Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 1 section 5, 3 juin 2025, n° 25/00062

TJ Bobigny 3 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Existence de contestations sérieuses sur les obligations contractuelles
La cour a constaté qu'il existait plusieurs contestations sérieuses concernant l'étendue des obligations contractuelles et les sommes dues, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.
Rejeté
Incertitude sur les créances compensatoires
La cour a jugé que les créances réclamées par le locataire à titre de compensation ne sont pas incontestablement dues, ce qui empêche la compensation.
Rejeté
Frais engagés par les parties
La cour a décidé de laisser à la charge de chaque partie les frais engagés dans le cadre de la présente instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 1 sect. 5, 3 juin 2025, n° 25/00062
Numéro(s) :	25/00062
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine PINEAU-BRAUDEL
Cabinet(s) :	ALTANSCABINET PINEAU-BRAUDEL
Parties :	La Société IMFRA ( IMMOBILIERE FRANCE ) c/ La Société GO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00062 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2M3T

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 JUIN 2025

MINUTE N° 25/00938

— ---------------

Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 02 mai 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société IMFRA (IMMOBILIERE FRANCE),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0260

ET :

La Société GO MOUV HOLDING,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Dany MARIGNALE de la SELARL ALTANS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R164

*****************************************************

EXPOSE DU LITIGE

La société IMFRA (Immobilière France) a donné à bail dérogatoire à la société GO MOUV HOLDING deux locaux situés dans le Centre commercial « Westfield Rosny 2 » sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour y exploiter une activité de prêt-à-porter et accessoires de sport, sous l’enseigne « Foot Korner » :

— le bail dérogatoire relatif au local n° 219 a été conclu par acte sous seing privé du 18 septembre 2019, pour une durée de trois années à compter de la livraison, intervenue le 19 février 2020 ;

— le bail dérogatoire relatif au local n° 221 a été conclu par acte sous seing privé du 27 juillet 2020, pour une durée de 35 mois à compter de la livraison, intervenue le 30 novembre 2020.

Le preneur ayant souhaité poursuivre son activité dans un autre local n° 2138, les parties sont convenues, suivants différents protocoles d’accord, de résilier ces deux baux dérogatoires de manière anticipée à compter du 31 décembre 2022 et de signer le 31 décembre 2022 trois baux commerciaux :

— un bail commercial portant sur le local n° 219 prenant automatiquement fin trois mois après la mise à disposition du local n° 2138 ;

— un bail commercial portant sur le local n° 221 prenant automatiquement fin trois mois après la mise à disposition du local ° 2138 ;

— un bail commercial portant sur le local n° 2138, qui a pris effet à compter de la libération dudit local par le précédent preneur, à savoir le 15 février 2024, pour une durée de 10 ans.

Soutenant que différentes sommes dues par le preneur en exécution de ces trois contrats sont demeurées impayées, la société IMFRA, par acte délivré le 3 janvier 2025, a assigné la société GO MOUV HOLDING en référé devant le président de ce tribunal aux fins de :

Condamner par provision, sous réserve d’actualisation, la société GO MOUV HOLDING à lui régler les sommes de : 1) Au titre du bail commercial du 31 décembre 2022 portant sur le local n° 219 :

* 52.453,39 euros au titre des loyers et charges impayés en principal et accessoires ;

* 5.245,33 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% ;

* les intérêts de retard contractuels, à parfaire.

soit au total la somme de 57.698,72 euros à parfaire.

2) Au titre du bail commercial du 31 décembre 2022 portant sur le local n° 221 :

* 52.970,97 euros au titre des loyers et charges impayés en principal et accessoires ;

* 5.297,09 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% ;

* les intérêts de retard contractuels, à parfaire.

soit au total la somme de 58.268,06 euros à parfaire.

3) Au titre du bail commercial du 31 décembre 2022 portant sur le local n° 2138 :

* 184.053,43 euros au titre des loyers et charges impayés en principal et accessoires ;

* 18.405,34 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% ;

* les intérêts de retard contractuels, à parfaire.

soit au total la somme de 202.458,77 euros à parfaire.

Autoriser la société IMFRA à procéder à la compensation du (ou des) dépôt(s) de garantie avec toutes sommes au paiement desquelles la société GO MOUV HOLDING sera condamnée par provision ; Faire injonction à la société GO MOUV HOLDING, en cas de compensation du dépôt de garantie, de procéder à sa reconstitution entre les mains de la société IMFRA, sous astreinte ; Se réserver la liquidation de l’astreinte ; Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ; Condamner la société GO MOUV HOLDING à régler à la société IMFRA la somme de 4.800 euros par application des dispositions de l’article 1103 du code civil dans sa version ancienne applicables aux parties, et très subsidiairement, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société GO MOUV HOLDING en tous dépens.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 mai 2025.

A l’audience, la société IMFRA demande le bénéfice de son assignation, maintient ses demandes provisionnelles conformément à l’acte introductif d’instance s’agissant des baux relatifs aux locaux n° 219 et 221 et actualise sa créance s’agissant du local n° 2138 à la somme de 95.842,56 euros (soit 87.129,60 euros au titre des arriérés locatifs et 8.712,96 euros au titre de l’indemnité forfaitaire), somme arrêtée au 30 avril 2024.

En défense, la société GO MOUV HOLDING demande au juge de dire n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses et subsidiairement :

— Ordonner la compensation des créances de la société GO MOUV HOLDING sur la société IMFRA avec les sommes qui pourraient lui être dues à hauteur de :

les dépôts de garantie non restitués :* la somme de 33.375 euros versée au titre du bail dérogatoire du local n° 219, conclu le 18 septembre 2019 et résilié le 30 décembre 2022 ;

* la somme de 33.562,50 euros versée au titre du bail dérogatoire du local n° 221, conclu le 27 juillet 2020 et résilié le 30 décembre 2022 ;

la participation contractuelle du bailleur aux travaux à hauteur de 37.200 euros TTC ;les sommes saisies à titre conservatoire le 6 décembre 2024 soit 53.067,02 euros ; le règlement du 25 avril 2025, opéré par virement bancaire, à hauteur de 105.905,47 euros correspondant au loyer du 2e trimestre 2025. – Débouter en tout état de cause le bailleur de sa demande d’application de la clause pénale ;

— Condamner la société IMFRA à lui régler la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de la décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce, il est constant que les deux baux commerciaux « transitoires » signés le 31 décembre 2022, portant sur les locaux n° 219 et n° 221, devaient prendre automatiquement fin trois mois après la mise à disposition du local ° 2138 ; que la libération du local n° 2138 par le précédent preneur est intervenue le 15 février 2024 ; que le bailleur indique que les deux baux commerciaux précités ont pris fin le 21 mai 2024.

Or, il existe des incohérences entre les relevés de compte produits aux débats, en ce que :

— le relevé de compte locataire produit par le bailleur, correspondant au local n° 219, arrêté au 12 novembre 2024, mentionne une entrée 31/12/2022 et une sortie 21/05/2024 et un solde de 52.453,39 euros au 12 novembre 2024 ; or, le relevé produit par le preneur ;

— le relevé de compte locataire produit par le bailleur, correspondant au local n° 221, arrêté au 12 novembre 2024, mentionne une entrée 31/12/2022 et une sortie 21/05/2024 et un solde de 52.970,97 euros au 12 novembre 2024 ;

— le relevé de compte locataire produit par le bailleur, correspondant au local n° 2138, arrêté au 12 novembre 2024, mentionne une entrée au 15/02/2024 et un solde de 184.053,43 euros au 12 novembre 2024 ;

Il en résulte une superposition des échéances de loyers réclamées pour la période du 15 février 2024 au 21 mai 2024, qui ne coïncide pas avec les dates de libération des locaux n° 219 et 221 corrélativement à l’installation dans le local n° 2138 telles qu’elles résultent des contrats produits, sans qu’aucune explication ne soit fournie sur ce point.

Par ailleurs, l’examen des décomptes relatifs aux locaux n° 219 et 221 démontre également que des sommes relatives aux dépôts de garantie sont facturées et portées au débit du compte locataire, alors que ces baux ont pris fin et que ne sont pas versés aux débats les décomptes de solde locatif.

En outre, le dernier décompte produit par le bailleur (extrait d’un logiciel comptable), correspondant au local n° 2138 et arrêté au 30 avril 2025 à la somme de 87.129,60 euros comporte une facturation au titre de l’indemnité forfaitaire, et plusieurs écritures relatives au dépôt de garantie (y compris des reconstitution et compensations), qui, une fois déduites, laissent apparaître qu’il n’existe à cette date aucun arriéré au titre des loyers ou charges.

Concernant les sommes réclamées à titre de compensation par le preneur au titre de la participation contractuelle de la société IMFRA aux travaux, force est de constater qu’elles excèdent, en l’état, les pouvoirs du juge des référés.

Il doit être rappelé que le juge des référés doit s’assurer avec l’évidence requise en référé que la créance dont le paiement est réclamé est certaine, liquide et exigible, et qu’il ne peut faire application de stipulations contractuelles qu’à condition que celles-ci soit claires et précises et qu’elles ne nécessitent aucune interprétation.

Compte tenu des éléments produits aux débats, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’ensemble des moyens invoqués par les parties, il existe manifestement plusieurs contestations sérieuses relatives à l’étendue de leurs obligations contractuelles respectives et à la détermination des sommes éventuellement dues, dont l’appréciation excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.

En conséquence, la société IMFRA ne justifie pas en l’état de l’existence et du caractère non contestable de l’obligation censée fonder ses demandes en paiement, pas plus que la société GO MOUV HOLDING ne démontre que les sommes qu’elle réclame à titre de compensation soient incontestablement dûes par le bailleur.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

A ce stade de la procédure, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 03 JUIN 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE