TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02792 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFAJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

S.C.I. JAS

C/

[S] [K] épouse [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à M^e DINGUIRARD-[Localité 7]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. JAS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie julie DINGUIRARD-PARENT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [S] [K] épouse [L], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 27 juillet 2020, Monsieur et Madame [M] ont loué à Monsieur [J] [X] et Monsieur [J] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Un avenant au bail a été signé à effet au 1er octobre 2022 pour acter le départ de Monsieur [X] et son remplacement par Monsieur [N] [O].

Un nouvel avenant a été signé à effet au 1er juin 2023 pour acter le départ de Monsieur [O] et son remplacement par Madame [S] [K] épouse [L].

Invoquant un arriéré locatif, Monsieur et Madame [M] ont fait signifier à Monsieur [J] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 novembre 2023 pour la somme en principal de 945,63€.

Le 28 novembre 2023, Monsieur et Madame [M] ont vendu à la SCI JAS l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement donné à bail.

La SCI JAS a fait signifier à Monsieur [J] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 février 2024 pour la somme en principal de 1896,73€, commandement dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 février 2024.

Le 11 mars 2024, Monsieur [J] [L] a donné congé au bailleur en précisant qu’il avait déjà quitté le logement.

La SCI JAS a fait signifier à Madame [S] [K] épouse [L] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 mai 2024 pour la somme en principal de 3377,31€, commandement dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 mai 2024.

Le 8 juillet 2024, la SCI JAS a finalement assigné Madame [S] [K] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressée au paiement de sa dette locative.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 janvier 2025.

La SCI JAS, représentée par son conseil,sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal à compter du 3 avril 2024 ;

— ordonner sans délai l’expulsion de Madame [L] ainsi que de tout occupant de son chef,

— condamner Madame [L] au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 2515,31€ au titre de l’arriéré locatif au jour de la résiliation du bail le 3 avril 2024,

— de la somme de 1148,14€ à titre d’indemnité d’occupation à parfaire en fonction de la date de libération effective des lieux occupés à concurrence de 889,87€ pour tout nouveau mois d’occupation,

— d’assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner Madame [L] au paiement de la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

En réponse aux arguments de la défense, elle estime que rien ne démontre les manquements du bailleur à ses obligations et que Madame [L] ne démontre pas avoir été autorisée par décision de justice à consigner les loyers de sorte que cette dernière reconnaît donc ne pas avoir payé les loyers volontairement.

Madame [S] [K] épouse [L], comparante, sollicite de pouvoir rester dans les lieux et de :

— débouter le bailleur de ses demandes en raison d’une contestation sérieuse et en l’absence d’urgence

— débouter le bailleur de ses demandes aucun contrat de bail et ses annexes n’étant connu jusqu’au mois d’avril 2024,

— dire et juger que le bailleur ne présente pas un solde débiteur certain,

— prononcer l’irrecevabilité du commandement de payer au support de l’acquisition de la clause résolutoire,

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

Elle fait valoir en défense que :

— le loyer du mois de novembre 2023 n’est pas dû ce que reconnaissait le gestionnaire de l’ancien propriétaire (PATRIM) et que certains virements n’ont pas été pris en compte de sorte que la somme de 2526,63€ (850+896,63+780) est à retirer du solde débiteur,

— elle n’a pas payé certains loyers notamment le mois de mars 2024 du fait de l’impossibilité de vivre dans le logement pour cause de troubles extrêmes et s’agissant du mois d’avril 2024, elle a retenu un pourcentage légal calculé sur la surface de la pièce inhabitable pour trouble de jouissance du fait de bruits extrêmes dûs à des travaux en dessous,

— elle estime avoir subi un trouble de jouissance entre avril et mai 2024, l’appartement étant devenu inhabitable du fait de gros travaux dans l’appartement du dessous et fait valoir que depuis le mois de septembre 2024 elle a signalé certains désordres (fissures, affaissement des planchers de l’appartement du dessus notamment),

— elle estime avoir subi un préjudice moral du fait des diffamations et fausses allégations faites à son encontre,

— elle soutient que le commandement de payer est irrecevable car la dette réclamée n’est pas certaine, le montant étant faux,

— elle fait valoir que la clause résolutoire ne peut lui être opposée car elle repose sur un contrat de bail qui lui était méconnu et auquel elle n’avait pas adhéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur la régularité du commandement de payer

Le bailleur sollicite de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire sur la base du commandement de payer en date du 20 février 2024 puisqu’il sollicite de constater que la clause est acquise depuis le 3 avril 2024.

La locataire quant à elle conteste la régularité de ce commandement de payer au motif que le montant réclamé est faux.

Il sera rapellé qu’il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer fait pour une somme supérieure à la somme réellement due n’est pas nul pour autant et qu’il demeure valable pour la dette non contestée ou non sérieusement contestable donc pour les sommes réellement exigibles.

Il convient également de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité. En effet, le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient donc à la locataire de justifier de l’ensemble des paiement effectués et qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant réclamé.

En l’espèce, le commandement de payer du 24 février 2024 visant la clause résolutoire mentionne la somme en principal de 1896,73€ selon décompte arrêté à la date du 15/02/2024.

Il apparaît que sont versés aux débats plusieurs documents qui corroborent le montant de cette locative sollicité au titre du commandement de payer.

En effet, si Madame [L] prétend que le loyer du mois de novembre 2023 n’était pas dû, elle n’en rapporte cependant pas la preuve notamment en produisant un document de PATRIM, gestionnaire de l’ancien propriétaire du logement. Le seul document qu’elle fournit pour en attester est le décompte locatif du 25 janvier 2024 émanant de PATRIM. Or, ce décompte mentionne bien le loyer du 1/11/23 au 30/11/23 comme dû par la locataire. En outre, Monsieur et Madame [M] avaient d’ailleurs fait délivrer un commandement de payer la somme en principal de 945,63€ à Madame [S] [K] épouse [L] le 24 novembre 2023 sur la base d’un décompte de la société PATRIM du 17 novembre 2023 (pièce 6 demandeur), ce qui tend à démontrer qu’il existait bien un solde débiteur avant la vente de l’appartement litigieux.

En outre, si ce décompte de PATRIM du 25 janvier 2024 fait état d’un solde débiteur de 89,12€, il convient de relever que le solde dû après le dernier mois de novembre 2023 échu était bien de 946,63€ au 13/11/23 après déduction du chèque de 861,49€ que Madame [L] avait effectué au titre du mois d’octobre 2023, et que le solde a été ramené à la somme de 89,12€ en raison de la mention de paiements effectués à PATRIM postérieurement à la vente, à savoir des chèques de 7,51€, 400€ et 450€ mentionnés comme réglés le 19/12/23 et 24/01/23.

Or, à la lecture du décompte locatif du 13 novembre 2024 établi par le CIT, gestionnaire de la SCI JAS, il apparaît que ces paiements de 7,51€ et 850€ (400+450) ont bien été comptabilisés à la date du 6 et 9/02/24 de sorte qu’ils ont bien été pris en compte et qu’à la date du commandement de payer du 20 février 2024 la dette locative était bien de 1896,73€, mensualité de février 2024 incluse.

Le commandement de payer vise donc une somme non sérieusement contestable à hauteur de 1896,73€.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 20 février 2024 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le bail conclu le 27 juillet 2020 contient une clause résolutoire et l’avenant du 1er juin 2023 signé entre la SCI JAS d’une part et Madame [S] [K] épouse [L] d’autre part mentionne expressément que “le présent avenant au contrat de location reprend les mêmes conditions que le bail du 27 juillet 2020".

Un commandement de payer visant cette clause, qui est reprise en intégralité, a par ailleurs été signifié à Madame [L] le 20 février 2024 pour la somme en principal de 1896,73€ par la SCI JAS.

Par conséquent, Madame [L] ne peut sérieusement contester la clause dont elle a eu connaissance lors de la signature de l’avenant et de la notification du commandement de payer, clause qu’elle n’a jamais remise en cause postérieurement aux divers commandement de payer, sa contestation portant essentiellement sur le montant de l’arriéré locatif.

Il ressort des décomptes versés en procédure que la locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé (paiement de la somme de 552€ le 3/04/24). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 avril 2024.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

La SCI JAS produit outre le contrat de bail et l’avenant du 1er juin 2023, un décompte actualisé au 13 novembre 2024 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 3663,45€, mensualité de novembre 2024 incluse. Il convient toutefois de déduire les frais de procédure à hauteur de 482,04€ (229,20+252,84) de sorte que la dette locative s’élève en réalité à la somme de 3181,41€.

Madame [S] [K] épouse [L] conteste le montant de cette dette.

Comme il a été vu dans les développements précédents, la dette locative à la suite de la vente de l’appartement litigieux des consorts [M] à la SCI JAS a été exactement reportée par le gestionnaire de la SCI JAS et ce moyen est donc inoppérent.

Madame [L] soulève également le fait que les loyers de mars à avril 2024 n’étaient pas dûs ou pas totalement du fait des troubles graves de jouissance de l’appartement qu’elle a subi.

Il sera rappelé que la bonne exécution de l’obligation pesant sur le bailleur de remettre au locataire un logement décent ou conforme ne peut être appréciée de manière incidente par le juge des référé dont la comptétence se borne à ordonner des mesures provisoires, ou de remise en état qui ne visent pas à trancher le fond du litige.

Or, Madame [L] ne sollicite aucune remise en état.

En outre, l’exception d’inexécution de payer le loyer n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Or, en l’espèce, Madame [L] ne rapporte pas une telle preuve.

S’agissant du trouble de jouissance dont elle se prévaut entre mars et avril 2024 en raison des travaux de l’appartement du dessous, elle ne verse aucun justificatif probant objectif tel qu’un constat de commissaire de justice, ses allégations ou ses plaintes ne pouvant suffire à démontrer que les travaux réalisés ont entrainé des désagréments sonores rendant impossible l’utilisation de l’appartement. En outre, les photographies produites montrant un appartement en travaux ont été réalisées par Madame [L] elle-même, ne sont pas datées et ne peuvent permettre de le localiser avec certitude le logement y figurant, de sorte qu’elles ne peuvent avoir de force probante. En outre, le rapport de constatation des services de la mairie daté du 5 avril 2024 que produit Madame [L] et qui mentionne un passage le 5 mars 2024 ne fait pas état de travaux en cours et de désagréments sonores.

S’agissant des désordres existant dans l’appartement (fissures, affaissement des planchers de l’appartement du dessus notamment), là encore, Madame [L] ne rapporte pas la preuve d’une inexécution suffisamment grave pour suspendre le paiement des loyers ou d’un logement inhabitable ou totalement insalubre, le rapport de constatation des services de la mairie du

5 avril 2024 ne mentionnant qu’un défaut de ventilation de la chaudière, une VMC qui ne fonctionne pas de manière permanente dans la salle de bains, une fenêtre qui s’ouvre difficilement dans le couloir et une porte des toilettes non détalonnée.

Par conséquent, en l’absence de contestation sérieuse sur le principe et le montant de la dette locative, Madame [L] sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 3181,41€, mensualité de novembre 2024 incluse, avec les intérêts à taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2024 sur la somme de 1896,73€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, au regard du fait que Madame [S] [K] épouse [L] a repris le paiement intégral du loyer et qu’elle apparaît en capacité de régler sa dette locative dans des délais raisonnables pour le créancier, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de Madame [S] [K] épouse [L] de rester dans les lieux peut s’analyser en demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [S] [K] épouse [L] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [K] épouse [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2024, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI JAS, Madame [S] [K] épouse [L] sera également condamnée à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2020 complété par avenant du 1er juin 2023 entre la SCI JAS et Madame [S] [K] épouse [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [S] [K] épouse [L] à payer à la SCI JAS à titre provisionnel la somme de 3181,41€ au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 13 novembre 2024 (mensualité de novembre 2024 incluse) avec les intérêts à taux légal à compter du 20 février 2024 sur la somme de 1896,73€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [S] [K] épouse [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 130€, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [K] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [K] épouse [L] soit condamnée à verser à la SCI JAS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées au bailleur le cas échéant ;

CONDAMNONS Madame [S] [K] épouse [L] à payer à la SCI JAS la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [K] épouse [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2024, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La vice-présidente