REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 23/00486 – N° Portalis DB3E-W-B7H-L3QW

En date du : 02 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du deux mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 décembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 mars 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [X]-[J] [Z], née le 10 Janvier 1934 à [Localité 1] (CORSE), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Philip FITZGERALD, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

S.C.I. AD INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal

Et

Monsieur [Y] [U], né le 2 décembre 1991 à [Localité 4] (13), de nationalité Française,, demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

tous deux représentés par M^e Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Philip FITZGERALD – 0133

M^e Bernard KUCHUKIAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 19 juillet 2016, Mme [X] [Z] a vendu à la SCI AD INVEST les lots n°115 et 156 dans un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 5], à l’angle de l'[Adresse 3] et de la [Adresse 4], cadastré CE n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 60.000 euros payé comptant à hauteur de 12.000 euros et par le versement d’une rente annuelle et viagère de 5400 euros, soit mensuellement 450 euros, au profit et sur la tête du vendeur, payable mensuellement et d’avance, au vendeur jusqu’à son décès. Il y est précisé qu’après le premier versement à réaliser par virement au maximum dans la semaine suivant la vente, les versements suivants auront lieu tous les 19 de chaque mois jusqu’au décès du vendeur.

M. [Y] [U] est intervenu à l’acte de vente pour se porter caution solidaire de la société AD INVEST dont il est le gérant-associé et titulaire de 990 parts numérotées de 1 à 990.

S’agissant des conditions de la rente viagère, il est stipulé à l’acte de vente la mention suivante :

“3° – En cas de non-paiement à son échéance d’un seul terme de rente et de ses majorations éventuelles et sans qu’il soit besoin d’une quelconque mise en demeure, le CREDIRENTIER aura droit à UN/TRENTIEME (1/30eme) du montant mensuel éventuellement révisé de la rente, par jour de retard à titre d’indemnité et sans que celui-ci puisse porter préjudice au droit pour le CREDIRENTIER de préférer la résolution du présent contrat ainsi qu’il sera stipulé ci-après. Cette astreinte courra à compter du 8ème jour suivant la date d’échéance des sommes en question et sera exigible jour par jour. Il est expressément convenu que tous les frais afférents aux rappels effectués par lettre recommandée et tous les frais de commandement d’avoir à payer avancés par le CREDIRENTIER seront à la charge exclusive de l’ACQUEREUR.

L’ACQUEREUR devra rembourser lesdits frais dans le délai de quinze jours de la réception de la note de frais par lettre recommandée avec accusé de réception.” (Page 7)

Au visa de l’acte notarié du 19 juillet 2016 et reprenant expressément la clause précitée, Mme [Z] a signifié à la société AD INVEST, le 12 février 2021, une sommation de payer la somme de 3291,42 euros en principal, outre frais d’exécution à hauteur de 154,78€.

Par lettres recommandées avec avis de réception de son conseil en date du 21 avril 2022, Mme [Z] a mis en demeure la société AD INVEST et M. [U] de lui régler la somme de 6081,49 euros correspondant au titre des pénalités de retard, pour 4689,49 euros, et des rentes impayées des mois de février, mars et avril 2022, pour 1392 euros.

Invoquant le défaut de paiement de la rente viagère et des pénalités de retard prévues par l’acte authentique du 19 juillet 2016, Mme [Z] a assigné la société AD INVEST et M. [U], par acte signifié le 20 décembre 2022, devant le tribunal de ce siège au visa des articles 1103, 1224 et 1978 du code civil, en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts, et subsidiairement aux fins d’entendre condamner solidairement les requis au paiement des rentes et pénalités de retard impayées à hauteur de la somme totale de 39314,51 euros, à parfaire.

L’assignation a été dénoncée au service de la publicité foncière de Toulon par acte signifié le 28 décembre 2022.

Par conclusions d’incident du 15 mars 2023, les défendeurs ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non recevoir tirée du défaut de justification de la publication effective de l’assignation par mention au fichier immobilier, avant de se désister de leur demande par message RPVA du 10 avril 2024. Relevant que le demandeur avait justifié de la publicité de son assignation, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 18 juin 2024, rejeté la fin de non recevoir soulevée et condamné les demandeurs à l’incident au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par dernières conclusions du 11 août 2025, Mme [Z] demande au tribunal de :

A titre principal,

— prononcer la résolution de la vente constatée par acte authentique du 19 juillet 2016 reçu par Maître [G] [E], notaire à [Localité 6], ayant pour objet un appartement dans un ensemble immobilier situé à [Localité 5] (VAR), angle de l'[Adresse 3] et de la [Adresse 4], section CE, n°[Cadastre 1], [Adresse 3], surface 07a 20ca, les lots de copropriété 115 et 156,

— condamner solidairement les requis à lui régler les sommes suivantes :

— Dommages-intérêts pour le préjudice causé la résolution fautive imputable à l’acquéreur : 50.040, 55 euros

— Clause pénale :

— Pénalités de retard contractuels au 20 juillet 2025 : 374.926, 06 euros à parfaire

— Pénalités et rentes postérieures au 20 juillet 2025 : mémoire

Total : 424.966, 61 euros à parfaire

— ordonner la compensation entre, d’une part, le montant de la condamnation solidaire prononcée à l’encontre de la SCI AD INVEST et Monsieur [Y] [U] et, d’autre part, toute somme que la juridiction pourrait mettre à la charge de Madame [X]-[J] [Z] par l’effet de la résolution,

— ordonner la publication du présent jugement au Service de la Publicité Foncière de TOULON à la charge de la partie la plus diligente et aux frais de la SCI AD INVEST,

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement les requis à lui payer les sommes suivantes :

— Rentes dues au 20 juillet 2025 : 19.410, 54 euros

— Pénalités de retard contractuels au 20 juillet 2025 : 374.926, 06 euros à parfaire

— Pénalités et rentes postérieures au 20 juillet 2025 : mémoire

— TOTAL : 394.336, 60 euros à parfaire,

— ordonner la compensation entre, d’une part, le montant de la condamnation solidaire prononcée à l’encontre de la SCI AD INVEST et Monsieur [Y] [U] et, d’autre part, toute somme que la juridiction pourrait juger due par Madame [X] [J] [Z],

En tout état de cause,

— débouter les requis de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement les requis à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Aux termes de conclusions du 10 septembre 2024, la société AD INVEST et M. [U] demandent au tribunal de :

— débouter Mme [Z],

— en cas de résolution de la vente, condamner celle-ci à leur rembourser la somme de 60.000 euros,

— condamner Mme [Z] aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 1er novembre 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 1er décembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution judiciaire de la vente avec rente viagère

Mme [Z] soutient que les retards systématiques dans le règlement des rentes, le non-paiement des pénalités attachées à chaque retard, puis l’absence de tout règlement depuis celui de la rente du mois d’avril 2022 -intervenu avec retard le 15 juin 2022-, caractérisent une inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil lui permettant de solliciter la résolution judiciaire de la vente du 19 juillet 2016, même en l’absence de mécanisme de résolution par notification prévu à l’acte de vente. En réplique aux conclusions adverses, elle indique avoir communiqué un décompte des sommes dues et souligne qu’il appartient au débirentier de justifier des paiements dont il allègue à hauteur de 60.000 euros.

La société AD INVEST et M. [U] font valoir qu’ils ont au moins versé 60.000 euros depuis 2016 et qu’ils ne sont pas en mesure de s’expliquer sur la créance invoquée par Mme [Z] dans la mesure où la demanderesse n’a pas détaillé les périodes et montant des échéances de rente viagère qui seraient impayées, ni même les modalités de calcul des intérêts de retard réclamés dont le montant leur paraît en outre extravagant.

Toutefois force est de constater qu’en complément du décompte mentionné à l’acte introductif d’instance, la demanderesse a produit aux débats un tableau (pièce 4) dont il résulte qu’elle réclame le paiement des arrérages de rente à compter du mois d’avril 2022 d’une part, et d’autre part les pénalités de retard attachées aux arrérages de rente payés avec retard au cours de la période de février 2019 à mars 2022, puis impayés à compter du mois d’avril 2022.

Le décompte, qui expose le nombre de jours retenus pour chaque échéance acquittée avec retard, ainsi que la période ayant servi de base au calcul des montants réclamés par référence à la date à laquelle le paiement est intervenu, le cas échéant, est parfaitement clair et suffisamment précis.

Les défendeurs ont ainsi disposé des éléments utiles à l’identification de la créance fondant la demande de résolution du contrat de vente du 19 juillet 2016. Ils ont été en mesure d’en contester éventuellement le principe ou le quantum, dans le respect de l’exercice des droits de la défense et du contradictoire.

Le grief tenant à l’imprécision du décompte de la créance invoquée par Mme [Z] est ainsi infondé.

S’agissant du bien-fondé de la créance alléguée par celle-ci, il n’est pas litigieux que les parties sont liées par un acte authentique de vente en date du 19 juillet 2016, lequel tient lieu de loi entre elles par application de l’article 1134 ancien du code civil devenu 1103.

En vertu de ce contrat de vente avec rente viagère, la société AD INVEST -le débirentier- est redevable envers Mme [Z] -le crédirentier- d’une rente annuelle et viagère de 5400 euros jusqu’au décès de cette dernière, dont le paiement est à réaliser, au domicile du crédirentier, mensuellement et d’avance, tous les 19 du mois, d’année en année.

Il est stipulé que le montant de la rente viagère sera révisable tous les ans, le premier du mois suivant chaque anniversaire de sa création en fonction des variations qu’aura subi l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé (série hors tabac) du mois de mai précédent.

Il est par ailleurs stipulé que “en cas de non-paiement à son échéance d’un seul terme de rente et de ses majorations éventuelles et sans qu’il soit besoin d’une quelconque mise en demeure, le crédirentier aura droit à un /trentième (1/30eme) du montant mensuel éventuellement révisé de la rente, par jour de retard à titre d’indemnité et sans que celui-ci puisse porter préjudice au droit pour le crédirentier de préférer la résolution du présent contrat ainsi qu’il sera stipulé ci-après. Cette astreinte courra à compter du 8ème jour suivant la date d’échéance des sommes en question et sera exigible jour par jour. Il est expressément convenu que tous les frais afférents aux rappels effectués par lettre recommandée et tous les frais de commandement d’avoir à payer avancés par le crédirentier seront à la charge exclusive de l’acquéreur. L’acquéreur devra rembourser lesdits frais dans le délai de quinze jours de la réception de la note de frais par lettre recommandée avec accusé de réception.”

Par application de l’article 1315 ancien du code civil, devenu 1353, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

La charge de la preuve du paiement de la rente à son échéance, et le cas échéant de l’indemnité journalière d'1/30ème due en cas de retard de paiement, incombe donc à la société AD INVEST.

Or celle-ci ne produit aucun justificatif venant démontrer qu’elle se serait acquittée de la rente dont elle est débitrice depuis le mois d’avril 2022.

Elle ne rapporte pas davantage la preuve du paiement de l’indemnité journalière d'1/30ème à laquelle a droit Mme [Z] à défaut de paiement de la rente à son échéance.

L’inexécution, par la société AD INVEST, de ses obligations contractuelles de ces deux chefs est dès lors caractérisée pour la période invoquée par Mme [Z], qui justifie quant à elle d’une créance liquide et exigible à son encontre en vertu d’un titre exécutoire et d’une mise en demeure de payer adressée à la société AD INVEST le 21 avril 2022.

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au litige, “la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”

Selon l’article 1978 du code civil, “le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.”

Il vient d’être démontré que la débirentière n’a pas payé les arrérages de la rente à leur échéance à plusieurs reprises, puis qu’elle a complètement cessé de s’en acquitter. Ces retards de paiement, puis défauts paiement, auxquels s’ajoutent les défauts de paiement de l’indemnité de retard stipulée au contrat, constituent une inexécution fautive suffisamment grave justifiant de prononcer la résolution de la vente du 19 juillet 2016 aux torts de la société AD INVEST.

Sur la demande de dommages-intérêts

Mme [Z] sollicite à l’encontre de la société AD INVEST et de M. [U], à titre de dommages-intérêts du fait de la résolution fautive imputable au débirentier, que les arrérages déjà payés à hauteur de 32.211,91 euros lui demeurent acquis, tout comme la somme de 12.000 euros versée au titre du bouquet, et qu’une somme de 5828,64 euros, correspondant à celle acquitté par l’acquéreur au titre des frais d’enregistrement, des frais d’acte notarié, impôts et débours, lui soit également allouée en réparation du préjudice subi.

Elle fait valoir que l’intérêt du viager a été réduit à néant du fait du comportement adopté par le débirentier ayant consisté à refuser de régler les rentes aux dates fixées par le contrat, puis à cesser tout règlement à compter de juin 2022. Elle indique qu’il est en résulté une désorganisation de son budget qui comptait sur les rentes et produit une attestation de son médecin ainsi que plusieurs attestations de son entourage au soutien d’une situation qu’elle décrit comme ayant été vécue comme un “enfer” et l’ayant épuisée psychologiquement. Elle sollicite par ailleurs la compensation des sommes dont elle serait redevable du fait de la résolution avec les condamnations prononcées à son bénéfice à l’encontre des défendeurs.

La société AD INVEST et M. [U] s’y opposent en ne développant pas d’autre moyen que celui tenant à l’absence de décompte précis et compréhensible de la créance ; ils allèguent qu’une somme d’au-moins 60.000 euros a été versée depuis l’achat.

La rente, peu élevée, constitue une part essentielle des ressources du crédirentier qui en a été privé pendant une très longue période, tandis que dans le même temps la société AD INVEST a pu exercer son droit de propriété sur le bien acquis sans restriction.

Il en est résulté à l’évidence une désorganisation du budget du vendeur. Il est démontré, au travers des attestations de l’entourage de Mme [Z], que le comportement du débirentier a eu un impact délétère sur les conditions de vie et le moral de Mme [Z], âgée de 92 ans.

En réparation du préjudice ainsi subi par Mme [Z] du fait des manquements caractérisés de l’acquéreur à ses obligations, la société AD INVEST est condamnée à lui verser la somme de 5828,64 euros et les sommes suivantes resteront acquises à Mme [Z] :

— les arrérages versés de la rente à hauteur de 32.211,91 euros,

— la somme de 12.000 euros formant partie du prix dont elle a reçu paiement comptant lors de la vente.

M. [U], qui aux termes de l’acte authentique de vente du 19 juillet 2016, s’est porté “caution solidaire du débirentier […] pour le paiement de toutes les sommes qui seront dues au crédirentier par le débirentier en vertu des présentes” (page 13 de l’acte de vente), ne démontre pas avoir exécuté son obligation de ce chef, même partiellement, qu’il s’agisse du montant des rentes, de l’indemnité journalière ou des frais et accessoires y afférents, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée personnellement à cet effet le 21 avril 2022.

Sa défaillance, au même titre que celle de la société AD INVEST, a conduit à la résolution du contrat et est à l’origine d’une dégradation des conditions de vie de Mme [Z].

M. [U] sera condamné solidairement avec la société AD INVEST au paiement des dommages intérêts précités d’un montant total de 50.040,55 euros.

Sur l’indemnité de retard

Mme [Z] fait valoir que les pénalités de retard découlent de l’inexécution du contrat par le débirentier et que la clause pénale les prévoyant stipulée à l’acte de vente doit produire ses effets après la disparition du contrat par application de l’article 1230 du code civil. Suivant décompte arrêté au 20 juillet 2025, elle sollicite le versement d’une somme de 394.336,60 euros se décomposant ainsi :

— pénalités contractuelles sur les rentes réglées : 7113,91 euros

— pénalités contractuelles au 20 juillet 2025 sur les rentes dues : 367.812,15 euros.

Les défendeurs n’ont pas fait d’observation complémentaire sur cette demande.

Selon l’article 1226, dans sa version applicable au litige, “la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.”

L’article 1229 suivant précise qu’elle est “la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard.”

L’article 1230 suivant dispose que “soit que l’obligation primitive contienne, soit qu’elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n’est encourue que lorsque celui qui s’est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure”.

La résolution du contrat n’affecte pas la clause par laquelle les parties ont prévu le paiement d’une indemnité de retard en cas de non-paiement à son échéance de la rente et de ses majorations éventuelles.

Il est relevé que les parties ont souhaité déroger à l’exigence d’une mise en demeure préalable prévue par l’article 1230 du code civil dont les dispositions ne sont pas d’ordre public.

Pour autant, Mme [Z] a mis en demeure tant la société AD INVEST, débitrice principale, que M. [U], la caution, de lui payer les indemnités de retard attachées aux arrérages de la rente prévues au contrat de vente du 19 juillet 2016, par courriers du 21 avril 2022, réceptionné le 23 avril.

La société AD INVEST n’allègue ni ne démontre avoir réglé sa dette à cet égard. M. [U] ne prétend pas davantage y avoir pourvu en sa qualité de caution solidaire de la société AD INVEST.

En exécution de cette clause, et nonobstant la résolution de la vente, Mme [Z], en qualité de crédirentier, a droit à 1/30ème du montant mensuel révisé de la rente, par jour de retard à titre d’indemnité.

La société AD INVEST et M. [U] sont condamnées solidairement à lui payer la somme de 374.926,06 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société AD INVEST et M. [U], qui succombent, assumeront in solidum la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner solidairement la société AD INVEST et M. [U] à payer à Mme [Z] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

Conformément à l’article 28, [sect] 4°-c et d, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, le présent jugement sera publié au service chargé de la publicité foncière de Toulon.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

ORDONNE la résolution de la vente avec rente viagère intervenue le 19 juillet 2016 entre Mme [X]-[J] [Z] et la SCI AD INVEST portant sur les lots n°115 et 156 d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 5], à l’angle de l'[Adresse 3] et de la [Adresse 4], cadastré CE n°[Cadastre 1],

CONDAMNE solidairement la société AD INVEST et M. [Y] [U], en sa qualité de caution, à payer à Mme [X]-[J] [Z] la somme de 50.040,55 euros à titre de dommages-intérêts,

DIT que pour le paiement de ces dommages-intérêts, les arrérages de rente versés par la société AD INVEST à Mme [X]-[J] [Z] à hauteur de 32.211,91 euros et la somme de 12.000 euros formant partie du prix versé par la société AD INVEST à Mme [X]-[J] [Z], resteront acquis au vendeur qui n’en devra donc pas restitution à l’acquéreur par l’effet de la résolution,

CONDAMNE solidairement la société AD INVEST et M. [Y] [U] à payer à Mme [X]-[J] [Z] la somme de 374.926,06 euros au titre de l’indemnité de retard,

CONDAMNE in solidum la société AD INVEST et M. [Y] [U] aux dépens d’instance,

CONDAMNE solidairement la société AD INVEST et M. [Y] [U] à payer à Mme [X]-[J] [Z] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de Toulon,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE