 2 500, 50 euros, selon décompte arrêté au 08 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, terme du mois de septembre 2025 inclus.

M. [Z] [W] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2 500, 50 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, au regard des versements effectués qui ont quasiment totalement désintéressé les causes du commandement de payer et celles de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1345-3 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par la demanderesse que M. [Z] [W] [E] avait repris le paiement de ses redevances courantes et qu’il avait commencé à apurer sa dette jusqu’au 20 mai 2025, de sorte qu’à cette date, la dette n’était plus que de 134, 15 euros.

Toutefois, il a cessé de régler ses redevances depuis cette date jusqu’au 08 octobre 2025, date à laquelle il a effectué un règlement partiel de 50 euros.

En cours de délibéré, selon note dûment autorisée, le conseil du défendeur produit une capture d’écran démontrant qu’il perçoit désormais des allocations à hauteur de 424, 50 euros, somme inférieure à sa redevance actuelle de 483, 27 euros.

Ainsi à ce jour, M. [E] n’est pas raisonnablement en capacité de payer l’entiéreté de ses redevances et de s’acquitter de la somme de 104 euros proposée en règlement de sa dette.

Compte tenu de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à M. [E].

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux

L’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il n’est pas démontré que l’expulsion de M. [E] aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, il apparaît qu’il a toujours tenté de régler ses redevances et une partie de sa dette lorsqu’il percevait un salaire. Au vu des revenus qu’il déclare percevoir à ce jour, uniquement composés d’allocations, il va rencontrer d’importantes difficultés à se reloger. Aussi, il sera accordé à M. [E] un délai de six mois pour quitter les lieux afin de lui permettre de se reloger.

Sur les demandes accessoires

M. [E], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, au regard de sa situation financière, il ne sera pas condamné à verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 11 mars 2021 entre la SAS HENEO et Monsieur M. [Z] [W] [E] concernant le logement situé au [Adresse 6] ([Adresse 1]), par l’effet du congé délivré le 4 juin 2024 et ce à compter du 1er octobre 2024.

ACCORDE un délai à M. [Z] [W] [E] pour quitter les lieux d’une durée de six mois compter de la présente décision, soit jusqu’au 19 juin 2026,

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [Z] [W] [E] de sa demande au titre des délais de paiement,

CONDAMNE M. [Z] [W] [E] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [Z] [W] [E] à verser à la SAS HENEO la somme de 2 500, 50 euros, au titre de l’arriéré de redevances et des indemnités d’occupation échues à la date du selon 08 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [W] [E] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la vice-présidente et la greffière susnommées.

La greffière La vice-présidente