TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 4]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/02704 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KQD

Minute : 25/00044

EM

Madame [X] [D]

Représentant : M^e Samira LEMKHAIRI, avocat au barreau de PARIS

C/

S.A.S.U. ORPI GESTIUM [Localité 10]

Représentant : M. [B] [U] (Autre)

Madame [J] [O]

Monsieur [L] [O]

Copie, dossier délivré à :

Monsieur [L] [O]

M^e Samira LEMKHAIRI

Copie délivrée à :

S.A.S.U. ORPI GESTIUM [Localité 10]

Mme [O] [J]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de M^me Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de M^me MARTIN Esther, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [X] [D], demeurant [Adresse 3] – [Localité 9]

Représentée par M^e LEMKHAIRI Samira, avocat au barreau de Paris, désignée au titre de l’aide juridictionnelle Totale numéro 93008-2023-011139 du 02/10/2024

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

S.A.S.U. ORPI GESTIUM [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 10]

représentée par Mr [U] [B], muni d’un pouvoir

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location du 6 septembre 2019, M. [L] [O] et Mme [J] [O] née [C], représentés par leur mandataire l’Agence immobilière ORPI GESTIUM [Localité 10], ont donné à bail à Madame [X] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] (93), moyennant un loyer de 780 euros outre 70 euros de charges forfaitaires.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, Mme [X] [D] a fait assigner M. [L] [O], Mme [J] [O] née [C] et l’Agence immobilière ORPI GESTIUM AULNAY, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— Ordonner une expertise judiciaire ;

— Désigner tel expert qu’il plaira afin de :

§ Dresser un état des lieux du logement occupé par Mme [D] et de sa famille,

§ Chiffrer le trouble de jouissance subi par Mme [D] et sa famille du fait du non-respect de leurs obligations de bailleur par M. et Mme [O]

— Fixer la durée de la mission ;

— Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions de l’article 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et de s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;

— Dans tous les cas, autoriser la locataire à suspendre le paiement des loyers jusqu’à ce que le bailleur ait remédié aux désordres ;

— Condamner les bailleurs à verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens.

A l’audience du 17 décembre 2024, Mme [X] [D], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation. Elle soutient que les travaux ordonnés par décision du présent tribunal en date du 24 novembre 2022 n’ont pas été réalisés par les bailleurs malgré les démarches effectuées auprès de ces derniers. Elle précise que le logement est ainsi est impropre à sa destination ce qui motive sa demande d’expertise. Enfin, elle ajoute que sa famille dont ses 2 enfants mineurs subissent les conséquences de ces désordres.

M. [L] [O], Mme [J] [O] née [C] et l’Agence immobilière ORPI GESTIUM [Localité 10], sollicitent le débouté de la demande d’expertise. Ils expliquent que des travaux de remise en état ont été réalisés dans le logement et qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé à la suite de ces travaux. Ils ajoutent que si des désordres postérieurs sont survenus, ils résultent de la situation de suroccupation du logement. Enfin, ils ajoutent qu’une procédure au fond a été introduite à la suite du congé pour vendre et en loyers impayés et que l’affaire sera appelée à l’audience de juin 2025.

Par note en délibéré le tribunal a sollicité de Mme [D] la communication des photos récentes de son logement

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande d’expertise

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code permet au juge d’ordonner, en tout état de cause, les mesures d’instruction s’il ne dispose pas des éléments suffisants pour statuer.

Par ailleurs, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

En l’espèce, la locataire fait état de l’indécence du logement et sollicitent la désignation d’un expert.

Il convient de rappeler que si l’insalubrité est constatée selon une procédure administrative, la décence du logement délivré s’intègre dans le cadre de relations contractuelles.

Il appartient aux locataires de rapporter la preuve de l’existence de désordres et du non-respect par le bailleur de ses obligations. Si tel est le cas, ils peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers ou encore, demander réparation du préjudice de jouissance qui en résulterait.

Au soutien de sa demande d’expertise, Mme [D] produit un constat d’huissier en date du 2 février 2022 constatant de nombreux désordres dont l’électricité qui saute à l’allumage de la plaque de gaz, la présence dans les différentes pièces de l’appartement d’infiltrations au mur et de traces de moisissures, l’absence de radiateur dans le salon, l’effritement de la peinture, la présence d’un plafond à l’état brut sans faux plafond laissant apparaitre en certains endroits des câbles électriques, l’absence d’eau chaude dans l’évier de la cuisine.

Par décision du 24 octobre 2022 du présent tribunal, se fondant notamment sur ce constat du 2 février 2022, M. [L] [O] et Mme [J] [O] née [C] ont été condamnés à effectuer les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres constatés dans l’appartement et relatifs à l’étanchéité des murs et plafonds de la cuisine, du salon, de la salle-de-bain et des chambres (humidité, moisissures et infiltrations), la pose d’un radiateur dans le salon, la réparation de la colonne d’eaux usées située dans la salle-de-bain, la réparation du robinet situé dans l’évier de la cuisine.

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice, postérieur au jugement, en date du 13 septembre 2022, dressé à la demande des bailleurs, que les travaux ordonnés aient été réalisés :

le couloir et le salon : les peintures des murs et du plafond sont recouverts d’une peinture à l’état neuf et il existe un convecteur neuf dans le séjour et ces pièces ne présentent pas de moisissures.

la cuisine : le plafond a été doublé er recouvert d’une peinture blanche à l’état neuf, l’évier est équipé d’un robinet neuf laissant couler l’eau chaude ainsi qu’une plaque de cuisson à l’état neuf ;

la salle d’eau : le plafond a été doublé et recouvert d’une peinture blanche à l’état neuf ; la colonne de descente des eaux en PVC est à l’état neuf ;

la chambre : les murs sont doublés et recouverts d’une peinture à l’état neuf . Il relève l’absence de trace de moisissure,

les toilettes : le sol est couvert d’un carrelage à l’état neuf et la pipe des toilettes est neuve.

Si Mme [X] [D] justifie de démarches en vue de réalisation d’un constat de commissaire de justice, force est de constater qu’aucun constat n’a été réalisé postérieurement à celui du 13 septembre 2022 permettant d’établir objectivement l’état actuel du logement. Le seul élément produit par la locataire sont des photos nos datées et dont une partie est floue ne permettent pas de démontrer que le logement se trouve impropre à sa destination.

Il convient également de constater que la locataire n’a pas davantage saisi le service communal d’hygiène et de la santé dont la mission première est de lutter contre l’indécence des logements. Une telle saisine leur aurait notamment permis de soutenir utilement sa position si un rapport concluant à l’indécence avait dû être rendu.

Dans ces conditions, Mme [X] [D] n’apporte pas la démonstration de l’absence de réalisation par les bailleurs des travaux ordonnés par le tribunal ainsi que logement est impropre à sa destination de nature à motiver la demande d’expertise.

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Au regard des éléments ci-avant exposés, faute de preuve de l’indécence du logement et de réalisation des travaux ordonnés par le tribunal, la demande de suspension du paiement de tout ou partie du loyer sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

Mme [X] [D], qui succombe, conservera la charge des dépens et verra sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DEBOUTONS Mme [X] [D] de sa demande d’expertise ;

DEBOUTONS Mme [X] [D] de sa demande subséquente tendant à la suspension du paiement des loyers ;

DEBOUTONS Mme [X] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

CONDAMNONS Mme [X] [D] aux dépens de l’instance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à Aulnay-Sous-Bois le 27 janvier 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE,